赵X等与白XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　北京市第三中级人民法院民事判决书

　　(2019)京03民终13911号

　　上诉人(原审被告)：赵X，男，1957年6月2日出生，住北京市朝阳区。

　　委托诉讼代理人：恩XX(赵X之妻)，女，1957年7月9日出生，住北京市朝阳区。

　　委托诉讼代理人：赵X恩(赵X之子)，男，1981年12月6日出生，住北京市朝阳区。

　　被上诉人(原审原告)：白XX，女，1936年11月22日出生，住北京市朝阳区。

　　委托诉讼代理人：王振花，北京市XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：赵X志，男，1932年11月11日出生，住北京市朝阳区。

　　委托诉讼代理人：赵XX，女，1956年3月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。

　　委托诉讼代理人：赵XX，女，1963年7月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。

　　上诉人赵X因与被上诉人白XX、原审被告赵X志房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2019)京0105民初39155号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵X及其委托诉讼代理人恩XX、赵X恩，被上诉人白XX及其委托诉讼代理人王振花，原审被告赵X志及其委托诉讼代理人赵XX、赵XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　赵X上诉请求：1.撤销一审判决;2.依法改判赵X与赵X志在2014年3月17日签订的《存量房屋买卖合同》有效;3.澄清事实，撤销恶意串通的诬告，还赵X清白;4.本案诉讼费由白XX承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误。本案中，白XX从始至终没有证据证明其此前对过户一事不知情。赵X提交的录音能够证明白XX知晓并同意过户。白XX在2019年初的反悔行为并不能改变之前的客观情况，更不能让已经生效并得以履行的买卖合同无效。赵X缴纳供暖费及过户后新房本在白XX家的事实，也可以印证白XX知晓、同意过户之事。二、一审法院违反法院程序，未按照事实依据裁判，影响案件正确裁判。在第二次开庭之后，法官将白XX、赵X志及其陪同的两个女儿留下进行了私下沟通，期间不知有何私下沟通及其他事情发生。另外，赵X呈上的证据均被一审法庭无视或反对，实在是不合情理，更不符合法律，严重影响案件的正确裁判。三、一审法院判决适用法律错误。由于一审法院认定事实错误，判断理由错误，违反法定程序，从而很自然地适用法律错误。1.本案，通过赵X的举证可知，房屋过户给赵X是白XX提出的，其是知晓且是积极促成的。本案不应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定。2.本案是发生在父子之间基于血缘关系而进行的买卖行为，在现实中这种过户行为有时是无偿的，有时候是低价格，之所以这样都是父母希望以最低的成本尽快将房屋过户至子女名下，因此根本不能按照一般的市场价格进行评价。本案，赵X志是基于白XX同意而给赵X过户，不应适用物权法第一百零六条的规定。3.本案应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一百零八条的规定。补充：赵X在一审提交了一个录音证据，录音证据是为了收集这个证据而去录的，录音中赵X问其父亲赵X志关于家庭协议的事，当时其去要这个证据，赵X志回答说“不用拿了，全甭拿了。”赵X认为这个录音证据和庭审中赵X志和白XX关于不存在家庭协议的回答是矛盾的。

　　白XX辩称，同意原审判决，不同意赵X的上诉请求及理由。

　　赵X志述称，同意原审判决。不同意赵X的上诉请求和理由。

　　白XX向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院确认赵X志与赵X于2014年3月17日签署的《存量房屋买卖合同》无效;2.请求法院判令赵X将位于北京市×××房屋过户至赵X志名下。

　　一审法院经审理认定事实如下：2003年4月9日，赵X志与北京XX公司签订《房屋买卖协议》，约定赵X志购买涉案房屋。2004年5月27日，涉案房屋登记在赵X志名下。庭审中，白XX、赵X志、赵X均认可涉案房屋系白XX、赵X志的夫妻共同财产。

　　2014年3月17日，赵X志(出卖人)与赵X(买受人)签订《存量房屋买卖合同》(合同编号：×××)，约定赵X购买涉案房屋，成交价格为10万元。2014年3月17日，涉案房屋登记在赵X名下。涉案房屋现仍由白XX、赵X志居住使用。涉案房屋的房屋所有权证由赵X志保管。

　　庭审中，赵X称其已将10万元购房款现金交予赵X志，并提供赵X恩的银行明细，以此说明10万元的来源。赵X志及白XX称没有收到赵X支付的10万元购房款。赵X又提交录音，以此说明白XX、赵X志以及赵X夫妻签署过协议，白XX知悉并且同意过户事宜。白XX、赵X志不认可签署过赵X所述的协议。

　　一审法院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，赵X志与赵X在签署《存量房屋买卖合同》时，均知晓涉案房屋系赵X志与白XX的夫妻共同财产。现赵X的证据材料不足以说明白XX知晓并且同意赵X志将涉案房屋出售给赵X。同时，上述《存量房屋买卖合同》所约定的房屋成交价格远低于市场价值，赵X的证据材料亦不足以证明赵X向赵X志支付了购房款，且涉案房屋一直由白XX居住使用，未交付予赵X。故赵X志与赵X签署《存量房屋买卖合同》的行为存在恶意串通，损害了白XX的利益，上述《存量房屋买卖合同》应认定为无效，赵X理应将涉案房屋恢复至赵X志名下。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、赵X志与赵X于二〇一四年三月十七日签署的《存量房屋买卖合同》无效;二、赵X于判决生效之日起七日内将位于北京市×××房屋恢复至赵X志名下。

　　二审中，赵X向本院提交了：赵X手写的书信、与赵X的录音及文字整理，证明白XX对房子买卖一事是知情且愿意把这房子给赵X。白XX对上述证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可。赵X志对上述证据的真实性不予认可，且认为与本案无关。本院认为赵X提交的赵X的书信及录音，从内容上看，属于证人证言，但赵X并未出庭作证接受当事人的质询，故对上述证据本院不予采纳。

　　二审庭审中，赵X称10万元购房款没有直接给赵X志，其认为通过其对赵X志和白XX生活上的一些照顾，上述10万元购房款已经支付。

　　二审庭审中，赵X称双方之间存在家庭协议，保存在白XX夫妇处，并申请法庭调取上述证据。白XX称不存在赵X所述的家庭协议。本院认为，赵X申请调取的证据不属于法院依职权调取证据的范围，故对其该项申请，本院不予准许。

　　本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

　　本院认为，根据双方在二审中的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：白XX对于赵X志与赵X签订买卖合同并将涉案房屋过户给赵X一事是否知情且同意。

　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

　　赵X主张白XX知晓并且同意赵X志将涉案房屋出售给赵X，但其提交的录音中白XX并未表示其对涉案房屋出售给赵X一事是知情并同意的，其提交的供暖费发票及赵X的录音、书信并不足以证明其主张，故赵X应当承担举证不能的不利后果，本院对其该项主张不予采信。

　　涉案房屋买卖合同系赵X志与赵X签订，房屋所有权证由赵X志保管，赵X志主张其对签订房屋买卖合同及房屋过户一事不知情，本院不予采信。涉案房屋系赵X志与白XX的夫妻共同财产，现有证据不足以证明白XX知晓并且同意赵X志将涉案房屋出售给赵X，故赵X志将涉案房屋出售给赵X构成无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。赵X志出售房屋未经白XX同意，构成无权处分，但并不影响赵X志与赵X签订合同的效力。白XX主张赵X志与赵X恶意串通，但鉴于赵X志与赵X系父子关系，房屋买卖合同所约定的房屋成交价格远低于市场价值并不能说明双方即存在恶意串通，白XX亦未就赵X志与赵X之间存在恶意串通提供相应的证据予以证明，故本院对白XX的该项主张不予采信。一审法院认为赵X志与赵X存在恶意串通，损害了白XX的利益，并据此认定《存量房屋买卖合同》无效，存在不当，本院予以纠正。

　　《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。涉案房屋买卖合同系赵X志与赵X签订，根据合同的相对性原则，该合同对白XX并不具有拘束力，而赵X明知涉案房屋系白XX与赵X志的共同财产，未征得白XX同意而签订买卖合同并完成房屋过户登记，且未支付合理的转让价格，故赵X不能取得涉案房屋的所有权。白XX作为房屋所有权人，要求将涉案房屋恢复登记至赵X志名下，于法有据，本院予以支持。

　　综上所述，赵X的上诉理由部分成立，对其合理部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：

　　一、维持北京市朝阳区人民法院(2019)京0105民初39155号民事判决第二项;

　　二、撤销北京市朝阳区人民法院(2019)京0105民初39155号民事判决第一项;

　　三、驳回白XX的其他诉讼请求。

　　二审案件受理费1150元，由赵X负担(已交纳)。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长　龚XX

　　审 判 员　蒙　瑞

　　审 判 员　金妍熙

　　二〇一九年十一月八日

　　法官助理　程惠炳

　　法官助理　张XX

　　书 记 员　李XX

　　书 记 员　刘XX