房产纠纷 法律问答
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卖房人把房子抵押出去了，然后又把房子卖给我，一直没告诉我实情[律师回复] 结论先说：卖家隐瞒房屋已抵押就卖给你，属于典型的欺诈或违约，你有两个方向的维权路径。第一，民事层面：卖家未告知抵押、影响你办过户或居住，构成违约甚至欺诈，你可以要求解除合同、返还已付房款并主张赔偿（包括差价损失）；如果能证明他根本不想履约、故意隐瞒，还可依据消费者权益或合同约定要求惩罚性赔偿。第二，抵押权优先于你的买卖：房子上的抵押如果没解除，你过户会被卡，银行作为抵押权人有权就房屋优先受偿。建议立刻去不动产登记中心查这套房的抵押、查封状态，把合同、付款凭证、卖家隐瞒的证据留好。协商不成尽快起诉，并可申请财产保全冻结房屋，防止卖家再转卖或抵押。提醒：买房前一定要查产调，这一步能避开绝大多数坑，现在补救就靠证据和法律程序。贾凤强律师
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我家农村老房屋被兄弟代签协议，怎么确认无效？[律师回复] 结论先说：兄弟未经你授权代签的处分老房的协议，属于无权代理，你事后不追认就对你是无效的；你可以起诉确认协议无效、返还房屋，关键是证明“代签”且你没同意。 农村老房如果产权或使用权登记在你名下，兄弟擅自代你签字卖房、抵押，没有你的授权委托书，属于无权代理。按民法典，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人（兄弟）承担责任。 你要做的：第一，明确表示不追认，最好书面告知相对方；第二，收集证据——产权证、你没授权的证明、兄弟代签的笔迹或聊天承认、房屋仍由你控制的事实；第三，如果相对人已占据房屋，起诉确认合同无效、返还原物，并可主张兄弟赔偿你的损失。 提醒：农村房屋买卖受“本集体经济组织成员”限制，很多私下买卖本身不合法，这反而有利你确认无效。早点发函否认，别沉默被视为默认。涉及宅基地，找乡镇司法所协助。贾凤强律师
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