土地房产 法律问答
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租客失踪了，其物品应如何来处置[律师回复] 1、租客失踪后，房东处置他们的物品不能自作主张，得按照合法的程序来。要先看看签的租赁合同，里面有没有提到租客失踪或者违约时，物品该怎么处理。要是有这样的规定，而且不违反法律，那房东就可以按照合同说的做。 2、要是合同里没写这方面的事儿，房东可不能随便动租客的东西。得先想办法联系租客，可以打电话、发短信或者发邮件，同时也试着问问租客填写的紧急联系人，看看能不能知道租客的情况。要是经过了一段时间，还是联系不上租客，房东可以找居委会、派出所工作人员这些第三方来做见证，把租客的物品都清点一下、详细登记再封存起来，然后好好保管着。 3、如果租客失踪的时间很久了，房东可以去法院，申请宣告这个租客失踪。法院做出宣告失踪的判决后，会指定一个人来代管租客的财产，这时候房东就把物品交给这个财产代管人。要是没找到合适的代管人，房东就接着保管物品，不过保管产生的费用，可以从租客的财产里拿。 4、要是租客的物品容易坏，或者保管起来费用太高，房东可以在第三方的见证下把这些物品卖掉，把卖东西得到的钱好好保存，等租客回来就还给他。在整个处置租客物品的过程中，都得依法办事，不然很容易因为处理不当引发法律方面的麻烦。广州法务
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转租时对第三人该承担怎样的责任[律师回复] 1. 《民法典》里，转租有合法和非法之分，对应的责任承担情况不一样。 合法转租就是经过房东同意的转租。这种情况下，租客和房东之间的租赁合同依然有效。要是第三人把租的东西弄坏了，租客得先赔偿房东损失，然后再根据和第三人签的转租合同找第三人要钱。而且，如果第三人不付租金等，导致租客对房东违约了，租客得先向房东承担违约的责任，之后再按照转租合同追究第三人的违约责任。 2. 非法转租就是没经过房东同意就转租。这时房东可以解除和租客的租赁合同。一旦合同解除，转租合同也就没法继续履行了。对于第三人来说，因为转租合同履行不了而遭受的损失，可以找租客要求违约赔偿。要是第三人明明知道租客没有转租的权利，还签了转租合同，那第三人自己也得承担一部分过错责任。汕头法务
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自己签的租房合同是否具有效力[律师回复] 自己签的租房合同通常是有法律效力的，不过要达到一定条件才行。 按照《中华人民共和国民法典》的说法，有效的合同得符合下面这些情况。签合同的人得有相应的民事行为能力，简单讲就是签合同的双方都得是成年人，精神状态正常，能清楚知道自己做的事儿会带来啥后果。签合同的时候双方得是自愿的，不能存在欺骗、威胁的情况。就好比房东不能隐瞒房子的大问题，租客也不能虚报自己的信息。合同内容不能和法律、行政法规里的强制规定相冲突，也不能违背公序良俗。要是合同里约定的租房用途是违法的，或者租金支付方式违反了金融管理规定，那合同可能就没效了。 要是满足了上面说的这些条件，合同签了字或者盖了章就成立生效。但要是法律、行政法规规定，或者合同双方约定了合同要办理批准等手续才能生效的，那就得按照规定去办。另外，如果租房子的时间超过了六个月，最好是签订书面合同。要是没签书面合同，也没办法确定租赁时间，那就会被当成不定期租赁。惠州法务
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拥有两个公司，能无偿进行租赁吗[律师回复] 有老板问，旗下两家公司能不能无偿租赁呢？通常来说是可以的。从法律上讲，合同讲究意思自治，两家公司都是独立民事主体，只要自愿协商达成无偿租赁协议，而且这协议不违反法律法规和公序良俗，就是合法有效的。 不过实务里有几点要留意。税务上，无偿租赁容易引起税务机关注意。为防止企业借此逃税，税务机关有权合理调整纳税情况，比如按市场公允价核定租金收税。 财务处理方面，两家公司都得按会计准则规范记账。无偿租赁会影响财务报表，要如实反映租赁资产使用和费用情况。 要是涉及国有资产，无偿租赁得经过特定审批，保障国有资产安全合理使用。另外，若两公司有关联关系，还会受《公司法》等法规约束，不能损害其他股东或债权人利益。 综上，两家公司无偿租赁虽可行，但风险不少。建议操作前咨询专业税务和法律人士，保证合法合规，避免后续麻烦。汕头法务
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提前解约租赁的办公场所该怎样处理[律师回复] 提前解约租赁办公场所会涉及不少法律问题，下面说下处理方式。 先查看租赁合同。一般合同里会清楚写明提前解约的相关约定，像是否要付违约金、违约金数额或者计算办法等。要是有约定，那就得按约定来办。要是承租人违约提前解约，就得担起违约责任，支付违约金。 要是合同没对提前解约的事作出约定，按照《中华人民共和国民法典》，承租人得和出租人协商。承租人要向出租人说明提前解约的原因，尽量让对方理解。要是出租人同意解约，双方就签个解除协议，明确解除时间、租金结算、场地交接这些事项。 要是出租人不同意解约，承租人强行解约可能会有法律风险。出租人有权让承租人继续履行合同，要是给出租人造成了损失，承租人得赔偿，赔偿范围包括直接损失和可得利益损失。 在解约时，承租人要做好场地交接，保证场地符合合同约定的交还条件，比如场地干净、设施设备完好等。同时，双方要对租金、押金等费用进行结算。如果有争议，可以通过协商、调解、仲裁或者诉讼的方式解决。惠州法务
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律师说法·房产纠纷
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赊账买卖合同证据有效吗赊账买卖合同证据通常有效，但需满足一定条件。依据相关法律，证据要具备真实性、关联性和合法性。真实性指证据客观存在、非伪造，如真实的赊账合同等；关联性要求证据与案件事实相关，能证明赊账买卖关系，像涉及交易内容的聊天记录；合法性强调收集方式合法。符合要求的证据可认定案件事实，如合同结合送货凭证能证明欠款事实。1k浏览
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约定保底收益的合作协议有效吗约定保底收益的合作协议是否有效需具体分析。一般情况下，若协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定和公序良俗，有效。但如涉及“名为合作、实为借贷”，或存在显失公平、损害国家集体第三人利益等情形，可能被认定无效。1.6k浏览
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合同纠纷失效期怎么算合同纠纷诉讼时效一般为三年，自权利人知道或应知道权利受损及义务人之日起算，如合同履行期到对方未履约，权利人知晓时起算。自权利受损超二十年，法院不予保护，特殊情况可依申请延长。诉讼时效内，权利人提履行请求等情形会使时效中断，期间重新计算。遇合同纠纷要关注时效，依法维权。1.6k浏览
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