房产纠纷 法律问答
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借名买房能不能抵御法院的强制执行[律师回复] 借名买房有风险，一般难以抵御法院的强制执行。下面分情况说说。 要是房屋登记人因为自己的债务问题被法院强制执行，按照法律规定，不动产登记簿能证明物权归属，法院会根据登记情况，认定登记人就是房屋的所有权人，接着对房屋进行查封、拍卖等。即便借名人和登记人签了借名买房协议，这也只是形成了债权债务关系，没办法阻止法院执行房屋。这种情况下，借名人只能依据协议要求登记人赔偿损失。 但也有特殊情况，如果借名人同时满足几个条件，就能排除强制执行。这些条件包括已经付清全部购房款、实际占有了房屋、对没办理过户登记没有过错，并且能证明自己才是真正的房屋权利人，有排除执行的权利，比如借名买房是为了规避相关政策等。 总之，借名买房存在不少法律风险，大家做决定时一定要谨慎，避免自己的权益受损。要是遇到复杂问题，建议找专业人士咨询。恩施法务
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何种状况下房东能够解除合同[律师回复] 在房屋租赁里，有多种情况房东能解除合同。 要是房东和租客协商一致，那就能解除合同。要是合同里约定了解除条件，条件达成时，房东就可以行使解除权。 法定解除合同情形有不少。如果承租人没按约定方法或没根据租赁物性质使用房屋，导致房屋受损，像擅自改变房屋结构造成损害，房东有权解除合同，还能要求赔偿损失。要是承租人没正当理由不付或者延迟付租金，房东可要求其在合理期限支付，若逾期不付，房东就能解除合同。另外，承租人未经房东同意转租，房东也能解除合同。要是房屋因不可归责于承租人的原因部分或全部损坏、灭失，导致合同目的无法实现，房东同样能解除合同。 房东解除合同要遵循法定程序。一般要通知承租人，合同自通知到达时解除。要是通过诉讼或仲裁解除，合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达承租人时解除。 建议房东在遇到上述情况时，先收集好相关证据，比如房屋受损的照片、租金未支付的记录等。和承租人沟通时，尽量保留书面证据，以保障自身合法权益。宜昌法务
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父母卖房是否需要得到子女同意[律师回复] 1、通常来说，父母卖房子不需要子女同意。按照《中华人民共和国民法典》物权编的说法，东西归谁所有，谁就有权利占有、使用、靠它赚钱，也能决定把它卖掉。要是房子只登记在父母名下，那父母就是房子的主人，他们想不想卖房子，自己做决定就行，不用问子女的意见。 2、但有些特殊情况得注意。要是子女也有房子的部分所有权，像房产证上有子女的名字，或者按照法律规定子女也成了房子的共同拥有者，这时父母要卖房子就得得到子女同意。这是因为规定里讲了，要处理大家一起拥有的房子，得有超过三分之二份额的按份共有人同意，要是共同共有的话，就得全体共有人都同意，除非大家提前有别的约定。 3、要是子女还没成年，父母虽然是法定的监护人，但一般不能随便处理孩子的财产。不过，如果是为了孩子的利益才卖房子，那是允许的，但得拿出相关的证明材料。荆门法务
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若买家买房子违约要怎样来赔偿[律师回复] 1、要是买家买房的时候违约了，赔偿办法得按照合同里的约定和相关法律规定来定。 如果购房合同清楚写了买家违约的赔偿条款，比如明确了违约金的具体数目或者计算方式，那一般就按照合同来办。但要是合同约定的违约金比实际造成的损失高太多，买家可以向法院或者仲裁机构申请适当减少；反过来，要是约定的违约金比实际损失低，卖家也能申请增加。 2、要是合同里没约定违约金，卖家可以根据自己的实际损失让买家赔偿。实际损失一般有直接损失和间接损失。直接损失就像因为房价上涨产生的差价损失，这时候卖家得拿出足够的证据来证明房价差价是多少。间接损失比如卖家为买房花的合理费用，像中介费、评估费这些。 3、买家违约后，卖家有责任采取合适的措施避免损失变大。要是卖家没这么做，对于扩大的那部分损失，就不能再找买家赔偿了。另外，违约赔偿要遵循公平和诚信原则，法院或者仲裁机构会结合具体的案子情况，综合考虑各种因素来确定最终的赔偿金额。未来，随着房地产市场的不断发展和相关法律制度的持续完善，对于这类违约赔偿的判定可能会更加细化和精准，以更好地平衡买卖双方的利益。恩施法务
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房屋出售后，经数年后地面上房屋已乱，基地废置，卖方是否可以赎回？[律师回复] 结论先说：房屋和土地一旦依法办理了过户登记，所有权就转移给了买方，卖方原则上无权单方"赎回"，除非当初的买卖合同本身存在可以撤销或者无效的情形。"基地废置、地面杂乱"这种使用状况，通常并不是解除合同的法定理由。如果你确实想收回，只有两条路：一是和买方友好协商，由他同意回购；二是证明原合同违法，比如涉及小产权、违建、未批先建，请求法院确认合同无效，但这类举证难度很大、成功率不高。建议你先去查清楚这块土地的性质，以及当年的过户登记是否合法有效，再决定是走协商还是诉讼。盲目去占用或者强收，反而可能让你从有理变无理，甚至承担侵权责任，得不偿失。以上只是基于一般法律规定的分析，供你理清思路，具体处理请结合当地规定和你的实际证据来判断，遇到金额较大或情况复杂的，建议携带材料当面咨询。贾凤强律师
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