Paul*与杨*房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　中华人民共和国北京市第三中级人民法院民事判决书

　　(2014)三中民终字第06769号

　　上诉人(原审被告、反诉原告)PXX，男，1957年2月26日出生。

　　委托代理人刘X，北京市XX律师。

　　被上诉人(原审原告、反诉被告)杨X(英文名：FENGYANG)，男，1966年8月23日出生。

　　委托代理人贾尧，北京市XX律师。

　　委托代理人芦X，北京市XX律师。

　　上诉人PXX因与被上诉人杨X房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第06027号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　2012年11月，杨X起诉至原审法院称：2008年，PXX所属×公司与我签订房屋租赁合同，约定×公司租用我位于北京市朝阳区×号的房屋(以下简称×号房屋)，期限为2008年10月1日起至2010年6月30日，之后×公司与我续签两次合同，合同租赁期限延长至2012年6月30日。2012年7月1日，PXX与我续签了租赁合同，约定PXX继续租用×号房屋，期限为2012年7月1日起至2013年6月30日，PXX应当在每三个月的前十日通过银行转账的方式向我支付租金。PXX未按合同约定在2012年9月20日向我支付下一个季度的房租，我多次与PXX协商未果。10月19日，我正式向PXX催告其应在合理期限支付拖欠房屋租金，并分别于10月25日、31日向PXX发函告知解除双方的租赁合同，并要求PXX赔偿相关损失。11月18日，PXX强行搬离上述房屋，2012年12月22日，双方交验房屋。现诉至法院，请求人民法院判令PXX向我支付2012年10月1日起至2012年12月22日期间的租金70499.3元;判令PXX以26500元为基数按日万分之三向我支付房屋租金滞纳金2194.2元;判令PXX向我支付身份公证和翻译费400元;判令PXX向我支付物品维修费1920元(电视机维修费800元、踢脚线和地板维修费1000元、书桌维修费120元);判令PXX向我支付损害赔偿106000元;判令PXX向我支付交通费450元。

　　PXX辩称并反诉称：我不同意杨X的全部诉讼请求。杨X虚假陈述，故意模糊纠纷和维权。2012年9月11日，我发现屋内洗衣机出现故障，故通知杨X要求维修，但是其拒绝维修，此造成我生活不便，经过多次交涉，我告知杨X在其不维修洗衣机前我不支付房屋租金。2012年11月1日，杨X在我没有在的情况下意图更换门锁，我报警了，因为事情已经闹僵，所以我决定先行搬离上述房屋，但11月17日我装好车后，保安不让走了，警察协调后要求先处理纠纷。至12月14日，我才将自己的物品分17次搬离上述房屋，并通知杨X12月15日进行交接。杨X将我强行留置在上述房屋并要求我支付租金是不合适的。验房是搬走东西后再验房，不应该没有搬走东西就验房。现我提出反诉，请求人民法院判令杨X支付我违约金79500元(月租金26500元×3个月)，判令杨X支付我搬家费550元。

　　杨X针对反诉辩称：PXX主张我承担违约责任和违约金赔偿，我认为没有事实依据。由于PXX在合同履行过程中因为相关的家具、洗衣机不当使用造成双方矛盾，引起双方主张2012年11月24日解除合同，纠纷是PXX违约导致的，所以我认为PXX的反诉请求没有依据。关于搬家费，我认为责任不在于我，搬家费系PXX正常支出。

　　原审法院经审理认为：杨X与PXX签订的《续租合同(2方)》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于违约责任一节，双方就洗衣机损坏的原因均未举证，杨X出租涉案房屋，故其应该承担房屋内设施设备的维修责任，其未尽到相关的维修义务，其行为构成违约。涉案租赁合同之前的合同约定了PXX可以自行维修设施设备的权利，PXX不能以此理由拒绝缴纳租金，PXX拒绝履行其主要义务，其行为构成违约。在此前提下，杨X发函进行催告合理期限缴纳房屋租金乃至解除合同实属合理。杨X之诉讼请求部分，关于租金一节，PXX实际于2012年10月1日至2012年12月22日占用涉案房屋，其应该支付杨X相应期间的房屋租金。PXX以杨X阻止其搬家抗辩，考虑到双方的争议，法院对PXX的抗辩意见不予采纳;鉴于洗衣机问题等因素，依据合同约定，法院酌情从上述租金中扣除1000元。关于滞纳金一节，考虑到洗衣机问题、双方争执、违约等因素，法院对此不予支持;关于身份公证和翻译费、交通费，杨X之诉讼请求于法无据，法院对此不予支持;关于维修费用一节，电视机、地板、书桌等损坏系人为损坏，PXX应该赔偿杨X相关费用。经法院释明双方都不申请对上述损失进行评估，结合杨X提交之证据，法院酌定为1500元;关于房租损失一节，杨X早在10月提出解除合同，双方于12月协商交还房屋，加之考虑到涉案房屋损坏情况、装修等因素，故法院对杨X该项诉讼请求不予支持。PXX反诉请求部分，关于违约金79500元一节，考虑到PXX迟延支付租金，法院对其该项诉讼请求不予支持;关于搬家费550元一节，搬家费用本应由PXX自行承担，依据PXX陈述双方事发日进行了相应协调，故法院对PXX该项诉讼请求不予支持。考虑到PXX之押金尚在杨X处，故与维修费用和部分租金予以折抵。据此，原审法院于2013年10月判决：一、PXX于判决生效后七日内支付杨X(英文名：FENGYANG)房屋租金四万四千三百零六元;二、PXX于判决生效后七日内支付杨X(英文名：FENGYANG)维修费一千五百元;三、驳回杨X(英文名：FENGYANG)其他诉讼请求;四、驳回PXX全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　判决后，PXX不服，上诉至本院，认为：合同约定的行使自行维修的权利必须以责任归属明确为前提，在洗衣机损坏责任不明的状态下，我无法自行维修;根据合同约定，非因我的过错导致房屋全部或部分不能用作预期目的，我有权扣减租金，原判认定我缓交租金行使抗辩权的行为是违约行为是完全错误的;在杨X违约的情况下，我欲搬离租赁房屋，却被杨X强行滞留，其无权要求我交纳在此期间的租金。综上，请求二审法院撤销原判第一、二、四项，改判驳回杨X全部诉讼请求，判令杨X支付我违约金79500元、搬家费550元。杨X同意原判。

　　经审理查明：×公司作为乙方与甲方杨X签订《房屋租赁合同》，约定杨X将×号房屋出租×公司使用，租赁期限为2008年10月1日起至2010年6月30日。合同第7-5条约定：非因乙方的过错导致房屋全部或部分损坏，甲方在接到乙方通知后，应在三天内予以修理(紧急情况除外)。否则，乙方有权自行采取措施修理，甲方应承担由此发生的费用和损失。如果非因乙方的过错导致房屋全部或部分不能用作预期目的，除以上权利外，乙方有权扣减与乙方不能合理使用的部分有关的租金和其它收益，直至该部分可以重新使用。2010年6月19日、2011年7月4日杨X与×公司两次签订《续租合同(2方)》，约定续租×号房屋，续租时间截止至2012年6月30日。2012年7月1日，杨X作为甲方与乙方PXX签订《续租合同(2方)》，约定由PXX续租×号房屋。租金为每月26500元;租赁期限为2012年7月1日起至2013年6月30日;乙方有权提前两个月书面通知甲方中止本协议;乙方在原合同下已支付了保证金64000元，此保证金甲方需退还×公司，乙方需支付一个月租金将转作本续租合同的押金;乙方须每三个月提前10天以银行转账形式向甲方支付租金。后PXX向杨X支付了押金。合同履行期间，双方因洗衣机损坏问题发生纠纷，PXX未按合同约定向杨X支付2012年10月1日之后的租金。就此，双方多次交涉未果，杨X要求PXX继续支付租金，PXX表示洗衣机修复前，其拒绝支付租金。2012年10月31日，PXX收到杨X送达的解除合同通知书。2012年11月17日，PXX将物品装车，欲搬离×号房屋，被物业公司阻止。2012年12月22日，杨X与PXX就×号房屋进行交接，《家具、电器配置清单》显示地板起泡、电视机无法打开。经询，杨X、PXX确认二楼书桌有划痕。

　　原审中，双方的主要争议：

　　1、洗衣机问题。PXX称洗衣机因为自然原因损坏，杨X应该负责维修。杨X称洗衣机损坏原因不清楚，双方确实因为洗衣机事宜发生争执。

　　2、搬家问题。杨X提供物业管理制度相关证据，以此证明物业公司依据规定阻止PXX搬运物品，与其无关。PXX对上述证据真实性予以认可，但认为不能证明杨X的证明目的。PXX提供邮件打印件，以此证明杨X阻止PXX搬家。杨X认可上述邮件，其表示系双方互相指责。

　　3、违约问题。PXX提供2012年10月《解除合同通知书》，其内容为因PXX经过催告后拒不履行合同主要义务，现发出解除合同的通知，杨X于2012年10月19日向PXX发出催缴租金的催告书，告知PXX在2012年10月23日前缴纳租金，PXX在合理期限内仍未缴纳应缴房租，没有履行合同义务，故将行使合同解除权，主张与PXX解除租赁合同，现进行通知，通知到达时合同即解除，PXX又提供律师函一份，以此证明杨X在租赁期间提出解除合同，故存在违约行为。

　　以上事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、续租合同、解除合同通知书、律师函等证据在案佐证。

　　本院认为：杨X曾与×公司签订房屋租赁合同，对×号房屋的租赁事宜进行了约定。2012年7月，杨X与PXX签订《续租合同(2方)》，由PXX作为承租人继续租赁×号房屋，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同履行期间，×号房屋内的洗衣机损坏，杨X作为出租人，在不能证明洗衣机损坏系使用不当造成的情况下负有维修义务。其就损坏责任问题与PXX发生争议，应根据合同约定承担相应的民事责任。但应指出，杨X与PXX签订的租赁合同系杨X与×公司签订的房屋租赁合同的延续，而根据原合同约定，PXX遇此种情况可以自行维修设施、设备，由杨X承担相应费用和损失，故本院认为，PXX在未将洗衣机送修的情况下，拒绝缴纳全部租金，不属于合理履行抗辩权的行为，其行为构成根本违约，应对合同的解除承担责任。2012年12月22日，PXX与杨X办理了房屋交接手续，其应承担该日期前的租金给付义务。PXX主张因杨X强行滞留，故不同意支付租金一节，本院认为，杨X出租的房屋已进行装修，且附属设施设备较多，在PXX拖欠租金且未进行房屋交接的情况下，杨X通知物业公司对PXX私自搬运物品的行为进行阻拦，系出租人合理的自救行为，PXX以此为由拒绝缴纳房屋交接前的租金，依据不足，本院对其此项上诉请求不予支持。PXX租赁房屋期间，屋内电视机、地板、书桌等有人为损坏情况，PXX应当予以赔偿。有关PXX以杨X提出解除合同为由要求其支付违约金的上诉请求，因PXX存在迟延支付租金的行为，通过查明的事实，杨X在催告PXX支付租金未果的情况下才要求解除合同，故不能认定杨X对合同解除承担违约责任，对PXX该项上诉请求本院亦不予支持。关于搬家费550元，该费用系PXX正常支出，故其应自行承担，PXX就此提出上诉不能成立。

　　综上，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　一审案件受理费3929元，由杨X负担2984元(已交纳)，由PXX负担945元(杨X已交纳，PXX于本判决生效之日起7日内给付杨X)，反诉案件受理费900元，由PXX负担(已交纳);二审案件受理费4874元，由PXX负担(已交纳)。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长　薛　妍

　　代理审判员　贾　旭

　　代理审判员　闫　慧

　　二〇一四年五月二十日

　　书　记　员　周XX