判决法院： 江苏省苏州工业园区人民法院
判决时间： 2023年4月
代理方： 原告(房屋出租人)
一、案件详情
2018年5月12日，原告甄X与被告连某签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于苏州工业园区的房屋出租给被告使用。合同履行过程中，双方因租金支付等问题产生纠纷。原告多次催讨未果，遂诉至法院，要求被告支付拖欠的租金、逾期支付租金的违约金、律师费、保函费，并将房屋恢复原样后返还。
诉讼过程中，双方均有调解意愿。原告经评估后，撤回部分诉讼请求(租金及返还房屋)，聚焦于违约金及维权成本，为调解创造条件。
二、我方诉讼请求(变更后)
1. 确认双方签订的《房屋租赁合同》解除;
2. 判令被告支付逾期支付租金的违约金64719.2元;
3. 判令被告支付律师费10000元、保函费600元;
4. 诉讼费用由被告承担。
(注：原告在诉讼中撤回要求被告支付租金161798元及返还房屋的诉请。)
三、代理律师案件总结
本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为被告长期拖欠租金是否构成违约以及违约责任的承担方式。我方接受原告甄X委托后，重点开展了以下工作：
1. 全面梳理合同及履约证据：整理《房屋租赁合同》、租金支付记录、催款函、律师函等，证明被告拖欠租金的事实及原告已尽到催告义务。
2. 明确违约金计算依据：根据合同约定的逾期付款违约金条款，计算出违约金数额64719.2元，为谈判提供基础。
3. 主张维权成本由违约方承担：合同中如有律师费承担约定，则予以主张;如无明确约定，则依据违约方造成诉讼的原则争取。最终调解方案中，被告同意承担全部律师费10000元及保函费600元。
4. 灵活调整诉讼策略，促成调解：考虑到被告有调解意愿，且房屋已实际腾退，原告同意撤回租金和返还房屋的诉请，将争议焦点集中于违约金及维权费用。双方在法院主持下达成调解协议。
调解协议核心内容如下：
· 双方确认《房屋租赁合同》解除;
· 被告连某于2023年4月25日前支付原告违约金30000元、律师费10000元、保函费600元(已履行);
· 原告放弃其他诉请，双方就本案再无其他纠葛;
· 案件受理费减半收取838元、保全费1705.5元，合计2543.5元，由被告负担，于2023年4月25日前一并支付原告(已履行)。
被告已按照调解协议全部履行完毕。
四、律师价值
1. 高效调解，快速实现权益：本案从立案(2023年3月10日)至调解结案仅约一个月，且被告在约定日期前主动履行全部付款义务，原告无需申请强制执行，极大节省了时间和精力。
2. 成功争取违约金及全部维权成本：虽然违约金金额从原诉请的64719.2元调整为30000元，但考虑到诉讼风险、证据强弱及被告履行能力，该结果具有合理性。同时，律师费10000元、保函费600元及全部诉讼费用均由被告承担，原告实际维权成本为零。
3. 灵活调整诉请，促成和解：在被告有诚意但一次性支付能力有限的情况下，我方建议原告放弃租金和返还房屋的诉请(房屋已实际空置)，聚焦于违约金及费用，降低了调解难度，实现了“落袋为安”。
4. 避免长期诉讼风险：房屋租赁合同纠纷往往涉及房屋占用费、损坏赔偿等复杂问题，通过调解一次性解决，避免了后续可能产生的评估、鉴定及二审程序。
5. 为客户实现全额回款：被告已按调解书自动履行完毕，原告实际收到款项合计32600元(违约金3万+律师费1万+保函费600)外加诉讼费返还，客户对结果高度满意。
