房产纠纷 法律问答
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无房产证情况下做公证是否有效力[律师回复] 没有房产证时做公证是否有效，不能直接下结论，要根据具体情况判断。 要是公证的内容涉及房屋所有权等关键权益，没有房产证去做公证，一般是没有法律效力的。房产证是证明房屋所有权的法定凭证，没有它，就没法确定房屋产权是否合法、归谁所有。公证机构没办法核实房屋有没有产权纠纷、是否符合法律规定等重要问题，所以没办法对这类涉及产权的事项做有效的公证。 不过，如果公证的内容和房屋所有权没有直接关系，像对房屋租赁合同、使用情况等进行公证，只要能拿出其他合法有效的证明材料，并且这个事项不违反法律法规的强制规定，公证就可能有效。举个例子，虽然没有房产证，但有合法的建房审批手续、购房合同等能证明对房屋有合法使用权的材料，这时对房屋租赁协议进行公证，就能证明协议签订是真实合法的。 所以，无房产证做公证有没有效力，得结合具体的公证事项，以及能不能拿出其他合法有效的证明材料来综合考量。要是还有疑问，可以咨询专业人士。本地优选咨询...
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未登记的商品房该怎么确定所有权[律师回复] 我国确定未登记商品房所有权，要综合多方面因素。 按照《中华人民共和国民法典》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记才生效，没登记不生效，法律另有规定除外。所以，只是占有未登记的商品房，通常不能直接获得所有权。 要是签了合法有效的商品房买卖合同，付了全部或大部分房款，还实际合法占有了房屋，购房者虽没拿到产权登记，但权益有一定保障。开发商没把房子过户给别人，也没有其他权利限制时，购房者能要求开发商继续履行合同，协助办理过户登记，进而取得房屋所有权。 遇到一房多卖，各买受人均未办产权登记，也没合法占有房屋，先付购房款的买受人可要求优先履行合同办产权登记。若都没付购房款，支持合同成立在先的买受人办理过户登记。 另外，房屋存在建设工程价款优先受偿权、抵押权等情况，会影响房屋所有权确定。比如，建设工程价款优先受偿权人在一定条件下，可就拍卖房屋所得价款优先受偿，这可能会妨碍购房者取得房屋所有权。 建议购房者签订合同后尽快办理产权登记，了解房屋是否存在权利限制，遇到问题及时咨询专业律师维护权益。律图平台咨询...
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楼上不装修致楼下漏水该怎么解决[律师回复] 生活中遇到楼上不维修导致楼下漏水的情况，咱们可以通过合法途径来解决问题。 从法律层面讲，《中华人民共和国民法典》对相邻关系有规定，邻居之间用水、排水等使用相邻不动产时，要尽量避免给对方造成损害，要是造成了损害就得给予赔偿。所以，第一步可以和楼上住户好好沟通，跟他们讲清楚漏水的情况以及带来的影响，让他们知道自己有责任及时维修。 要是和楼上住户协商没成功，别着急，可以找物业或者居委会来帮忙调解。他们作为中立的第三方，有协调的经验和能力，能让双方心平气和地沟通，说不定能让楼上住户意识到问题的严重性，主动去维修。 如果调解也不管用，那就得收集证据了。像漏水的照片、视频，受损物品的清单和价值证明，还有物业或居委会的调解记录，这些都能作为证据。收集好证据后，就可以去法院起诉楼上住户，要求他们停止侵权行为，把漏水的地方修好，并且赔偿咱们因为漏水遭受的损失。法院会根据事实和法律作出公正的判决。要是楼上住户不按照判决执行，咱们还能通过强制执行程序来保障自己的权益。 遇到这种邻里纠纷，要冷静处理，用法律武器维护自己的合法权益，这样才能妥善解决问题。本地法律顾问...
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执行房产通常要耗费多久时间[律师回复] 1、执行房产的时间没有准数，会受到很多因素的影响。 启动执行程序时，得由债权人在规定的时间内向法院提出强制执行的申请。法院受理之后，会尽快给被执行人发执行通知。正常来说，这个流程走得挺快，但要是申请的材料不全，进度就会被耽误。 2、评估和拍卖房子这一步特别费时间。法院要选评估机构评估房子值多少钱，评估报告得送到当事人手上。要是当事人对结果有意见，还能申请重新评估。拍卖时得先定个起拍价，如果第一次拍卖没人买，还会有第二次、第三次拍卖。每次流拍后，降价幅度是有规定的，而且每次拍卖之间也得隔一段时间。另外，还得保障那些有优先购买权的人的权益。 3、把房子交出去也有很多不确定的情况。要是房子里有人住着或者租出去了，清场工作就不好办，说不定还会引发新的矛盾和官司，这样一来，时间就会拖得更久。 要是被执行人很配合，房子也没有产权方面的问题和其他纠纷，执行可能几个月就能完成。但要是遇到各种麻烦和阻碍，执行时间可能会拖上好几年。所以说，执行房产到底要多久，得看具体情况。本地专业咨询...
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未交房的房子要怎么转手卖给他人[律师回复] 转让未交房的期房，常见有这些方式。 一种是变更购房合同。前提是开发商得同意，买方和开发商协商，把原购房合同里的买方换成新买家。不过得满足一些条件，像没办理网签备案。要是开发商不同意，这办法就行不通，得靠开发商配合办理相关手续。 另一种是等房产证下来再过户。买卖双方先签房屋买卖合同，把付款方式、过户时间、违约责任等条款约定好。买方先付一定比例房款，等卖方拿到房产证，双方去不动产登记机构办过户手续。但这种方式有风险，比如卖方违约、房屋被查封。为降低风险，可以在合同里约定高额违约金，还能进行公证，也可以通过资金监管保障资金安全。 转让期房还得留意是否符合当地房地产政策，比如限售规定。要是不符合政策要求，转让行为可能不受法律保护。律图法律顾问...
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律师说法·房产纠纷
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如何成立股份有限公司成立股份有限公司可按以下步骤进行：一是确保发起人符合法定人数，2人以上200人以下，半数以上在中国境内有住所；二是制定公司章程，载明重要事项，募集设立的需经创立大会通过；三是认购股份，发起设立要认足并出资，募集设立发起人认购不少于股份总数35%；四是申请名称预先核准，通过后保留6个月；五是进行设立登记，审核通过获执照，公司成立。1.2k浏览
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投资额超过注册资本,可以不调整注册资本吗投资额超过注册资本时，是可以不调整注册资本的。企业可将超出部分计入资本公积，这是合法合规的处理方式。是否调整注册资本由企业根据自身情况决定，不调整也不会对企业运营造成法律障碍，企业可灵活选择处理方式。1.2k浏览
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公司股东出资义务没有履行怎么办若公司股东未履行出资义务，公司或其他股东可要求其向公司依法全面履行出资义务，还可追究其违约责任。公司可根据公司章程或股东会决议对其利润分配请求权等股东权利作出合理限制，经催告仍不履行的，公司可通过股东会决议解除该股东资格。1.4k浏览
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