朱XX与鄂托克旗XX公司、张XX房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

委托诉讼代理人：穆XX，系内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王凯宁，系内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。

被告：鄂托克旗XX公司，统一社会信用代码：×××，地址内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克旗。

法定代表人：周XX，系该公司经理。

委托诉讼代理人：张XX，系该公司职工。

被告：张XX，公民身份证号码×××，男，1965年7月13日出生，汉族，初中学历，个体户。

原告朱XX与被告鄂托克旗XX公司、张XX房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年05月09日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱XX及其委托诉讼代理人穆XX、王凯宁、被告鄂托克旗XX公司的委托诉讼代理人被告张XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告朱XX向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决二被告向原告交付鄂托克旗乌兰XX回迁的商业楼（建筑面积：约400平方米）及两套车库（建筑面积各20平方米）、一套地下室（建筑面积20平方米）；2.请求人民法院判决二被告向不动产登记机构为原告办理鄂托克旗乌兰XX回迁的商业楼（建筑面积约400平方米）不动产权证书并于房屋交付时将鄂托克旗乌兰XX回迁的商业楼（建筑面积：约400平方米）的不动产权证书交付原告；3.请求人民法院判决二被告向原告支付逾期交付房屋违约金200000元；4.请求人民法院判决二被告连带支付补偿原告从2011年6月1日至2018年6月1日期间的营业损失费77437.5元及自2018年6月2日至被告将鄂托克旗乌兰XX回迁的商业楼房（建筑面积约400平方米）交付原告之日的营业损失费；5.请求人民法院判决二被告连带支付补偿原告从2011年6月1日至2018年6月1日期间的房租费（临时过渡安置费）640938.24元及自2018年6月2日至被告将鄂托克旗乌兰XX回迁的商业楼（建筑面积约400平方米）交付原告之日的租房费（临时过渡安置费）；6.请求人民法院判决二被告连带赔付原告因被告修改地下室通道规划给原告的60平米地下室造成的物权使用价值贬值损失72000元；7.请求人民法院判决二被告承担本案的案件受理费。事实与理由：2010年6月28日，被告张XX挂靠被告鄂托克旗XX公司与原告签订了《房屋拆迁安置协议书》（以下简称协议），后于2010年8月25日又签订了《房屋拆迁回迁安置协议书补充协议》（以下简称补充协议）。依协议及补充协议，被告将原告位于鄂托克旗乌兰XX布日路北的162.84平方米商业房屋及79.56平方米附属房屋拆除，给原告在鄂托克旗乌兰镇置换了约400平方米（约定为320平方米，后又增加80平方米）商业房屋及两个车库（各20平方米）、一个地下室（20平方米），并约定2011年6月1日交付房屋，并给原告补偿一年的营业损失费和临时安置补助费。被告至今未将回迁房屋交付原告，已构成违约，并给原告造成营业损失和租金损失，故被告应按约向原告支付逾期交付房屋违约金，赔付原告营业损失和租金损失；被告擅自改变地下室通道设计，使地下室通道变窄，导致原告60平方米地下室物权使用价值贬损，对此被告应当赔付。因二被告系挂靠关系，因此，对于原告的诉求，应当承担连带责任。为维护原告合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，诉至法院，请求人民法院判决支付原告诉讼请求。

被告鄂托克旗XX公司、张XX辩称，关于第一项诉讼请求，原告的主张不成立：2015年2月9日，鄂托克旗房屋征收管理局发布《XX商业交房公告》，XX迎东的商业回迁户，XX商业楼于2015年2月9日交付，请各位客户于2月9日至2月29日期间到开发商处办理交房手续。但原告至今没有办理，其原因是原告除给开发商回迁款外再需交XXX元，原告拒绝交付，构成违约，现用诉讼形式取得400平方米商业楼。至于60平方米地下室并没有合约。2010年8月25日，甲方张XX与乙方朱XX及其妻子王X签订了《房屋拆迁回迁安置协议书》、《房屋拆迁回迁安置补充协议书》，协议（六）约定“甲方置换给乙方20平方米的地下室车库和20平方米的地下室，仅作为到期不能交房的补偿营业损失费和租房费。”双方合约的只有40平方米。关于原告第二项诉讼请求不能成立。2010年9月14日，原告将拆迁的房产证、土地证交于被告张XX。之后，原告说要购买车用房产证作抵押，银行要核实，将房产证原件拿走，至今没有交回。由于没有原告的房产证原件，房管部门对拆迁原告的房屋无法销户，导致被告不能办理房屋产权证书。关于原告第三项诉讼请求不能成立，2010年6月28日，原告与被告签订的《房屋拆迁回迁安置协议书》，该协议书第十、十一、十二、十三条款均是原告自己写上去的，并不是双方的合意。原告诉求第三项以协议书第十三条每日违约金500元计算不应受法律保护。2010年8月25日，原、被告签订的《房屋拆迁回迁安置协议书补充协议》第六条约定“甲方置换给乙方20平方米的地下车库和20平方米的地下室，仅作为到期不能交房补偿营业损失和租房费。”原告自己写上“作废”二字影响法律的效力，原告主张违约金没有事实和法律依据。关于第四项诉讼请求不能成立，2011年6月1日，原、被告签订了《房屋拆迁补充协议书》约定：“1.营业损失费按迎街每延长米按1250元计算，共计11062.5元；2.临时安置补助费一层营业面积每月每平方米40元，二楼8元，共计85800.2元；3.营业损失、临时安置补助费共计96862.7元”，此费用在房屋搬迁完毕后一次付清，该协议已于2017年7月18日已经履行。关于原告第五项诉讼请求不能成立，原告属于重复主张：原告并没有取得60平方米地下室，当时协议书合约也只是20平方米地下车库和20平方米的地下室，并且双方合约这是作为到期不能交房的补偿营业损失的租房费。因此，原告违约在先，原告只要缴纳了所欠的XXX元房屋欠款，被告就会将乌兰镇XX花苑小区2号楼回迁的商业楼（建筑面积约400平方米）及20平方米地下室和20平方米地下车库交付原告。

原告为证明其主张向法庭提供如下证据：1.内蒙古自治区人口信息（户籍）证明复印件一支，证明原告朱XX的曾用名为朱XX的事实；证据2.《房屋拆迁回迁安置协议书》复印件一份，证明①2010年6月28日，原、被告签订了《房屋拆迁回迁安置协议书》②协议书第一条约定被告将原告位于鄂托克旗乌兰XX布日都路北的162.84平方米商业房屋及79.56平方米附属房屋拆除，评估总价为186510元；③协议书第二条第一款约定：鄂托克旗乌兰镇XX花苑的新建商业楼建筑面积320平方米置换原告被拆除的162.84平方米商业房屋，原告找被告房屋差价每平方米500元，共计81420元，置换后剩余157.16平方米，原告按一层7000元每平方米、二层3500元每平方米的标准向被告支付房款，共计825090元，合计906510元；④协议书第二条第四款约定：被告新建房屋竣工后，在三日内通知原告，原告接到通知后必须在5日内接收；⑤协议书第三条约定：原告被拆房屋评估价186510元和原告应支付被告的置换房屋价款906510元相抵后，原告应支付被告差价720000元，待按揭贷款办理完毕后长退短补；⑥协议书第十二条约定：送车库一间20平方米；⑦被告未依法给原告置换房屋交付前的搬迁、临时安置及停产、停业损失补偿；证据3.《房屋拆迁回迁安置协议补充协议》复印件一支，证明：①2010年8月25日，原被告签订《房屋拆迁回迁安置协议补充协议》；②依补充协议书第一条约定：被告于2011年6月1日，将置换的鄂托克旗乌兰镇XX花苑商业楼交付原告，如到期不能交房，从2011年6月1日开始补偿原告营业损失费和租房费（以政府文件为依据）；③依补充协议第六条约定：被告置换原告20平方米地下车库和20平方米地下室；④补充协议第七条约定：如有一方违约，支付对方违约金200000元；⑤被告仍未依法给原告置换房屋交付前的搬迁、临时安置及停产、停业损失补偿；证据4.《房屋拆迁补充协议书》一页、鄂托克旗乌兰镇地段划分示意图2张，证明：①因被告与原告签订《房屋拆迁回迁安置协议书》《房屋拆迁回迁安置协议书补充协议》时欺骗原告，未依法给原告置换房屋交付前的营业损失补偿、搬迁补偿、临时安置补偿，原告多次找被告理论，到政府上访，最后原被告再签《房屋拆迁补充协议书》；②依《房屋拆迁补充协议书》第一条约定：被告补偿原告自房屋被拆除至2011年6月1日被告将置换的房屋交付原告，近一年的营业费损失以迎街每延长米1250元计算共计11062.5元（8.85米×1250元），被告未能按约定的2011年6月1日交房时间向原告交付置换的XX花苑商业房屋，故被告应按《房屋拆迁补充协议书》第一条的约定，以营业损失费11062.5元每年标准，补偿原告2011年6月1日至2018年6月1日期间的营业损失费77437.5元及自2018年6月2日至被告将鄂托克旗乌兰镇XX花园小区2号楼回迁的商业楼交付原告之日的营业损失费；③原告的被被告拆迁的鄂托克旗乌兰XX布日都路北的162.84平方米商业房及79.56平方米附属房屋处于乌兰镇一级段，故根据2011年4月24日实施的《乌兰镇2011年度房屋征收补偿安置暂行办法》第三章第八条第二款第（三）项“住宅临时过渡补助费按建筑面积8元/平方米/月、非住宅用房一级地段80元/平方米/月进行补偿”的规定及2010年8月25日《房屋拆迁回迁安置协议书补充协议》第一条约定，被告应补偿原告自2011年6月1日起至2013年6月1日的租房费（临时安置过渡费）171959.04元；④《房屋拆迁补充协议书》第二条约定：临时安置补助费一层营业面积每月每平米40元、二层8元，故根据2011年、2017年《乌兰镇国有土地上房屋征收与补偿安置办法》有关回迁期超过24个月的部分过渡费按原合同约定的2倍进行补偿的规定，被告应当补偿原告2013年6月1日至2018年6月1日的租房费（临时安置过渡费）468979.2元；证据5.2011年4月24日实施的乌兰镇2011年度房屋征收补偿安置暂行办法、2016年3月1日施行的内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例、2016年8月19日实施的乌兰镇2016年国有土地上房屋征收补偿安置办法、2017年6月21日实施的乌兰镇2017年国有土地房屋征收补偿安置办法第49页第6小项，证明根据乌兰镇2011年度房屋征收安置补偿办法第三章第八条第二款规定，产权置换的过渡期是24个月，最长不超期30个月，回迁期超过24个月的部分过渡费，按原合同的二倍进行补偿，根据乌兰镇2011年度房屋征收安置补偿办法第三章第八条第二款第三项规定住宅临时过渡补助费按建筑面积每月8元的标准补偿，非住宅分地段按月补偿，一级段每平米80元，根据内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例第三十五条第三款规定超过约定过渡期限的对自行过渡的被征收人，房屋征收部门因自逾期之日起按照原规定标准的二倍支付临时安置补助费，根据乌兰镇2016、2017年国有土地上房屋征收补偿安置办法第一条第二款第六项规矩产权置换的过渡期是24个月，最长不超期30个月，回迁期超过24个月的部分过渡费，按原合同的二倍进行补偿；证据6.鄂政发2009年163号文件，证明此文件中没有规定营业损失费、临时过渡安置费（租房费）的规定。

被告对原告提供的证据1认可，无异议；对证据2证据中《房屋拆迁回迁安置协议书》的真实性认可，内容手写方面不认可即该协议书第10、11、12、13条不认可，不认可的理由是原告当时说《房屋拆迁回迁安置协议书》对原告不公，被告张XX说不公的话，原、被告可以签订补充协议，后于2010年8月25日，原、被双方签订了补充协议，该协议书第10、11、12、13条是原告自己写的，其他条款内容认可；证据3中《房屋拆迁回迁安置协议书补充协议》第六条“作废”不认可，是原告自己写的，本不应该作废，最上面“此协议针对朱XX而言，不作为其他拆迁户的依据”不是被告张XX写的，是原告自己写的，该协议签名张XX处是被告的手印，其余不是被告的手印，除作废内容不应作废外，其余的补充协议的内容被告均认可，包括2011年6月1日交付房屋及2011年6月1日开始计算补偿营业损失费和租房费被告均认可；证据4的真实性认可，证明目的不认可，只认可补充协议中所述，其余不认可，以及地段不认可，签合同时不是一级地段；对证据5不认可，这是2016、2017年的文件，是棚户区改造文件与本案无关，原、被告签订合同时间是211年，应以2010年6月1日签订的补充协议中明确的2009年163号文件为准；对证据6的真实性认可，证明目的不认可，原告提供的是通知，具体本法在文件中规定。

本院对原告提供的证据认证如下：对原、被告均无异议的原告提供的证据1予以采信；原告提供的证据2中，因《房屋拆迁回迁安置协议书》第10、11、12、13条均为手写内容，原告承认是自己所写，并称是被告鄂托克旗XX公司的职员蒋XX签字并由该公司盖章确认，根据被告提供的《房屋拆迁回迁安置协议书》复印件一份，（原件与之核对无异以后退回），经与之相核对，从原告提供的证据形式来看，明显是盖章在先，手写内容在后，且被告提供的证据并没有原告提供的证据中约定的第10、11、12、13项内容，故本院对该协议第10、11、12、13条要证明的内容不予确认，对该证据反映的其余内容的真实性予以确认；对原告提供的证据3的真实性认可，对其要证明的前四个事实予以确认，但该证据无法证明其要证明的第五个事实，故对此证明目的不予认可；对原告提供的证据4的真实性予以认可，但仅因该证据无法证明其证明目的，故对该证据要证明的目的不予认可；对原告提供的证据5、6的真实性予以确认，但因原告提供的证据5和6两组证据均是地方规范性文件，而本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，双方已经签订的合同中明确约定了补偿办法，故本院对上述两组证据的证明目的不予认可。

被告为证明其主张向法庭提供如下证据：证据1.XX商业交房公告复印件一份，证明在2015年2月9日所有商铺都已经交房，因原告没有交清商铺欠款109万元，所以只有原告未交付房屋的事实；证据2.2015年XX二号商业回迁户交房情况复印件一份，证明2015年2月9日原告朱XX原回迁320平方米实际交付400.48平方米，平米差价是422520元，房租差价50518元，欠商铺房款109.2万元的事实；证据3.2010年6月28日房屋拆迁回迁安置协议复印件一份，证明本协议与原告自己书写的协议内容不符的事实；证据4.房屋拆迁补充协议复印件一份，证明房屋拆迁后的营业损失费、临时安置补助费、租赁费原告已经在拆迁办领取，共计96862.7元的事实；证据5.2010年8月25日双方签订房屋拆迁安置协议补充协议复印件一份，证明最上面“此协议针对朱XX而言，不作为其他拆迁户的依据”、“作废”均不是被告所写，是原告自己写的；证据6.2010年9月14日收条复印件一份，证明原告于2010年9月14日将被拆迁的房屋的房产证交付于被告，原告应当于2010年7月3日交付，原告已经违约，被告给原告免60000元的差价，原告才给被告交钥匙的事实；7.2011年6月20日借条复印件一份，证明原告向被告借房产证的事实；8.XX2013年8月、XX2014年1月27日领取房租明细复印件一份，证明原告朱XX领取房租费共计30000元的事实；9.房产分户图复印件一份，证明原告的房屋是400.48平方米的事实。

原告对被告提供的证据1的三性均不认可，理由如下：①按照房屋拆迁协议书中的第二条第四款约定，被告向原告交房应于竣工后三日内已通知的形式通知原告，被告从没有向原告发出过交房的书面通知，公告不是通知；②房屋拆迁协议书中约定是被告向原告交付房屋，并通知原告受领房屋，该公告的发布者是鄂托克旗房屋征收管理局，该征收管理局不是合同的主体，所以该公告与本案无关；③公告原告从未看见过；④房屋拆迁安置回迁协议书第三条约定，长退短补，被告没有按照本条承诺给原告办理按揭贷款，该证据于购房款无关；关于被告提供的证据2中对涉及原、被告约定的回迁面积320平方米，后又增加80平方米，变为400平方米，这是事实，但至今未交付原告，至2015年2月甲方应付乙方的房租80518元，对这个数字不认可，从2011年6月1日至2015年2月共计3年零八个月的时间，按照《房屋拆迁回迁安置补偿协议书补充协议》第一条的约定及2011年4月24日施行的《乌兰镇2011年度房屋征收补偿安置暂行办法》第三章第八条第二款第（三）项规定，被告依约依法应补偿原告的房租费绝不只是80518元，对被告按照《房屋拆迁回迁安置补偿协议书补充协议》第一条约定于2013年支付原告租房费20000元，2014年支付原告租房费10000元，合计30000元认可，其他所涉原告的数字均不认可，证明问题均不认可，该证据显示的至2015年2月甲方应付乙方房租及已付30000元租房费恰恰证明依2011年6月1日签订的《房屋拆迁补充协议》第二条，被告支付原告的85800.2元临时安置补助费是补偿原告2011年6月1日前的租房费（临时安置补助费），恰恰证明《房屋拆迁回迁安置补偿协议书补充协议》第六条划双横线部分确已作废，被告的“被告置换给原告20平方米地下室和20平方米车库作为到期不能交房的补偿营业损失费和租房费”不是事实；关于证据3，原告认为该协议虽然与原告提交的房屋拆迁安置协议不符，但是在原告的协议中第10条至13条，原、被告已经达成协议；对证据4的真实性认可，但是该协议所补偿的费用是补偿原告约定的2011年6月1日交房时间之前的营业损失费和临时安置补助费，被告与原告签订房屋安置协议中没有给原告补偿这两项费用；对证据5的真实性认可，被告所举的该协议正好证明了该协议的第六条后半部分被告已经认可作废；被告对证据6的真实性不认可，认为是复印件，但是认可免60000元的事实；对证据7无异议；对证据8的真实性、证明目的认可，该证据恰好证明了2010年8月25日原、被告双方签订的补充协议第六条后半部分已经作废，如果没有作废，被告也不会再给原告支付租房费，2011年6月1日，被告给原告补偿的营业损失费、临时安置补助费96862.7元，正好能证明2011年6月1日被告在房屋拆迁补充协议中给原告补偿的营业损失费、临时安置补助费96862.7元是补偿原告约定的2011年6月1日交房时间前的补偿；对证据9要证明的面积数认可。

本院对被告提供的证据认证如下：对被告提供的证据1的真实性认可，对其要证明涉案房屋未交付原告的事实予以确认；因证据2是打印件一份，无法证明真实性和证明目的，故对此不予采信；因被告提供的证据3、4与原告提供的证据2、4相互印证，本院对被告提供的3、4予以采信；因被告提供的证据5恰好是原告提供的证据3，本院对该证据的认证意见同原告提供的证据3的认证意见；因原告对被告提供的证据6中给予其少交60000元房款的事实无异议，该证据要证明的目的与原告承认的60000元具有其合理性、关联性，故本院对被告提供的证据6予以采信；因原告对证据7、8均无异议，本院对被告提供的证据7、8予以采信；因原告对该组证据要证明的涉案房屋面积为400.48㎡无异议，本院对该组证据予以采信。

本院经审理认定事实如下：2010年6月28日，原告朱XX（又名朱XX）与被告鄂托克旗XX公司签订了《房屋拆迁回迁安置协议书》，约定被告将原告位于鄂托克旗乌兰XX布日都路北的162.84平方米商业房屋及79.56平方米附属房屋拆除，折价为186510元置换被告建设的位于鄂托克旗乌兰镇XX花苑约320平方米（后又约定置换面积为400平方米，增加80平方米）商业房屋一处，其中162.84平方米用于置换原告原有房屋，原告再找被告差价每平方米500元，共计81420元；剩余157.16平方米，一层按7000元／平方米、二层按3500元／平方米计算，共计825090元；上述置换的房屋折价共计为906510元，与原告被置换的房屋折价两项互相核减，原告朱XX支付被告鄂托克旗XX公司差价款720000元。双方还约定被告鄂托克旗XX公司务必于全部拆迁工作完毕后12个月内将新建房屋交付原告使用并于新建房屋交付原告使用后6个月内由其办理新产权手续；原告务必于2010年7月3日前搬迁完毕，并将原告的房产及房产证书交付给被告鄂托克旗XX公司拆除，由被告鄂托克旗XX公司办理房地产产权注销手续，被拆迁房屋内的固定设施不得破坏丢失，水表、电表等一律交付给被告鄂托克旗XX公司，否则由原告赔偿。

2010年8月25日，原、被告又签订了《房屋拆迁回迁安置协议书补充协议》约定被告给原告置换20平方米地下车库、20平方米地下室并将原《房屋拆迁回迁安置协议书》中约定交付新建房屋的时间为拆迁工作完毕后12月个内变更为2011年6月1日，同时，该补充协议约定了违约责任：如有一方违约，赔偿给对方20万元的违约金，如到期不能交房，从2011年6月1日起开始计算补偿营业损失费和租赁费（以政府文件为依据）。

2010年9月14日，原告朱XX向被告张XX交付了被拆迁房屋的钥匙、房产证及土地使用权证，同时，原告与被告张XX约定将双方于2010年6月28日签订房屋拆迁回迁安置协议书中约定的房屋差价款720000元变更为660000元。

2011年6月1日，被告鄂托克旗XX公司与原告又签订了《房屋拆迁补充协议》，约定营业费损失按迎街每延长米1250元计算，共计补偿11062.5元（8.85米×1250元）；临时安置补偿一层营业面积每月每平方米40元、二层8元，共补85800.2元；上述两项共计96862.7元，此费用在房屋搬迁完毕后一次性付清。

2011年6月20日，原告向被告处借走已经交付给被告的被拆迁房屋的产权证一本。被告鄂托克旗XX公司于2013年8月、XX2014年1月27日的共计支付原告房租费30000元。

另查明，涉案96862.7元已经由被告鄂托克旗XX公司支付给了原告。

还查明，位于鄂托克旗乌兰镇西鄂尔多斯路南、阿尔寨街西鄂托克旗竹涛XX2#商业楼属于合法建造的房屋并于2016年12月27日经过了内蒙古工业大学建筑工程学院实中心的检测，该商业楼具备交付条件，但在房屋登记部门并没有关于涉案房屋的竣工验收备案表等相关材料。经本院主持，原、被告双方现场确认，原告诉求交付的商业楼为位于鄂托克旗乌兰镇西鄂尔多斯路南、阿尔寨街西鄂托克旗竹涛XX2#商业楼北邻案外人王X、南邻案外人方XX的二层共计400.48㎡的商业楼房；原告诉求被告交付的20㎡一间地下室、20㎡一间车库被确认为上述2#商业楼的地面正下方。

本院认为本案的争议焦点如下并作如下阐述：

一、关于二被告是否构成违约的问题。

《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、该法第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”、该法第六十第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告于2010年8月25日签订的房屋拆迁回迁安置协议书补充协议已经成立并生效。根据该合同第一条：“甲方应于2011年6月1日，交付乙方使用该房，如到期不能交房，从2011年6月1日开始计算营业损失费和租房费”、第二条：“甲方承诺办理新建商业二层楼房的商业房产证，土地使用证（共计建筑面积为320平方米），费用由甲方承担，乙方不承担任何费用”、第四条：“新建商业二层楼房竣工验收交付后，乙方按实际面积要求甲方办理产权证”之约定，本案中，被告鄂托克旗XX公司承认涉案二层商业楼房已经竣工并经过检测，已经具备交付条件，但被告鄂托克旗XX公司至今仍未交付，故其构成了违约。但，原告诉称被告张XX个人构成违约的请求，于法无据，与事实不符，理由如下：无论是原、被告在签订房屋拆迁回迁安置协议书还是补充协议书，合同中均已经注明甲方即为鄂托克旗XX公司，乙方为被拆迁人即本案原告朱XX（又名朱XX），这说明原告签订合同时就已经知道与其签订合同的另一方为法人而非个人，再者，原告并没有提供充分证据来证明二被告存在挂靠关系，故，本院认为构成违约责任的一方为本案被告鄂托克旗XX公司。

二、关于被告鄂托克旗XX公司是否应向原告交付涉案二层商业楼房一处、20㎡两间车库、20㎡一间地下室并办理不动产权证书同时交付原告的问题。

根据原、被告于2010年8月25日签订的房屋拆迁安置协议书补充协议第一条、第四条、第六条：“甲方置换给乙方20平方米地下车库和20平方米的地下室”之约定，被告鄂托克旗XX公司应按合同约定于2011年6月1日交付位于鄂托克旗乌兰镇西鄂尔多斯路南、阿尔寨街西鄂托克旗竹涛XX2#商业楼北邻案外人王X、南邻案外人方XX的二层共计400.48㎡的商业楼房、一间20平方米车库及一间20平方米地下室并为原告办理上述二层共计400.48㎡的商业楼房的产权证书，但被告未按合同约定履行合同义务，其构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”本案中，原、被告合同中约定原告于2011年6月1日交付房屋，但至今未交付，被告辩称不交付新建房屋的原因是原告拖欠其新建房屋款XXX元的抗辩理由显然不能成立，故本院对原告要求被告鄂托克旗XX公司交付涉案二层商业楼房的诉求予以支持；同时，本院对原告要求被告鄂托克旗XX公司支付20㎡一间地下室、20㎡一间车库的诉讼请求亦予以支持；但是，原告要求被告鄂托克旗XX公司支付另外一间20㎡的车库的诉求于法无据，不予支持，因原告与被告鄂托克旗XX公司于2010年6月28日签订的《房屋拆迁回迁安置协议书》第12条均为手写内容，原告承认是自己所写，结合被告提供的《房屋拆迁回迁安置协议书》复印件一份（原件与之核对无异以后退回），经与之相核对，被告提供的该证据中并没有约定第12内容即“送车库一间20平方米”。另，原告要求被告协助办理关于涉案二层商业房屋的不动产权登记证书的诉求，因涉案二层商业楼的竣工验收备案表等材料并未在房管部门进行过登记、备案，故不具备办理不动产权证书的条件，原告可在具备条件后另行起诉，因此，本院对该诉求不予支持。

三、关于被告鄂托克旗XX公司是否应当向原告补偿迟延交付涉案的二层商业楼房产生的营业损失费、租房费的问题。

原、被告2010年6月28日签订的《房屋拆迁回迁安置协议书补充协议》第一条约定，如到期不能交房，从2011年6月1日起开始计算补偿营业损失费和租赁费（以政府文件为依据），双方并没有约定具体参照政府哪一文件，根据原、被告于2011年6月1日签订的《房屋拆迁补充协议》约定：“1.营业损失费按迎街每延长米1250元计算，共计11062.5元；2.临时安置补助费一层营业面积每月每平方米40元、二层8元，共计85800.2元。”可以认定是原、被告于2010年6月28日签订的关于营业损失、临时安置补助费即租房费以政府文件为准的变更约定，是对涉案二层400.28米商业楼房的营业损失、临时安置补助费的计算方式的具体约定，但原告请求的从2011年6月1日至2018年6月1日的营业损失费77437.5元（11062.5元／年×7年）、租房费600601.4元（85800.2元／年×7年）及从2018年6月2日至涉案二层400.48平方米的商业楼房实际交付之日的营业损失费、租房费分别按每年11062.5元、85800.2元计算的诉求过高，被告对该损失亦有异议，本院予以适当调整，结合原、被告合同约定置换的房屋面积为320平方米折价为906510元，后原、被告双方变更为置换房屋的面积为400.48平方米，一层按每平方米7000元计算，二层按每平方米3500元计算，超出80.48平方米，折价为422520元，涉案二层400.48平方米的商业楼房的总价款为XXX元（906510元+422520元），因原告要求的总损失包括营业损失、租房费超过了原、被告约定的实现合同目的房屋价款的一半，故本院认为原告的损失应调整为398709元（XXX元×30%），但因原告已经向被告处领取了30000元的损失补偿费，故应予以核减，因此，被告应支付原告因违约造成的营业损失费、租房费共计368709元（398709-30000元）。

四、关于被告鄂托克旗XX公司是否应向原告支付逾期交付房屋违约金200000元的问题。

《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案中，因被告没有按时交付房屋给原告造成了一定的损失，但原告除请求被告支付营业损失、租房费外，另外请求支付违约金的诉求过高，故本院对此请求不予支持。

五、关于被告鄂托克旗XX公司是否赔付原告因被告修改地下室通道规划给原告的60平米地下室造成的物权使用价值贬值损失72000元的问题。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条对顶：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告并没有提供能够证明关于被告鄂托克旗XX公司修改地下室通道的事实，也没有证据证明损失的具体数额，因此，本院对原告的该项诉求不予支持。

综上所述，本院对原告请求人民法院判决被告鄂托克旗XX公司向原告交付位于鄂托克旗乌兰镇西鄂尔多斯路南、阿尔寨街西鄂托克旗竹涛XX2#商业楼北邻案外人王X、南邻案外人方XX的二层共计400.48㎡的商业楼房的诉求，不违反法律规定，本院予以支持；对原告要求被告办理涉案房屋不动产权登记证书并交付该证书的诉讼请求，不予支持；对原告要求被告鄂托克旗XX公司向原告交付涉案商业房屋地面正下方的20㎡一间地下室、20㎡一间车库的诉求，符合法律规定，本院予以支持；对原告请求被告鄂托克旗XX公司支付逾期交付房屋违约金200000元诉讼请求不予支持；对原告请求被告鄂托克旗XX公司支付补偿原告从2011年6月1日至2018年6月1日期间的营业损失费、房租费共计368709元的诉讼请求予以支持；对原告要求被告鄂托克旗XX公司赔付原告因被告修改地下室通道规划给原告的60平米地下室造成的物权使用价值贬值损失72000元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条之规定，判决如下：

一、被告鄂托克旗XX公司于本判决生效之日起30日内向原告交付位于鄂托克旗乌兰镇西鄂尔多斯路南、阿尔寨街西鄂托克旗竹涛XX2#商业楼北邻案外人王X、南邻案外人方XX的二层共计400.48㎡的商业楼房；

二、被告鄂托克旗XX公司于本判决生效之日起30日内向原告交付本判决第一项下涉案房屋地面正下方的20㎡地下室一间、20㎡车库一间；

三、被告鄂托克旗XX公司赔偿原告从2011年6月1日至2018年6月1日期间的营业损失费、房租费共计368709元；

五、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费13700元，由被告鄂托克旗XX公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。

审　判　长　　边　丽

审　判　员　　王志成

人民陪审员　　牛建忠

二〇一八年十月二十六日

书　记　员　　金　凤

本判决相关法条链接：

《中华人民共和国合同法》

第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。