吴XX与上海某某实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　吴XX与上海某某实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　上海市松江区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)沪0117民初1436号

　　原告：吴XX，女，1965年5月28日生，汉族，住上海市松江区。

　　委托诉讼代理人：杨X，上海XX律师。

　　委托诉讼代理人：余能军，上海XX律师。

　　被告：上海XX公司，住所地上海市松江区。

　　法定代表人：林X，经理。

　　原告吴XX与被告上海XX公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序于2019年3月1日公开开庭进行了第一次审理。原告的委托诉讼代理人杨X以及被告的法定代表人林X到庭参加诉讼。审理中，当事人同意庭外和解一个月，该期间未计入审限。于2019年4月18日公开开庭进行了第二次审理，原告的委托诉讼代理人杨X到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

　　原告吴XX向本院提出诉讼请求：判令1.被告返还原告保证金5,000元;2.被告返还原告电费押金2,000元;3.被告返还原告2018年8月至9月预交的房租9,333.34元;4.被告赔偿原告2018年7月租金损失4,666.67元，装修、搬迁等损失25,000元。事实和理由：2017年3月27日，原、被告就位于上海市松江区XXA13铺位(以下简称“系争商铺”)签订《商铺租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，由原告承租系争商铺从事餐饮经营，原告按约支付了第一年的租金56,000元并交纳保证金5,000元。2017年7月17日，原告与被告签订《合同附件》(以下简称“附件”)约定，系争商铺租期为3年，第一年租金对应的租期为2017年10月1日至2018年9月30日。2017年10月20日，原告与被告签订《庙前街XXX号美食广场补充协议》(以下简称“补充协议”)，原告向被告交纳电费押金2,000元。租赁合同履行过程中，被告于2018年6月要求原告提前退出经营以便其收回场地装修并另行出租，原告提出因租赁合同未到期故要求被告返还预交租金、押金及补偿原告合理损失，而被告表示仅退还部分押金。为逼迫原告离开，被告通过停止空调供应、拒不履行商场清洁义务等方式制造经营困难，2018年7月至9月期间非常炎热，被告却关闭了系争商铺所在的美食广场空调，原告试图通过信访、报警等方式解决上述问题仍无法解决。2018年7月31日，原告和其他商户向被告发出律师函提出解除租赁合同并要求被告退还费用等主张，被告对此不予理睬。原告后自行搬离系争商铺。故原告诉至本院请求判如诉请。

　　被告辩称：不认可原告诉状中所写的事实，原告因为经营不善而向被告提出提前解除合同并要求被告给予补偿，并非被告要求原告提前离开，被告要求原告经营到2018年9月1日;同意退还保证金5,000元、电费押金2,000元，不同意返还2018年8月到9月的预交房租以及赔偿2018年7月的租金，不认可装修、搬迁损失。

　　经审理查明，位于上海市松江区XXXXX号一层房屋的登记权利人为案外人上海XX公司，房屋类型为“店铺”，建筑面积1,474.05平方米。

　　2017年3月27日，被告作为甲方(出租方)与原告作为乙方(承租方)签订租赁合同，约定：1.甲方将系争商铺出租给乙方用于经营茶、饮料系列等，租赁期自2017年4月28日起至2018年4月27日止，2017年4月28日之前为甲方给予乙方的装修免租期，实际付租金时间是一年，该场地经营开张时间暂定2017年4月28日，如有变动按实际开张时间为主。2.租赁期内乙方共需向甲方一次性缴纳年租金为56,000元，乙方在签订本协议时必须向甲方交纳保证金5,000元;协议期满，乙方退场后经甲方确认无甲方物品器具损坏，则由甲方如数无息退还保证金。3.甲方的权利和义务：甲方按时向乙方提供协议约定的经营场地，支持乙方开展合法经营活动;若乙方未能在甲方规定的时间开业，甲方有权没收保证金;乙方在租赁期内无故撤场及连续停业时间超过10天的，甲方视为乙方无条件放弃系争商铺，甲方有权没收保证金及收回系争商铺，已付租金不退，且甲方不补偿乙方。4.乙方的权利和义务：乙方必须按本协议第二条及时交纳场地租赁费、水电费等;采取磁卡充值使用的项目先充值后使用，有按月收费的项目按月收取。5.第六条“协议的变更和解除”约定了甲方有权单方面解除租赁合同的情形。租赁合同另对其他事项作了约定。

　　2017年7月17日，由被告作为甲方与原告作为乙方签订附件，约定：1.合同期第一年租金时间2017年10月1日至2018年9月30日。2.合同租期三年，第二年房租不变，第三年起按实际情况以百分之五至百分之十之间的幅度递增房租，付款方式年付;在合同期内乙方中途私自退出的，合同保证金不退;2017年8月至9月为甲方给予乙方的免租期，签订本附件当日起至2017年7月31日之前为美食广场商户间的调整期，2017年7月21日开始试营业。3.电费根据电力公司出的电费单标准收取，公摊部分按商户面积公摊。4.原合同与附件有冲突的部分，以附件为准。附件另对其他事项作了约定。

　　2017年10月20日，由被告作为甲方与原告作为乙方签订补充协议，约定：1.超范围经营问题(新增项目)(略);2.空调问题：实际情况增加效果;3.排烟问题：由部分经营户须增加止回阀;4.广告宣传：甲方做书面及形象性广告，乙方负责实际优惠幅度;5.电费：从2017年7月20日起电费公摊部分不做公摊，按电表总数乘以1.40元/度计算;换充值电表，先充后用，每度1.40元;不换电表的(按经营户意见)每家押2,000元，每月1号甲方出经营户上月用电数据，每月5号之前上交上一月电费，电费按电表总数乘以1.40元收取，押金不能充当电费;6.补贴：甲方退乙方房租的10%(扣除已用电费1.40元/度，必须服从整理)或免两个月的房租(二选一)，乙方不同意上一条款的可以选择走司法程序;7.乙方在签订本补充协议时，除《商铺租赁合同》、《合同附件》、《庙前街美食广场管理制度》之外的协议一律无效;8.乙方选项：电费选押金;补贴选10%;等。

　　另查明，2017年3月27日，被告开具收取原告保证金5,000元的收款收据、收取原告2017年4月28日至2018年4月27日年租金56,000元的收款收据。2017年11月6日，被告开具收取原告电费押金2,000元的收款收据。

　　又查明，2017年7月7日，原告取得在系争商铺上注册为个体工商户的营业执照。

　　原告为证明与被告因租赁合同履行产生纠纷的事实而提供了案外人徐XX、涂XX分别在2018年6月22日、6月23日报警的上海公安局接报回执单，记录了报警人陈述的纠纷内容，均显示为民警当场调解。被告对接报回执单载明的事实不予认可。

　　原告另提供了落款时间为2017年7月31日的《律师函》以及2018年8月1日的签收物流信息，律师函的主要内容为：被告于2018年6月向原告提出提前终止租赁合同但未与原告就补偿、租金押金退还等协商一致;被告为迫使原告离场，在场地外悬挂“商场正在装修”横幅、停止空调运行、终止场地卫生管理及垃圾清运等措施，导致原告经营受阻;故致函被告租赁合同即日解除，要求被告退还未到期租金、押金以及赔偿损失等。被告认可于2018年8月1日收到上述律师函，就律师函中所载的内容，被告回应如下：1.不认可系其提出解除租赁合同，认为是因为原告等租客不想经营要求其退钱，其在和原告等租客协商处理;2.认可在已经关闭的铺位拉了横幅;3.因为在2018年4到5月间已经有19家商户搬走，故自2018年5月开始为避免不必要的浪费，广场内总共7台空调其开放了2至3台，也只配备了一个清洁工，清洁工作可能确实不到位。

　　审理中，被告称其于2018年8月2日按照原告的户籍地发函要求原告前来协商后续事宜，但是原告没有来，被告为此在庭审后提供了《通知函》但没有附相应的物流信息，原告称未收到被告寄送的《通知函》。被告提供的上述《通知函》上载明：鉴于原告已于2018年8月2日擅自停止经营并搬离了所承租的场地……要求原告在收到通知函3日内到被告办理场地交还手续，逾期视为原告自愿放弃的行为，后果由原告自行承担。

　　关于系争商铺的返还，被告称虽然在系争商铺所在广场有办公场地进行办公，但是未发现原告于2018年8月2日搬离，直到2018年8月10日方发现原告已经搬离，且认为原告离场前应提前告知被告。但原告根据其未予认可的被告提交《通知函》的内容称，被告已经认可原告实际于2018年8月2日搬离系争商铺。被告在审理中陈述，其在2018年8月20日左右让装修队进场将包括系争商铺在内的商场整修后另行出租。

　　审理中，被告经本院传票传唤未到庭参加2019年4月18日庭审，本院于次日向被告寄送书面通知告知其若就合同解除有后果需要在本案中处理应在收到书面通知后七日内向本院提出反诉以及逾期未提交的后果。该书面通知按照被告提供的送达地址寄送后遭到拒收。

　　以上事实，有租赁合同、附件、补充协议、接报回执单、律师函、物流信息、通知函、收据、营业执照、通知及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。

　　本院认为，原告与被告就系争商铺签订的租赁合同、附件以及补充协议，构成了原告与被告之间系争商铺租赁合同的全部内容，未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，当事人均应恪守。现原告基于租赁合同的解除提出其诉讼请求，被告对于保证金、押金的退还予以同意，但是不同意返还及赔偿租金，则本案的争议焦点首先在于原告的单方解除权是否成立。

　　原告提出解除合同的依据系一方面被告通知原告退出经营场地，另一方面被告实施了关闭部分空调、不履行清洁义务、悬挂横幅等行为制造原告的经营困难。对此，本院认为，首先原告应当对由被告通知其退出经营场地的事实负有举证责任，但审理中原告未能举证证明被告有此举，被告也对此予以了否认，故对于原告该第一项解约事由，本院不予采信。其次，就被告实施的关闭部分空调、不履行清洁义务、悬挂横幅等情况，尽管原告租赁系争商铺用于经营餐饮类，良好的用餐环境对于经营特别是夏季的经营是非常重要的，但被告的上述行为不构成根本性违约，原告单方面解除合同的理由也不成立。故，本院对于原告基于法定解除而主张的单方解除权不予支持。然则，原告作为承租方，其已经以书面形式向被告明确提出解除合同并以搬离系争商铺的行为表明其不再继续租赁系争商铺，为避免双方损失的继续扩大，本院确认双方的租赁合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

　　对于原告主张被告退还保证金5,000元及电费押金2,000元的请求，被告对此予以认可，并无不当，本院予以支持。

　　对于原告主张被告返还2018年8月至9月期间预交租金的请求，本院认为，原告所支付的第一年租金56,000元期间为2017年10月1日至2018年9月30日，原告自述于2018年8月2日自系争商铺搬离，虽然被告对此搬离行为不予认可，但是根据被告提供的书面函件，被告自述认可原告自2018年8月2日已经擅自搬离并要求原告在指定期限内处理后续事宜，而庭审中被告又表示在2018年8月10日左右知晓原告已经搬离系争商铺，并于2018年8月20日对系争商铺进行整修。故综合考虑原告负有向被告返还交付系争商铺的义务、在原告明确提出搬离主张的情况下被告亦有减损的义务、以及被告发函表示原告逾期不来被告处处理后续事宜后果自负的主张(尽管原告对此函件不予认可，但是其内容可视为被告的自认意见)，本院认为以2018年8月10日作为被告接收系争商铺之日并无不当，则被告已经预收的自2018年8月11日至9月30日(共计51日)期间的租金，被告应向原告返还，计7,824.66元。至于租赁合同第四条第6项的约定，即甲方以乙方无故撤场或连续停业超过10天为由可没收保证金及不退已付租金，被告虽未以此约定进行抗辩，但是考虑到原告诉讼请求，本院对此作出认定如下，租赁合同未对“无故撤场”作出明确的定义，本院认为，根据合同上下文以及租赁合同的目的，“无故撤场”应作较为狭义的解释，即应为“乙方一方原因突发的搬离系争商铺之行为”，而虽然本院未认可原告享有单方解除权，但是在原告租赁系争商铺期间中，被告确实存在一定的违约情形，且原告明确函告被告解除合同并搬离系争商铺，故原告之情形不应适用该条约定。

　　对于原告主张的赔偿2018年7月租金损失的请求，基于上述分析理由，原告此项诉请缺乏法律依据，本院不予支持。

　　对于原告主张的装修、搬迁损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

　　一、被告上海XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴XX保证金5,000元;

　　二、被告上海XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴XX电费押金2,000元;

　　三、被告上海XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴XX2018年8月11日至2018年9月30日期间已收租金7,824.66元;

　　四、驳回原告吴XX的其余诉讼请求。

　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费950元，减半收取475元，由原告吴XX负担389.50元(已付)、被告上海XX公司负担85.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

　　审判员　　李晓蕾

　　二〇一九年五月十五日

　　书记员　　顾XX

　　附：相关法律条文

　　一、《中华人民共和国合同法》

　　第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　(五)法律规定的其他情形。

　　第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

　　法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

　　第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

　　二、《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。