房产纠纷 法律问答
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房屋租赁合同纠纷二审能否提新诉求[律师回复] 房屋租赁合同纠纷到了二审，一般不能提新诉求。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》，二审法院主要针对当事人的上诉请求来审理。 为啥二审原则上不能提新诉求呢？我国实行两审终审制，一审是认定事实、适用法律的基础阶段，大家应该在一审就把自己的权利和诉求都提出来。要是允许在二审随便提新诉求，对方当事人就没机会在一审对这些新诉求进行应对，这会让诉讼程序变得混乱，也有失公平。 当然，也有例外情况。要是对方当事人同意二审法院一起审理新诉求，而且二审法院也觉得可以一起审，那法院就能对新诉求和上诉请求一起作出判决。但要是对方不同意，当事人只能就新诉求另外去起诉。 所以，大家要记住，房屋租赁合同纠纷二审通常别提新诉求。只有在特殊情况下，经过对方同意和法院认可才行。为了少点风险和麻烦，建议大家在一审时就把自己的诉求完整、准确地提出来。四川法务
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商品房合同违约，责任该怎么承担[律师回复] 商品房合同违约后，责任承担方式得按照《中华人民共和国民法典》的相关规定来。 第一种是继续履行。要是一方违约了，但合同还有履行的可能性，那另一方就能要求违约方接着履行合同义务。就拿开发商来说，如果没按合同约定的时间交房，购房者就有权要求他们在合理的时间内把房子交出来。 第二种是采取补救措施。要是商品房出现质量问题这类违约情况，开发商就得采取维修、更换等办法来补救。像房屋墙面有裂缝，开发商就有责任去修复。 第三种是赔偿损失。违约的一方要赔偿因为自己违约给对方造成的损失。赔偿的金额得和违约造成的损失相当，这里面还包括合同履行后能得到的利益。不过，赔偿金额不能超过违约方在订立合同时能预见到或者应该预见到的因违约可能造成的损失。比如说，因为开发商逾期交房，购房者在外面租房花的钱，开发商就得赔。 还有就是支付违约金。要是合同里约定了违约金条款，违约方就得按约定支付。但要是约定的违约金比造成的损失高很多或者低很多，当事人可以请求法院或者仲裁机构进行适当调整。 要是合同既约定了违约金，又约定了定金，一方违约时，另一方可以选择用违约金或者定金条款。绵阳法务
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租约提前解除，违约金要怎么计算[律师回复] 租约提前解除时，违约金怎么算得看具体情况。要是租赁合同里清楚写了违约金数额或者计算办法，那通常就按这个来。只要这约定不违反法律和行政法规的硬性规定，也没太离谱地比违约造成的损失高或低，双方就得遵守。不过要是一方觉得约定的违约金比造成的损失高太多，就能找法院或者仲裁机构给降点；要是觉得低了，也能要求增加。 要是合同里没提违约金的事儿，违约那方就得赔给守约方因为违约遭受的实际损失。实际损失有直接的和间接的。直接损失比如因为提前解约，租金有了差价，或者已经付了钱但还没用到的那些费用；间接损失就像另外找合适房子花的合理费用。守约方要想拿到实际损失的赔偿，就得拿出证据，证明有这些损失，还得说清楚损失是多少钱。 提前解除租约的时候，双方最好心平气和地商量违约金的事儿。要是商量不拢，就可以走法律途径，让法院或者仲裁机构根据实际情况和法律规定来做判决。给大家提个实用建议，签租赁合同时，尽量把违约金相关条款明确写清楚，这样能减少后续纠纷。要是遇到违约情况，要及时收集好相关证据，维护自己的合法权益。绵阳法务
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卖房人把房子抵押出去了，然后又把房子卖给我，一直没告诉我实情[律师回复] 结论先说：卖家隐瞒房屋已抵押就卖给你，属于典型的欺诈或违约，你有两个方向的维权路径。第一，民事层面：卖家未告知抵押、影响你办过户或居住，构成违约甚至欺诈，你可以要求解除合同、返还已付房款并主张赔偿（包括差价损失）；如果能证明他根本不想履约、故意隐瞒，还可依据消费者权益或合同约定要求惩罚性赔偿。第二，抵押权优先于你的买卖：房子上的抵押如果没解除，你过户会被卡，银行作为抵押权人有权就房屋优先受偿。建议立刻去不动产登记中心查这套房的抵押、查封状态，把合同、付款凭证、卖家隐瞒的证据留好。协商不成尽快起诉，并可申请财产保全冻结房屋，防止卖家再转卖或抵押。提醒：买房前一定要查产调，这一步能避开绝大多数坑，现在补救就靠证据和法律程序。贾凤强律师
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缺少房屋所有权证可进行房屋评估吗[律师回复] 没有房屋所有权证也能对房屋进行评估，不过会受到不少限制。 从评估操作层面来说，就算没有房屋所有权证，评估机构也有办法。他们会实地查看房屋，了解房屋的面积大小、结构类型、装修状况等实际情况，再结合房屋所处的地段等因素，用市场比较法、成本法等专业方法来估算房屋价值。就好比，看看周边类似房屋卖多少钱，以此来推断这套没证房屋大概值多少。 但少了房屋所有权证，麻烦也不少。一方面，产权不明确会让评估结果不太靠谱。没有产权证书，就搞不清这房子到底归谁，也不知道房子有没有产权纠纷，或者是不是已经被抵押出去了。这就可能导致评估出来的价格和房子在市场上真正能卖的价格不一样。另一方面，没证的房子可能存在合法性问题。要是这房子属于违章建筑，那评估价值就会大大降低，甚至根本没法正常评估。 没证的房子虽然能评估，但评估报告的用处和可信度都会受到影响。在这种情况下，建议大家先想办法解决房屋产权证书的问题，这样才能得到更准确、更有效的评估结果，避免后续可能出现的麻烦和损失。绵阳法务
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