南通市通州区XX镇通海XX村民委员会与南通XX公司租赁合同纠纷二审民事判决书
江苏省南通市中级人民法院
民事判决书
（2015）通中民终字第0225号
上诉人（原审被告）南通XX公司，住所地南通市通州区XX镇原竖积洪村。
法定代表人张XX，总经理。
委托代理人李XX，北京市XX律师。
被上诉人（原审原告）南通市通州区XX镇通海XX村民委员会，住所地南通市通州区XX镇南兴社区江海桥东XX。
法定代表人徐X，主任。
委托代理人陈XX，南通市通州区XX法律服务所法律工作者。
上诉人南通XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人南通市通州区XX镇通海XX村民委员会（以下简称通海村委会）租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2014）通山民初字第0178号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月30日公开开庭进行了审理。上诉人XX公司的法定代表人张XX及委托代理人李XX，被上诉人通海村委会的法定代表人徐X及委托代理人陈XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2005年12月19日，XX公司法定代表人张XX代表原通州XX公司与原通州XX企业服务中XX订立租赁合同，租用原通州XX辖区内原水泥厂（磷肥厂）平房714平方米；租赁期从2006年1月1日至2008年12月31日，租期三年；租金为12000元／年；同时约定承租方租用期内如需改扩建房屋，必须经甲方同意，条件到时另行协商；未经同意改扩建，所形成的资产在合同终止时无偿归出租方所有；租期内如遇政府开发或公建需要，无条件服从，出租方不给予任何补偿，租金按实际租用时间计算。
2007年12月1日，原通州XX人民政府确定原政府管辖的磷肥厂范围内土地、房屋等财产自2008年1月1日移交该镇竖积洪村管理：由该村收取房租、重订合同。
2008年，原通州XX并入原通州市张芝山镇通海XX，后更名为南通市通州区XX镇通海XX；原通州XX公司更名为南通XX公司。
因XX公司拖欠应付2008年的租金12000元，通海村委会于2009年2月20日诉至原审法院要求XX公司支付租金，在该案中XX公司对通海村委会主体是否适格提出异议，并对原通州XX人民政府确定竖积洪村管理水泥厂（磷肥厂）房屋、土地的通知表示未收到，但看到过该通知。后该案经原审法院调解，双方达成协议，同年4月，XX公司给付了通海村委会租金12000元。
此后，XX公司一直占用原租赁房屋，双方未订立书面租赁协议。2011年1月22日，XX公司向通海村委会支付租金3万元，通海村委会出具收据，注明为2009年、2010年度房租金。
2011年10月3日，双方订立租赁合同，载明：XX公司租用磷肥厂（亦水泥厂）厂房763平方米（其中大车间704平方米，门卫两间59平方米）、土地250平方米（XX公司自建房占地）；其中厂房租金为14元／平方米、土地为2000元／亩，约定年租金额合计为11000元；双方约定先付租金后使用的方法，每年1月30日前给付租金，如逾期支付须经出租方同意，否则按租金的20%支付违约金。合同中还注明租期自2009年至2011年三年，合同同时载明因XX公司从2011年8月30日开始租用并需修理，同意续租三年，但租金与其他租用户同样上浮。本次合同同样约定租期内如遇政府开发或公建需要，无条件服从，出租方不给予任何补偿，租金按实际租用时间计算。
2011年11月8日，XX公司向通海村委会支付租金11000元，通海村委会向XX公司出具结算凭证一份，载明为2011年度磷肥厂厂房租金，交款人为张XX。
2013年4月，通海村委会以XX公司未交纳当年租金、严重违反合同约定为由，通知XX公司解除合同，并要求XX公司交纳至通知之日的租金；同时称场地临时用房期限为2年，要求XX公司自觉拆除、依据“租期内如遇政府开发或公建需要，无条件服从，出租方不给予任何补偿，租金按实际租用时间计算”的约定，称磷肥厂地块房屋拆除后要建公共服务配套用房，要求XX公司腾房。
因XX公司未依通知执行，2013年8月，通海村委会诉至原审法院，要求XX公司支付2012年10月3日至2013年7月租金8250元并支付违约金2200元，同时要求与XX公司解除合同，XX公司交还租赁房屋。后通海村委会于2014年1月撤回起诉。2014年2月24日，通海村委会提起本案诉讼，请求判决解除租赁合同，XX公司给付租金13749.99元，违约金2200元。
原审还查明，XX公司向通海村委会租用的房产、在租用的土地上自建房均未拆除，但周边房屋大多数已拆除。
原审法院认为，本案争议焦点一：通海村委会与XX公司公司订立的租赁合同是否有效。通海村委会认为双方租赁合同有效；XX公司认为原通州XX人民政府是租赁合同中标的物厂房、土地的产权人，通海村委会未取得相应的所有权、使用权，其作为管理人只是代管，无权以自己名义出租，双方订立的合同无效。法院认为，XX公司早年虽系向原通州XX企业服务中XX租得原通州XX辖区内原水泥厂（磷肥厂）平房714平方米，但在该份租赁合同期满前，原通州XX人民政府已经发出通知：原水泥厂（磷肥厂）范围内的土地、房产等均由原竖积洪村管理，此后租金由该村收取、到期后由该村重订合同，XX公司虽称未收到该通知，但其明知该通知内容，并且此后多次向通海村委会交纳相关租金，2011年10月3日仍与通海村委会订立书面租赁合同，足以证实其对通海村委会出租房屋、土地的权利的认可，根据原通州XX人民政府通知，通海村委会事实上取得出租原水泥厂（磷肥厂）房屋及其范围内土地的权利，因此，依据合同相对性原理，XX公司不能以通海村委会非权利主体否定合同有效。XX公司提交的南通市通州区人民政府《关于区控违办移送南通XX公司申请相关信息公开的回复》、南通市国土资源局通州分局《关于南通XX公司信访事项的答复意见书》所在内容并不能否定本案合同的效力。综上，通海村委会与XX公司订立的租赁合同有效。
本案争议焦点二，通海村委会、XX公司于租赁合同中只有拖欠房租承担违约金的约定，通海村委会可否解除租赁合同。通海村委会认为其多次向XX公司追索租金未果，其收取租金目的落空，依我国合同法相关规定，要求解除合同；XX公司认为，其拖欠房租属实，通海村委会仅能主张违约金。原审法院认为，承租人无正当理由未支付租金，出租人要求其在合理期限内支付，承租人仍拒不交纳的，出租人可以解除合同，此为出租人所享有的法定解除权。通海村委会、XX公司虽在租赁合同中未有关于拖欠租金可解除合同的约定，但通海村委会于2013年4月向XX公司发出的通知明确要求XX公司支付相关租金，后又通过起诉主张，但通海村委会撤诉后时至今日，XX公司仍未交纳有关租金，故通海村委会主张解除租赁合同，既有事实依据，亦有法律依据，应予支持。
本案争议焦点三，合同约定的租赁期到何时止。通海村委会主张租期自2009年1月1日起算，2011年11月3日订立合同是对前期租赁的追偿及合同期的变更，XX公司则认为，租赁期应当为2009年至2014年。原审法院认为，XX公司主张租金已付至2012年年底未能举证证实，法院难以采信。根据XX公司自2009年起向通海村委会支付租金的总额为41000元，在通海村委会无证据证实租金有所上浮的情况下，仍按每年租金11000元计算，XX公司应当只给付至2012年9月，且201年9月的租金尚未完全支付。现通海村委会主张2012年10月3日至2013年10月3日的租金，有事实根据，法院予以支持。
综上，合同当事人应本着诚实信用原则，按照合同约定全面、及时地履行自己的义务。租赁合同中，出租人应按约定交付租赁物，承租人应当按照约定及时支付租金；承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，经出租人催交仍不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，承租人应当返还租赁物。合同约定违约责任的，违约方应依约承担违约责任。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除通海村委会与XX公司于2011年10月3日订立的租赁合同；二、限XX公司于判决发生法律效力后十日内给付通海村委会租金11000元；三、限XX公司于判决发生法律效力后十日内给付通海村委会违约金2200元；四、限XX公司于判决发生法律效力后十日内返还通海村委会763平方米厂房（其中大车间704平方米、门卫房两间59平方米）及250平方米场地。案件受理费130元，由XX公司负担。
宣判后，XX公司不服，向本院提起上诉称，单方面通知解除租赁合同之前，通海村委会就采取了故意毁坏XX公司购买的烘干房、锅炉房，之后又逐步捣毁了XX公司的自建厂房及机器设备、断水断电等违法手段，破坏了XX公司租用房屋及生产经营条件，企图通过侵权的方式达到毁约逼迁的目的。通海村委会单方面要求解除租赁合同，既是侵权行为，又是违法行为，不应予以支持。相反，通海村委会破坏XX公司的财产及生产经营条件，给公司造成了巨大的损失，应当予以赔偿。XX公司对此提出反诉，但原审法院不予受理，违反法定程序。请求二审法院撤销原判，就XX公司的反诉一并受理，迳行改判驳回通海村委会的一审诉讼请求，支持XX公司的反诉请求。
被上诉人通海村委会答辩称，XX公司在原审庭审中自认租赁合同客观存在，拖欠租金属实。经通海村委会催告及提起诉讼后，XX公司仍未按约给付租金，租赁物至今仍完好无损地在XX公司掌控之中。XX公司的其他诉称不真实也与租赁关系无关联。请求二审法院驳回XX公司的上诉请求。
经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审中，XX公司补充提供：1、百度搜索词条“川姜镇”的打印件，证明通海村委会对案涉出租房屋没有管理权和起诉权；2、南通市国土局通州分局政府信息公开申请答复书，证明通海村委会没有起诉权。通海村委会质证认为，对证据1不予认可，证据2内容与一审证据内容重复不予认可。本院审查认为，对证据1网上搜索信息内容真实性难以确认，对证据2的真实性通海村委会不持异议，本院予以确认，证据2的证明效力将结合本案其他证据综合认定。
另查明，二审庭审中，XX公司认可案涉租赁合同约定的房屋存在且仍由其控制。
本院认为，早在案涉租赁合同签订之前，XX公司法定代表人张XX即代表原通州XX公司与原通州XX企业服务中XX订立过租赁合同。后因行政区划变更，原租赁合同所涉房屋、土地划归通海村委会管理。2009年3月21日，因拖欠2008年租金，XX公司与通海村委会在法院主持下达成调解协议。之后，双方虽未订立书面租赁合同，但XX公司仍实际占用原租赁合同所涉房屋及土地，并在2011年1月22日向通海村委会支付2009、2010年度租金3万元。2011年10月3日，张XX代表XX公司与通海村委会订立案涉租赁合同。2011年11月8日，XX公司又向通海村委会交纳2011年租金11000元。可见，对通海村委会作为出租方的主体身份，XX公司是明知并认可的。根据2007年12月1日原通州XX人民政府通知及2014年5月12日南通市通州区XX镇人民政府文件，通海村委会有权对案涉房屋及土地行使管理权，涉案租赁合同是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。
合同生效后，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同解除分为法定解除和约定解除两种。对于承租人拖欠房租出租人是否有权解除合同，案涉租赁合同中虽未对此直接约定，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故承租人拖欠房租，出租人享有法定解除权。涉案租赁合同约定的租期为6年，在通海村委会无证据证实续租后租金上涨的情况下，租金仍应按11000元计算。而XX公司至今给付的租金总额共41000元，应计算至2012年10月，且10月租金亦未完全给付，此后的租金均未给付。通海村委会于2013年4月6日向XX公司催要租金，后起诉后撤诉，但直至通海村委会提起本案诉讼后，XX公司仍未交纳欠付租金，通海村委会要求解除租赁合同应予支持。至于XX公司上诉所称的财产损害问题，本案所涉租赁标的仍存在且仍在XX公司控制下，其所称的损害财产已超出本案租赁标的范围，且其所主张的侵权主体亦超出本案诉讼主体的范围，故不宜在本案中一并处理，原审就此另行裁定驳回其反诉，本院对此另行审查并作出相应裁定，XX公司可依法另行主张。综上，XX公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人XX公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陶新琴
代理审判员张勇
代理审判员卢丽
二〇一五年七月六日
书记员王XX
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
