案件详情：

原告A系南京市某区某房屋的产权人（2001年通过房改购房取得产权）。原告因生活及健康原因长期居住于某区，案涉房屋交由女儿日常管理。2024年5月，原告向女儿了解房屋情况时得知，被告B自2020年10月起一直占有使用该房屋。原告女儿多次要求被告搬离遭拒，后报警处理。被告在派出所自认自2020年10月至2024年5月26日期间居住在该房屋。原告遂委托律师提起诉讼，要求被告支付43个月的房屋占有使用费（按1500元/月计算，共计64,500元）。

被告辩称：其入住系经原告前妻及女儿等家庭内部协商同意，属于换房使用，不应支付费用；且原告起诉已超诉讼时效；房屋租金标准过高，实际仅值200-300元/月。

案件结果

法院认定：案涉房屋产权人为原告，被告未能举证证明其占有使用已获原告同意或允许，属于无权占有，应支付占有使用费。原告对知悉房屋被占用的时间已作合理性陈述，未超诉讼时效。综合考虑房屋楼层、装修、地理位置、建造年代及疫情期间租赁市场价格等因素，酌定占有使用费按1000元/月计算。

判决结果：

被告B于判决生效之日起十日内向原告A支付房屋占有使用费43,000元（43个月×1000元/月）；

驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费1,413元，由原告负担471元，被告负担942元。

案件总结

本案系一起典型的返还原物纠纷（占有使用费争议）。原告作为房屋产权人，在不知情的情况下房屋被他人长期占用。代理律师通过产权证明、报警记录、被告自认等证据，成功证明被告无权占有的事实。法院未采纳被告“换房使用”“已获同意”的抗辩，并合理酌定了占有使用费标准，虽未全额支持原告主张的1500元/月，但认定1000元/月已属合理。本案明确了物权保护不受诉讼时效限制的原则，以及无权占有人应支付使用费的法律后果。

律师价值

1.证据组织与事实还原：律师系统整理了房屋产权证、离婚调解书（证明原告系唯一产权人）、报警记录（接处警工作记录，证明被告自认居住期间）、医院病历（证明原告因健康原因长期未查看房屋的合理性）等证据，有力反驳了被告“已获同意”“超诉讼时效”等抗辩。

2.精准法律适用：针对被告提出的“诉讼时效”抗辩，律师指出物权保护（返还原物、支付占有使用费）不适用普通诉讼时效，且原告对知悉时间有合理解释，法院采纳了该意见。

3.合理主张使用费标准：原告主张1500元/月，律师提供了网上询价作为参考。法院虽未全额支持，但综合考虑各种因素后酌定1000元/月，远高于被告主张的200-300元/月，为原告争取了较大利益。

4.庭审应对与质证：针对被告“换房使用”“经家庭内部协商”等口头辩解，律师通过质证指出无任何书面或录音证据佐证，法院最终未采纳被告辩解。