房产纠纷 法律问答
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第三人要怎样确定房屋买卖合同无效[律师回复] 当第三人想要让房屋买卖合同被判定无效时，有一套清晰的法律流程可走。 先得清楚哪些情况会让合同法定无效。按照《中华人民共和国民法典》，要是一方用欺诈、胁迫手段签合同，还损害了国家利益；或者双方恶意串通，坑了国家、集体或者第三人；又或者是用合法的形式掩盖非法目的；还有损害社会公共利益，以及违反法律、行政法规强制性规定的，这些合同都是无效的。 接下来，第三人就得收集证据，证明合同存在上面说的无效情形。要是怀疑双方恶意串通，就可以留意双方的沟通记录，看看交易价格是不是明显不合理。打个比方，房子的价格比市场正常价格低很多，而且双方关系还很密切，那很可能就是恶意串通，损害了第三人的权益。 之后，第三人就可以去法院起诉，请求确认合同无效。在打官司的过程中，要把主张合同无效的事实和理由跟法院说清楚，同时提交收集好的证据。法院会根据双方提供的证据和庭审情况来审理和做出判决。要是第三人能证明合同符合法定无效情形，法院就会依法判定房屋买卖合同无效。 要是第三人因为这个无效合同遭受了损失，还能依法要求赔偿。所以，第三人在处理这类事情时，一定要重视证据的收集和保存，按照法律规定的程序来维护自己的权益。平台精选咨询...
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去年三月交房，房地产商逾期一年交房，现在能起诉要求房地产商退房[律师回复] 你能否起诉退房，优先看商品房买卖合同约定，同时要重点关注解除权一年的除斥期间，该期间不能中断、延长。原定去年 3 月交房，开发商逾期一年未交付，若合同写明逾期达到一定天数买受人有权解除合同，当条件成就，你需要在知道解除事由起一年内行使退房权利，一旦超过期限，解除权直接消灭，只能主张逾期交房违约金，不能再要求退房。 如果合同没有约定解除条件，依据司法解释，你需要先书面催告开发商交房，催告后满 3 个月对方仍然无法交房，才可以起诉解除合同退房。起诉退房，可一并主张返还全部购房款、资金利息以及合同约定的逾期交房违约金。 注意，如果你已经办理收房、签字拿钥匙，视为房屋完成交付，就丧失解除合同退房的权利，仅能索要逾期阶段的违约金。起诉前，保存购房合同、付款凭证、沟通记录、催告函及送达凭证。另外要评估开发商资产情况，若开发商资金不足，即便胜诉，房款回款会存在执行风险。陈建芳律师
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卖房后买家说墙壁有问题要怎么处理[律师回复] 卖房后买家提出墙壁有问题，可这样处理： 先看房屋买卖合同。合同一般会约定房屋质量标准和保修责任。若合同明确卖方对墙壁问题有保障义务，就得按合同来。要是合同没提，就依据相关法律规定处理。 接着判断墙壁问题性质。要是明显的质量瑕疵，交易时卖方知晓还故意隐瞒，卖方可能要担责。若问题是交付房屋后买家使用不当等造成，通常就由买家自行负责。 之后和买家沟通协商。了解买家提出的问题详情，一起查看墙壁情况。问题轻微，双方可协商由卖家适当补偿买家维修费用。要是问题严重影响房屋使用，就探讨更合理的解决办法，比如卖家负责维修。 若双方协商不一致，买家可能会走法律途径。这时卖家要积极应对。若买家起诉，卖家需准备交房时房屋状况证明等相关证据，维护自身合法权益。律图泉州
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借名签的购房协议到底有没有效[律师回复] 借名签订的购房协议，一般来说是有效的，但也有特殊情况会让协议无效。 按照《中华人民共和国民法典》，有效的民事法律行为要满足几个条件：行为人得有相应的民事行为能力，意思表示必须真实，不能违反法律、行政法规的强制性规定，也不能违背公序良俗。借名购房协议通常是借名人与出名人真实意愿的体现，要是不存在违反法律规定和公序良俗的情况，那协议就是有效的。 不过，要是借名购房是为了规避限购政策、经济适用房政策等，损害了社会公共利益或者违反了法律规定，协议就可能被认定无效。举个例子，为了拿到经济适用房资格而借名买房，要知道经济适用房是为了解决特定人群住房问题的，借名行为破坏了这个制度的公平性，损害了公共利益，这种情况下协议就会被判定无效。 要是借名购房协议被认定有效，借名人可以根据协议要求出名人配合办理房屋过户手续。但如果协议被认定无效，双方得相互返还财产，有过错的一方还要赔偿对方因此遭受的损失。所以，在借名购房时，大家一定要了解清楚相关法律规定，避免不必要的麻烦。本地法律顾问...
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两个朋友可不可以一同购买房子[律师回复] 两个朋友能一起买房，这种情况在法律上叫房屋共有。房屋共有分按份共有和共同共有。 按份共有是说共有人按各自份额，对共有房产分享权利、承担义务。举个例子，两人约定一人出资60%，另一个出资40%，那他们就按这个比例享有房屋产权份额。处分房产、分割收益等，也按此比例来。 共同共有是指共有人对房屋不分份额地共同享有权利、承担义务。一般没约定或者约定不明确时，除非共有人有家庭关系等，会视为按份共有。 共同购房有几点要注意。要签书面协议，明确双方出资方式、出资比例、产权份额、房屋使用、收益分配等事项，防止日后产生纠纷。办理产权登记时，要按约定明确登记成按份共有或者共同共有。要是贷款购房，得明确双方贷款偿还责任。 总之，两个朋友共同买房没问题，但要通过规范的协议和登记等程序，保障各自合法权益。律图龙岩
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