田XX与王XX、扬州市XX公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）田XX。

委托代理人徐XX，女，1973年1月13日，汉族，系田XX的外甥女。

委托代理人陈联睿，江苏XX律师。

被上诉人（原审被告）王XX。

委托代理人钱XX、张XX，江苏XX事务所律师。

被上诉人（原审被告）扬州市XX公司，住所地扬州市文昌中XX。

法定代表人胡X，营销总监。

上诉人田XX因与被上诉人王XX、扬州市XX公司（以下简称扬州XX公司）商品房销售合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2014）扬广民初字第872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月24日立案受理后，依法合议庭进行审理。本案现已审理终结。

原审查明：2014年1月10日，田XX（乙方）与王XX（甲方）通过扬州XX公司签订房地产买卖合同，约定甲方自愿将坐落在明发广场3幢2006室的房地产出售给乙方。合同第3.3条定金：2014年1月10日，乙方向甲方支付购房定金人民币贰万元（定金在房款首付款中冲抵）。合同第3.4条买卖双方约定按第叁种方式支付房款：1.2014年1月29日，乙方支付首付款人民币壹拾捌万元，其中人民币壹拾伍万元缴至房管局指定的托管账户。2.乙方申请贷款人民币肆拾万元。第3.4条尾款：买卖双方约定房款尾款为人民币壹万元，在乙方支付上述款项中最后一笔时，交由中介方保管。在甲乙双方交接房地产完成后，由中介方支付给甲方。第8.1条交易不成的违约责任：甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，甲方应在违约之日起10日内将所有已收款项返还给乙方，并另承担等值于定金壹倍的违约金；乙方不按本合同约定买入该房地产的，乙方不得向甲方索还定金，甲方应在10日内返还乙方除定金以外其他款项。违约方需承担所有以产生的交易费用和乙方贷款所产生的利息。

当日，王XX出具收款收据给田XX，载明：“今收到田XX购买明发广场3幢2006室房地产的定金人民币贰万元整”，由经办人姚XX签字并盖有扬州XX公司合同专用章。2014年1月12日，王XX出具收款收据给田XX，载明：“今收到田XX购买明发广场3幢2006室房地产的定金人民币贰万元整，本人同意田XX于2014年2月19日支付该房屋首付款”，由经办人马XX签字并盖有扬州XX公司合同专用章。明发路2号（明发商业广场）3-2006室房屋房产证登记时间为2014年1月26日，为李XX与王XX共有。2014年2月20日，李XX与王XX取得明发路2号（明发商业广场）3幢2006室房屋的国有土地使用权证书。

田XX陈述，2014年2月10前的某天通过出具欠条的方式向扬州XX公司工作人员交纳押金2万元用于定购明发路2号（明发商业广场）3-2006室房屋，又于2014年2月10日通过现金向王XX交纳2万元定金，并于当日销毁了欠条，2014年2月12日又通过现金向王XX交纳2万元购房款，田XX为购买房屋共向王XX支付4万元。王XX辩称，014年1月10日田XX并未支付款项，而是出具了2万元的欠条，王XX出具了收款收据给田XX，直到2014年2月12日才交付了定金2万元，并将欠条销毁，但扬州XX公司工作人员未将之前的收款收据收回，又让王XX出具了2万元的收款收据，王XX实际只收到田XX2万元。扬州XX公司的意见同王XX的意见。后田XX与王XX之间因款项交付数额等问题发生纠纷，致使房屋买卖合同未能履行。现田XX诉至法院，请求法院判令：1、解除田XX与王XX签订的房地产买卖合同；2、王XX退还田XX4万元并支付违约定金2万元，扬州XX公司承担连带责任；3、诉讼费用由扬州XX公司和王XX负担。

另查明，王XX与李XX系夫妻关系。田XX在接受扬州XX视台《今日生活》栏目采访时陈述，订合同时身上没带钱，2万元押金，打了个欠条。

庭审中，王XX提出反诉，要求田XX继续履行房地产买卖合同、没收田XX支付的定金20000元并支付逾期付款的违约金24920元（暂计算至2014年5月19日）、诉讼费用由田XX承担，后王XX撤回反诉请求。

原审认为：田XX与王XX签订房地产买卖合同是真实的意思表示，不违反法律规定，尽管王XX当时尚未登记领取权属证书，但王XX已具备办理权属证书的条件，故不影响房屋买卖合同的效力，该房地产买卖合同合法有效。田XX陈述在合同签订前的某日即以出具欠条的形式交纳定金，王XX辩称直至2014年1月10日签订合同时才与田XX见面，之前未与其谈及房屋购买事宜，故田XX的陈述有悖于日常交易习惯；田XX陈述交付王XX的4万元为定金2万元、房屋预付款2万元，而合同约定首付款为18万元，购房定金为2万元（定金在房款首付款中冲抵），其中15万元缴至房管局指定的托管账户，尾款1万元在田XX支付上述款项和贷款中最后一笔时交由中介方保管，故田XX陈述交付购房预付款2万元不符合合同的约定，且王XX予以否认；另通过田XX接受电视台采访时陈述“订合同时身上没带钱，2万元押金，打了个欠条。”可以看出，田XX前后陈述存有矛盾之处；另王XX出具的两张收款收据标注2万元均系定金，定金数额符合合同的约定。综上可以认定2014年2月10日田XX、王XX订立合同时，田XX并未实际向王XX支付定金2万元，而是出具了2万元的欠条，王XX出具定金2万元的收款收据给田XX；2014年2月12日田XX将定金2万元交付王XX，因交接出现问题王XX又出具了定金2万元的收款收据，故田XX处存有王XX出具的两张定金各为2万元的收款收据，但田XX在此次购房中只向王XX支付了定金2万元。

对于田XX认为在约定的首付款交付时（2014年2月19日）王XX未能办理该房屋房产权证书导致违约，致使合同目的无法实现，房地产买卖合同应予解除的诉求，扬州XX公司辩称田XX系2014年2月20日才来到扬州XX公司，但并未交付房屋首付款，且已向田XX出示了诉争房屋的房产证，告知土地证正在积极办理中并不影响合同的履行。王XX系扬州市XX3幢2006室房屋的所有权人，该房屋房产证登记时间为2014年1月26日，王XX在合同约定的首付款交付期未能将权属证书全部办理完毕，但该事实不足以证明此合同无法履行从而无法实现合同目的。田XX在约定首付款交付期当天亦未交纳首付款，且王XX于2014年2月20日办理了该房屋的国有土地使用权证书，王XX积极地履行该合同，田XX和王XX完全可以履行合同。另田XX认为其给付王XX4万元，而王XX明确表示仅同意按定金2万元继续履行合同或退款，王XX不履行主要债务的行为属于违约行为故而解除合同的诉求，田XX在此次购房中只向王XX支付了定金2万元，王XX的陈述并无不当，不能认定为解除合同的事由。因此，田XX提供的证据不足以证明王XX在该民事行为过程中存在违反合同约定导致解除合同的行为，田XX的主张无事实和法律依据，原审法院对解除合同的诉求不予支持。同理，对于田XX要求王XX退还田XX4万元并支付违约定金2万元，扬州XX公司承担连带责任的诉求，田XX的主张无事实和法律依据，对该诉求不予支持。

田XX撤回对田XX的反诉，该行为不违反法律规定，原审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回田XX的诉讼请求。案件受理费1380元，减半收取为690元，由田XX负担（已预交），王XX提起反诉缴纳案件受理费500元，由王XX负担（已预交）。

宣判后，田XX不服，向本院提起上诉称：2014年1月初，我通过扬州XX公司的工作人员多次看房，最终看中讼争房屋，因没有带足现金，扬州XX公司的工作人员要求我打了2万元的欠条，作为订购房屋的押金。2014年1月10月，我与王XX签订购房合同，并向王XX以及扬州XX公司缴纳了2万元定金，同时销毁欠条，并由王XX出具收据。原审法院采信电视台的采访是错误的，采访中我的陈述仅仅是一片段，不能反映全部情况。我由于害怕家里人责备自己草率地支付了4万元，就只说了2014年1月10日支付的2万元，电视台也拍了1月10日的收据。目前我所提供的2份收据，具有直接证明力，能够证明我实际支付了4万元。至于1月12日收据上注明为定金，作为普通老百姓，并不能区分定金的含义。并且，关于1月10日收据为何由我持有，王XX和扬州XX公司的陈述不一致。综上，其认为其分别支付了2万元定金以及2万元预付款，因王XX不予认可，致使合同无法履行，请求二审撤销原判，支持其诉讼请求。

其在二审未提供新的证据。

被上诉人王XX答辩称：1、2014年1月10日当天，田XX并未实际支付2万元，而是出具了欠条，并由我向田XX出具了收据。欠条放在中介，收据则由田XX带走。1月12日，因中介工作人员换成马XX，收取了2万元定金后要求我再次出具2万元收据。我提出异议后，马XX称合同约定定金为2万元，收据上也注明是定金，没有问题。我因而出具了第二份收据，田XX前后仅支付了2万元。2、田XX支付2万元定金之后不再支付剩余房款，且经两次催告仍未履行，行为构成违约。3、我对讼争房屋享有所有权，并持有房产证和土地使用权证，合同具备履行条件。综上，其认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

其在二审未提供新的证据。

经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院对此依法予以确认。

二审的争议焦点为：1、2014年1月10日田XX是否向王XX支付定金2万元？2、王XX有无违约行为？田XX要求解除合同有无事实和法律依据？3、王XX是否应按照定金罚则承担违约责任？

本院认为：

关于争议焦点一，民事诉讼中，双方当事人对同一事实分别举出相反证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中，田XX虽持有王XX于2014年1月10日出具的2万元收据，但对于当日田XX是否实际支付2万元，王XX提供了电视台采访视频、扬州XX公司工作人员的证词等证据证明其主张。结合全案证据，根据民事诉讼高度盖然性的证明标准，本院认为，现有证据不足以证实田XX于2014年1月10日实际支付2万元，理由：

1、扬州XX视台《今日生活》栏目是接到田XX一方所提供的线索后，对本起纠纷进行采访，田XX接受采访时陈述，订合同时身上没带钱，2万元押金，打了个欠条。且在节目结束之前，主持人称接到反馈的消息，出卖人愿意退还1.8万元以处理该起纠纷。尽管田XX提出，电视台的采访是片面和不真实的，但因田XX本人在节目中对相关交易过程已作陈述，且因电视台的采访早在双方矛盾发生之初即已进行，相对于诉讼之后当事人的陈述，采访的内容应较为真实客观。

2、田XX起诉之时称，其于2014年1月10日向王XX支付定金2万元，并未提及欠条之事。而在王XX提供新闻视频后，其陈述在合同签订前的某日向扬州XX公司出具欠条，称欠条上仅注明欠两万元购房押金，未表述所购房屋的具体位置。田XX的上述陈述，不仅与其在接受采访时的陈述不一致，且与生活常理明显不合。

3、根据田XX与王XX签订的房屋买卖合同，田XX仅需缴纳定金2万元。作为专业房屋买卖中介机构的扬州XX公司，在前后两张格式化的收款收据上均注明钱款系定金，且收据出具之时双方并无矛盾，本院认为，上述事实能够印证王XX关于其仅收到一笔2万元定金的主张。

4、对于为何未能收回2014年1月10日的收据，扬州XX公司的经办人姚XX和马XX在一审期间均出庭进行陈述，因前后收据由扬州XX公司不同工作人员经手，后一份收据的经办人马XX已在收据中标注2万元系定金，应当认为，扬州XX公司对交易过程已作出了合理解释。

综上，本院认为，田XX认为其于2014年1月10日实际支付2万元的上诉理由，依法不能成立。

关于争议焦点二，田XX称，除没有争议的2万元定金之外，王XX否认收到2万元购房款，因而致使合同无法继续履行，其依法享有解除权。根据前述分析，现有证据不足以证实田XX于2014年1月10日实际支付了2万元，因此，田XX主张解除合同没有事实和法律依据。

关于争议焦点三，田XX与王XX所签订的房屋买卖合同并未解除，双方均应按照合同约定继续履行，定金罚则并无适用之事实依据，因此，对田XX要求王XX双倍返还定金的主张，依法不予支持。

综上，上诉人田XX的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1380元，由田XX负担（已交）。

本判决为终审判决。

审　判　长　　宦广堂

审　判　员　　黄宝生

代理审判员　　李XX

书　记　员　　喻XX

附本判决所依照的法律和司法解释条款：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。