房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

云南省昆明市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）云01民终544号

上诉人（原审原告）：戴XX，男，1963年4月10日生，汉族，住云南省昆明市宜良县。

委托诉讼代理人：刘宝凤，云南XX律师，特别授权代理。

被上诉人（原审被告）：杨X，男，1985年12月17日生，汉族，住昆明市五华区。

被上诉人（原审被告）：阮XX，女，1992年5月5日生，汉族，住宜良县。

上诉人戴XX因与被上诉人杨X、阮XX房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省宜良县人民法院（2018）云0125民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

戴XX上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方一审上诉请求。事实及理由为：一审法庭认定的事实不清，一审法庭以上诉人自认2017年9月即收回房屋自己经营，与事实不符。上诉人收回房屋的时间是在2018年3月份，上诉人并没有自认是从2017年9月份收回房屋。综上，请求二审支持其上诉请求。

杨X、阮XX答未到庭陈述意见。

戴XX向一审法院起诉请求1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿原告租金163000元；3、由被告承担本案的诉讼费。

一审认定事实：原告与两被告于2016年7月30日签订《房屋租赁合同》，约定两被告承租原告位于宜良县，租期60个月（五年），自2016年8月28日至2021年8月27日止。月租金为15000元，每月8日前支付。合同签订之后，被告用该房屋经营“苗老酸”饭店，并于2017年9月前共计支付租金122000元。此后，因被告未经营该饭店，也未支付租金，原告找不到被告，故收回饭店由自己断断续续的经营使用，且于2018年3月起完全由自己管理使用。另查明，两被告原系夫妻，于2016年10月9日在宜良县民政局登记离婚。

一审认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。两被告与原告签订的租赁合同合法有效，但两被告未按约支付租金，且已经没有使用租赁物，故原告要求解除合同的请求有事实和法律依据，本院予以支持。对于杨X认为因其曾向原告借款25万元是用于装修租赁物，现租赁物已由原告本人使用，除非认可该款项因投资在饭店给原告使用才同意解除合同的辩解意见，因本案审理的是租赁合同关系，被告用借贷关系抗辩抵销，因原告并未主张，故不在本案审理范围；对于原告要求阮XX承担责任的主张，因承租合同系两被告夫妻关系存续期间与原告签订，虽然双方于2016年10月登记离婚时约定了涉案合同的权利义务归杨X，但两被告之间的内部约定对外不产生约束力，原告请求阮XX对其夫妻关系存续期间的共同债务承担偿还责任的请求有事实和法律依据，故予以支持；原、被告双方均未提交支付房屋租金的证据，但因双方认可在2017年9月前已支付过122000元，故按每月15000元，每年合计为180000元，被告应支付租金的起算时间为2016年8月28日，但因原告主张从2016年9月开始计算，故被告应当支付租金的时间点为2016年9月份开始，根据双方认可的被告已付122000元租金的事实，截止2017年8月份计12个月，被告尚欠此期间的租金为58000元；对于2017年9月1日开始至2018年2月期间共计6个月的租金，因原告自认其在此期间断断续续经营过饭店，故酌情认定双方平均分担此期间的租金，即被告尚欠3个月的租金计45000元；对于2018年3月起的租金，因租赁物已经完全由原告自己经营使用，且原告也未主张，故被告不应再支付租金。综上，对原告要求解除与被告2016年7月30日签订的《房屋租赁合同》的请求依法予以支持；同时，两被告应按合同约定支付尚欠原告的租金共计103000元。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告戴XX与被告杨X、阮XX于2016年7月30日签订的《房屋租赁合同》；二、被告杨X、阮XX于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告戴XX房屋租金共计103000元；三、驳回原告戴XX的其他诉讼请求。

对于本案事实，上诉人称其在一审中并未自认于2017年9月收回租赁物自行经营，收回时间是2018年3月。经二审查明，上诉人一审时确无于2017年8月收回租赁物的表述，本院对此予以确认。

对于一审认定的其他法律事实，上诉人未提出异议，本院予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人建立了合法有效的租赁合同关系，双方均应按照约定履行自己的义务。自合同履行期间，被上诉人未按照约定交纳租金，已构成违约。一审根据本案事实及法律规定判决解除双方的租赁合同并判决由被上诉人向上诉人支付拖欠的租金正确，本院予以维持。至于拖欠租金的金额，被上诉人称上诉人于2017年9月收回租赁物自行经营的主张无相应证据证实，本院不予支持。经二审查明，上诉人系于2018年3月收回租赁物，故被上诉人应向其支付租金至2018年2月。2016年9月至2018年3月期间共计18个月，租金共计270000元，扣除被上诉人已支付的122000元，尚欠148000元。

综上，一审判决对于本案法律关系的认定及处理方式正确，本院予以维持，但对于尚欠租金的计算有误，本院予以更正；对于上诉人上诉请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：

一、维持云南省宜良县人民法院（2018）云0125民初562号民事判决第一项，即“一、解除原告戴XX与被告杨X、阮XX于2016年7月30日签订的《房屋租赁合同》”；

二、撤销云南省宜良县人民法院（2018）云0125民初562号民事判决第二、三项，即“二、被告杨X、阮XX于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告戴XX房屋租金共计103000元；三、驳回原告戴XX的其他诉讼请求”；

三、由杨X、阮XX于本判决生效之日起十日内一次性支付戴XX房屋租金148000元；

四、驳回戴XX的其他诉讼请求。

一审案件受理费3650元，由上诉人戴XX负担336元，由被上诉人杨X、阮XX负担3314元。二审案件受理费1300元，由上诉人戴XX负担325元，由被上诉人杨X、阮XX负担975元。

本判决为终审判决。

本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。

审判长　吕　强

审判员　宋光玉

审判员　罗增龙

二〇一九年六月十日

书记员　王XX