案情内容
一、租赁背景
2015年10月起，王X将位于盐城市某地（办公用途，68.47㎡）出租给陆X，双方连续签订三份租赁合同，每期三年，租期至2024年10月15日。陆X支付押金3000元，租金按月3000元计算。
二、争议起因
租期内，陆X多次反映房屋存在漏水、墙面发霉、木地板翘起等问题，主张影响正常居住使用。王X自2023年12月起多次主动联系陆X，要求配合物业公司上门查验漏水原因并安排维修，但陆X以“出差”“家中未收拾”“装修无人照看”等理由多次拖延，导致漏水问题长期未解决。
三、租赁期满后的纠纷
2024年10月15日租赁合同到期后，陆X未搬离，也未明确续租。双方认可租金支付至2024年11月30日。此后王X多次催告腾房并发送《限期搬离通知函》，陆X未予回应。2024年12月1日起，陆X停止支付租金。2025年5月1日，陆X搬离大部分物品，但仍有物品遗留，未办理房屋交接。
四、诉讼过程
王X向法院提起诉讼，请求判令陆X返还房屋、支付欠付租金、物业费、公摊服务费及占用费。陆X提起反诉，要求王X赔偿二次装修损失17461元、维修费17140元、漏水财物损失（暂定1000元，申请鉴定）、返还25个月租金71330元、返还押金及错付电费、开具租金发票等。
五、法院认定
漏水及维修责任：法院认定王X多次主动要求上门维修，陆X未能积极配合，导致漏水问题扩大，应自行承担扩大的损失。对于初始损失，法院已在违约金部分酌情考虑（未支持王X滞纳金请求）。
租金返还请求：前两份租赁合同早已履行完毕，陆X从未提出不能居住，现主张返还数年前租金，不予支持。
装修及维修费用：双方未约定由出租人承担二次装修，装修价值已在十年租期内消耗完毕；维修费用未证明系房屋质量问题，且合同约定使用造成损坏由承租人承担。
司法鉴定：因损失无法区分初始与扩大部分，鉴定已丧失客观基础，不予准许。
占用费及物业费：陆X在租赁期满后拒不搬离，应承担占用费；王X自愿承担部分物业费（每年800元），法院据此减免陆X应付物业费4733元。
六、判决结果
法院判决陆X返还房屋，支付占用费及物业费合计27988.89元（已扣除押金），并继续承担后续占用费及物业费，驳回其全部反诉请求。
七、案件难点与意义
本案难点在于：漏水责任划分、历史租金追索、装修及维修费承担、鉴定申请应对。最终法院认定承租人未配合维修应自行担责，成功为出租人避免了十余万元的反诉赔偿风险，并追回房屋及占用费用。
附判决书内容
盐城经济技术开发区人民法院民事判决书
原告（反诉被告）：王X
委托诉讼代理人：杨帆，江苏汇建律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陆X
委托诉讼代理人：某律师，某律师事务所律师。
原告（反诉被告）王X与被告（反诉原告）陆X房屋租赁合同纠纷一案，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王X向本院提出诉讼请求：1. 判令陆X立即返还位于某地的房屋；2. 判令陆X支付2024年12月1日起至2025年6月12日期间的房屋租金19200元，2019年1月1日起至2025年6月12日期间的物业管理费、公摊服务费21021.89元，合计40221.89元，并承担该数额30%的滞纳金12000元，以及以该数额为基数，自起诉之日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息；3. 判令陆X支付自2025年6月13日起至房屋实际返还之日止按照每月3000元标准计算的房屋占用费，每月294.42元标准计算的物业管理费、公摊服务费；4. 判令本案的诉讼费由陆X承担。事实与理由：2015年10月份左右，陆X开始承租王X位于盐城市某地的房产，租赁期限为三年，租金为每月3000元。双方连续签订了三份租赁合同，其中最后一份合同的租期为2021年10月16日至2024年10月15日。到期后，经双方协商，陆X续租一个月，并续交租金至2024年11月底。后王X通知陆X搬离案涉房屋，但陆X置之不理，王X无奈之下两次向陆X发出《限期搬离房屋通知函》，但陆X均以各种理由推拖，且在未支付租金的情况下拒不搬离案涉房屋。另外，双方在《个人房屋租赁合同书》第三条中约定，物管费由被告向物业部门交纳，按实际费用每年一交，然而陆X亦以各种理由拒不交纳物业费长达六年，每年物业管理费、公摊服务费为3533.16元，六年费用合计为21198.96元。同时，按照该合同第五条第1款的约定，陆X必须依法交纳租金及其它费用，如有拖欠，王X有权加收滞纳金，滞纳金为每天按实欠租金和费用的3%收取。综上，为维护自己的合法权益，陆X依法提起诉讼，请求依法判决。被告（反诉原告）陆X辩称：1. 我同意返还房屋。2. 因房屋质量问题及市场租金行情，我曾要求降低租金标准，但王X不同意，房屋占用费不应由我承担。3. 案涉房屋在租赁期间发生漏水问题，造成室内墙壁大面积霉变，家用电器受潮、烧毁发生火灾，地板、木质家具、真皮沙发、钢琴等泡水受损。我多次向原告反映问题，但一直没有得到处理解决，造成了重大经济损失和安全隐患。王X没有提供合格的租赁房屋，导致被告因需要维修累计长达两年未能实际居住案涉房屋，应当减少、返还租金或延长租期，并承担违约损害赔偿责任，且属于王X违约在先，其主张违约责任没有依据。4.2019年以来没有支付物业管理费、公摊服务费，是因为案涉房屋的外部环境发生变化，违反合同第九条的约定，故我无需缴纳。物业公司告知我，我没有实际居住期间可以免除物业费，实际居住的时间可参见水、电费流水。王X于2023年8月31日在微信中承诺每年补贴我物业费800元，于2024年8月11日承诺承担一半的物业费，之后口头承诺我物业管理费全部由其承担。5.王X主张的滞纳金和利息的标准过高，应当调整；双方合同没有约定逾期支付物业费和公摊费用的滞纳金，该主张没有合同依据。反诉原告（本诉被告）陆X向本院提出诉讼请求：1. 依法判令王X赔偿陆X添置基本生活设施、简易二次装修的损失17461元；2. 判令王X支付陆X维修维护费17140元；3. 判令王X承担因室内漏水造成的财物损失暂定1000元（具体金额待鉴定后确定）；4. 判令王X返还因房屋漏水造成25个月无法实际居住期间的租金71330元；5. 判令王X返还押金3000元；6. 判令王X返还错付的3000元电费；7. 判令王X向陆X开具已交租金311000元的税务发票；8. 本诉反诉的诉讼费由王X承担。事实与理由：2015年10月15日，王X将位于盐城市某地房屋租赁给陆X使用居住，双方签订《个人房屋租赁合同》，约定租赁期限三年，租金共计92000元。因房屋墙面粗糙且无家具、橱柜等正常生活设施，陆X出于长期居住需要，经王X同意于2015年底对房屋进行二次装修后搬入居住。因装修投入较大，为减少损失，陆X不得不在合同到期后续签，并于2018年10月15日、2021年10月16日续租并签订合同，约定租赁期限均为三年，租金每月3000元。2018年5月，案涉房屋二楼卫生间发生漏水至今，陆X多次找王X及物业进行维修处理未果。陆X无奈自行维修并产生费用19151元。因室内长期漏水，导致墙面、地面木地板、木门受损变形，电器短路失火烧坏，钢琴、皮沙发、木质家具泡水后损坏。因室内漏水有霉味，导致陆X无法正常居住，并曾被翘起的木地板绊倒，导致尾椎骨骨折。综上，因案涉房屋渗漏等问题给陆X带来重大人身安全隐患，造成巨大经济损失，王X已构成根本违约，依法应当承担维修维护费用、返还租金及赔偿损失的民事责任。故陆X为维护自己的合法权益不受侵害，依法提起反诉。反诉被告（本诉原告）王X辩称：1. 案涉房屋系公寓楼，我系以办公用房对外出租，屋内没有配置家具亦属正常。陆X承租案涉房屋应视为对当时房屋状态的认可，现租赁已接近十年，其再以简装为由提起反诉或要求降低租金，不符合法律规定。且案涉房屋对外出租的租金为每月3000元，该价格低于当时的市场价，后又因陆X称要购买家具家电便对租金再一次进行调整，即三年租金再降低16000元供其购买家具、家电，以92000元的价格出租给陆X。我于2024年12月22日向陆X发送微信“我没有置办家具和家电是因为我们有协商一开始房租少收一点，由你自己置办，说好退租你带走的”，陆X并未反驳。2. 陆X称后两期租赁合约系因前期投入大而不得已续签无事实依据。陆X在入住时所添置的均系可移动家具、家电，其如若不续租，完全可以搬走。从双方的微信聊天记录中可以看出，陆X希冀以自己已使用了近十年的家具、家电抵扣租金未果后，便恶意占据房屋、不再理会我。但这种交换条件系基于双方协商一致的情况下才能达成，陆X在未能得到同意的情况下恶意侵占案涉房屋、拒不支付租金，令常人无法理解。3. 陆X诉称从2018年5月开始漏水并不属实，从微信聊天记录可以看出，双方于2023年8月31日开始对接卫生间渗水的问题，我对此积极反馈，与物业沟通、上门查看，但陆X以各种理由拖延，导致此事一直未能得到妥善解决，故该损失理应由其本人承担。4. 陆X在近几年均逐月租金，其诉称无法实际居住，完全可以拒交租金并搬离案涉房屋，但其一直居住房屋，视为对房屋现状的认可，其要求返还租金无事实和法律依据。5. 陆X为本案主要过错方，故我无需返还押金。6. 陆X所称的电费，我早已在2020年9月30日返还。7. 合同并未约定开具税务发票，故陆X无权主张该诉请，且税务发票已涉及其他法律关系，应另案诉讼。综上，陆X无权提起上述反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷予以佐证。根据本院对证据的审核认定及当事人的陈述，本院确认以下事实：位于盐城市区解放南路268号某地的房屋登记在王X、孙X名下，规划用途为办公，面积为68.47平方米。2015年10月15日，王X（出租方、甲方）与陆X（承租方、乙方）签订一份《个人房屋租赁合同书》，约定（摘要）：第一条，房屋基本情况。房屋坐落于某地，建筑面积68.47平方米（5.4米高）。第二条，租金、押金缴纳期及方式。（一）租用期限三年，自2015年10月15日至2018年10月15日。（二）支付方式：本合同签订之日，乙方一次性支付50000元，余额42000元于2016年12月31日前付清。另付押金人民币3000元。另付2016年物管费2793元，按实际费用每年一交。如续租，乙方需提前一个月支付下年房租及物业费；如不续租，乙方需提前一个月通知甲方，否则甲方有权扣除押金（以下第五条）。第三条，物管费、水电费、电话费和维修费的缴费办法。1.水电费、电话费、宽带费由乙方自行向有关部门缴纳；2.物管费由乙方直接交纳给甲方，按实际费用每年一交；3.维修费：租赁期间，乙方导致租赁物有关的设施损毁（包括地板），维修费由乙方负责。第五条，乙方的职责。1.乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。第六条，甲方责任。1.甲方向乙方提供合格的房屋，并保证房屋内的水、电两通。4.如因租赁前装修引起的损坏等影响乙方使用，甲方应负责联系维修和定期维护。第八条，租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不负担责任，双方协商解决。若非甲方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，甲方须将押金及预付租金无息退还乙方。第九条，如因商场等外部因素造成乙方的损失，甲方应当积极维护乙方权益并协助追讨有关赔偿。第十二条，乙方如不续租，固定设备在不影响墙壁、地面等外观设施的情况下可自行处理。附注：屋内设施（附图）。附图照片内容为楼上景观、楼梯、楼上大房间（经理室）、过道壁柜、小厨房/茶水间、休息室及卫生间、楼下宽敞办公区。合同还约定了其他事项。王X、陆X分别在合同的甲方、乙方处签字确认。2015年10月10日，陆X向王X支付押金3000元。2018年8月6日，王X与陆X签订一份《个人房屋租赁合同书》，约定租期三年，自2018年10月15日至2021年10月15日，每月租金3000元，每半年支付一次，乙方需提前一个月支付下半年的租金18000元；2015年已支付押金3000元。物管费由乙方直接到物业部门交纳，按实际费用每年一交。该合同其他约定同上述2015年10月15日签订的合同。2020年9月30日，陆X向王X银行转账3000元，备注为“中南合牛坊电费”。同日，王X向陆X微信转账3000元。2020年12月2日，陆X向案涉房屋的物业公司即某物业盐城分公司（下称物业公司）支付物业费3533.16元。同日，物业公司向陆X开具一张金额为3533.16元的发票，备注为2#313物业管理费、公摊服务费，收费周期2017.12.25-2018.12.24。2021年10月15日，王X与陆X又签订一份《个人房屋租赁合同书》，约定租期三年，自2021年10月16日至2024年10月15日，每月租金3000元，每半年支付一次，乙方需提前一个月支付下半年的租金18000元；2015年已支付押金3000元。物管费由乙方直接到物业部门交纳，按实际费用每年一交。出租期间，如有任何特殊情况影响出租或承租，甲乙双方应提前2个月告知对方。该合同其他约定同上述2018年8月6日签订的合同。2022年12月13日至12月15日期间，王X与陆X通过微信沟通案涉房屋物业费事宜。王X：“临近年底，物业又来催物业费了，目前已经欠缴4年……您这里不缴费，他们肯定联系我。”陆X：“物业费当时有没有标准给到你？年年都在涨，幅度还很大，不知道以什么标准收取和涨价的？”王X：“有标准的，刚买房前两年物业费打折按3.4（元）每平方收取（也就是你承租的第一年），之后都是按4.3（元）每平米，我们家是68.47平方米，所以现在每年的收费标准是4.3×68.47=3533.05（元）。”陆X：“收费不合理，他们是知道的，所以给你施加压力。”王X：“我的想法是我不愿意欠缴这么久的物业费用……麻烦陆X就公摊收费这一块跟物业看看能否争取一点优惠，实在争取不到，我愿意每年承担800元的物业管理费用，这是我的诚意，您缴费之后我就付费给您。”陆X：“我是觉得有不合理收取的地方，大部分服务都没有，楼上和这层楼经常有大型装修干扰，和他们也提出过多次，一直没有说法给我……”2023年8月23日至9月6日期间，王X通过微信与陆X沟通物业费问题：“我们从2019年开始至今未交物业费，你至少先补交2年的吧……在你（找物业）谈的基础上，我承担每年800的物业费，上次说好的，但是不交肯定不行。”陆X回复：“他们前面几年服务不到位，现在楼上开浴室，潮湿的衣物等等发霉损坏严重，我也提出来了，物管费照交，但要有说法。”陆X同时发送3张案涉房屋墙面渗水发霉、开裂脱落的照片。2023年8月31日至9月6日期间，陆X向物业管理员“叶子”发送微信消息：“自从楼上浴室开了至今，这里就成了这样，中间还曾经大量的渗滴过水，沙发都湿透了，因为我曾反映过原来的物管，他们不管，现在我反映给你们，看如何处理？”陆X同时还发送4张案涉房屋墙面渗水发霉、开裂脱落的照片。“叶子”于2023年9月2日回复：“好的，领导说我们这边先弄防水的涂料处理。”2023年12月2日，王X向陆X发送微信消息：“陆X，家里收拾差不多了吧，这两天可有空约物业去看看。我跟物业联系了一下，请他们找师傅去看，我们自己先别找其他人，不然以后说不清楚，就找物业协调维护。现在就看你这里的时间。”陆X：“这段时间事情太多了，都来不及收拾，能过个10天啊？”王X：“好。”2023年12月19日，王X向陆X发送微信消息：“陆X，你那边收拾的怎么样啦，这个周末可以跟物业约时间去看看吗？”陆X：“还没呢，收拾了一半。”王X：“主要是看一下潮湿程度，让他们尽量修补，我的想法是就找物业，以后有问题可以还找他们，不然他们会不认账的。”陆X：“是的呢。”后双方于2024年1月7日会同物业公司对案涉房屋进行查验，未找到漏水原因，王X后通过微信告知陆X不用水时是否会滴水，并提醒出门时关闭水闸。陆X提出地板需要更换，王X回复年后一起维修。1月8日，陆X告知一晚上滴了小半桶水，王X回复要尽快查验漏水原因。1月10日，陆X再次告知滴水，王X回复要尽快查验漏水原因。2024年2月1日，陆X询问春节前能否更换地板，称曾被地板绊倒导致尾椎骨摔断。双方协商年后对地板更换和漏水一起进行维修。2024年3月14日，王X询问陆X何时能对漏水原因进行检查，陆X回复下周联系。3月21日，王X约陆X对漏水原因进行敲墙查验，陆X回复敲墙可能导致多天不能用水，且需要有人在家进行照看，并告知卧室门与卫生间门变形无法关闭。王X回复可一并进行装修，需陆X定好时间。3月26日，陆X告知下个月进行查验维修。2024年5月26日，王X询问陆X案涉房屋何时能进行查验维修，双方初定时间于6月中旬。7月31日，王X询问陆X何时回盐城，提前约师傅进行维修，陆X告知在出差，回来后联系。8月5日至8月9日期间，王X多次询问催促何时能查验维修案涉房屋。陆X于8月9日回复查验维修需有人在现场照看，房屋漏水不是自己的原因，王X不应在其没有合适时间时不停地催促维修；陆X同时提出因楼上开设浴室导致落水量太大，其要投诉物业公司并要求赔偿家居用品损失。双方约定8月10日会同物业公司现场商谈。2024年8月10日，王X与陆X协商物业费事宜，提出先支付2019年、2020年的物业费，并提出因9月份要确定是否续租，需对案涉房屋进行修缮。陆X回复物业公司并未解决漏水问题，在此之前不交纳物业费。8月11日，王X：“如果续租，鉴于物业服务管理你并不满意，但肯定是有服务的，目前我改变不了现状，那么我承担一半的物管费。”陆X告知如进行维修，案涉房屋的水电系统需要大修重做。王X回复需对案涉房屋重新拾掇。2024年11月23日，王X询问陆X是否续租案涉房屋，陆X回复可能要续租一年，并提出案涉房屋从2024年5月开始无法居住，希望减少房租。王X回复房租不能减少，但如续租一年，因装修空置期可以免一个月房租。2024年11月30日，王X向陆X催要租金并询问是否续租。陆X于12月1日回复案涉房屋无法居住，水电卫及周边环境均存在问题。王X回复重新装修即可解决水电卫问题，陆X既不续租又不腾出时间装修自相矛盾，如不适合居住可以不续租。陆X：“这几个月都没住，以前也是，房租给的很冤枉，我没有及时提出是我的问题。前面没扯过，我自己解决了，这次实在解决不了。”王X：“现在只有租和不租的问题，12月15日之前整理好，我要安排装修。如果你要时间长一些，请支付房租，总不能你说不能住，想交低房租，我不能接受。”陆X回复：“我就诊结果出来后回去给你个时间。”12月8日，王X询问陆X何时能对案涉房屋进行装修，陆X回复已重新寻找房屋，但目前没地方放家具。王X告知要抓紧时间在年前对案涉房屋进行装修，年后重新对外出租，已宽限陆X半个月房租，超过12月15日需继续支付房租。双方后续就案涉房屋的租金及物业费产生争执。陆X表示案涉房屋不能实际居住，重新装修费事费时，半个月时间来不及搬走。王X告知早已提出对案涉房屋进行装修，系陆X多次拖延。12月8日至12月17日期间，王X多次要求陆X明确搬离时间或是否续租，并发送《限期搬离通知函》，陆X未予以回复。2024年12月21日，陆X通过微信向王X发送消息：“如果年底有（装修补贴）的话我抓紧让出装修时间，但是家具电器实在没地方放，我找了半个多月，没有一家没有家具电器的，盐城中介基本问遍了。”王X：“家具家电你列个清单给我看一下，我问问师傅是否影响装修。环境问题倒是你考虑是否续租的重点，不续租也理解。”陆X告知家具家电清单，并提出卫生间漏水，周末隔壁开“轰趴”没法待人。王X回复：“你大概率不会续租了，全套基本生活电器和家具都不搬走是不合适的，太多了我也不好装修啊……我之前同意床不好拆卸可以暂时放置，但其他东西不能一直占用我的房子放置。”2024年12月24日，王X向物业公司支付物业费3533.16元。同日，物业公司向王X开具一张金额为3533.16元的发票，备注为2#313物业务费，收费周期2019.1.1-2019.12.31。2025年1月3日，陆X通过微信向王X再次发送消《限期搬离通知函》，陆X未予回复。2025年4月29日，陆X通过微信向王X发送消息，告知其如已搬离案涉房屋可明确通知双方进行交接，避免产生额外房租，陆X未予回复。2025年5月1日上午9时许，王X通过微信向陆X发送消息：“是不是确定今天搬家？钥匙如何交接？为何不提前联系我，早做安排？物业问我，我不知道是不是你的东西，所以等你确认。”“陆X，什么时候把钥匙交给我们或者交给物业，钥匙交接才算租赁结束，否则继续计算租金，请知悉。”陆X未予回复。同日，盐城市公安局新都派出所出具一份《接处警工作登记表》，载明（摘要）：陆X报称其是租客，因物业费与房东有纠纷已诉至法院。现其要将房间内物品搬走，房东联系物业不让其搬走。民警告知报警人合法途径维权。物业公司出具《物品出入登记表》《大件物资放行条》各一份，载明（摘要）：2#313室房屋的租客陆X申请搬运家具25件、家电20件、私人物品10件，经与业主电话核实同意放行，放行时间为2025年5月1日11时42分。2025年6月9日，王X向物业公司支付物业费17488.73元。同日，物业公司向王X开具一张金额为17488.73元的发票，备注为2#313物业务费，收费周期2020.1.1-2024.12.31、2025.1.1-2025.6.12。2025年7月3日，陆X通过12345政务服务便民热线投诉，称物业公司因物业费问题阻挠其搬离案涉房屋，其报警后，出警人员以房东不在现场为由不予协调处理。案涉房屋长期渗水漏水，要求鉴定漏水原因，物业公司赔偿拖延搬离时间的费用及损失。本案审理过程中，王X另提交以下证据：1. 物业公司《催缴通知书》，载明案涉房屋欠缴2018年12月25日至12月31日、2020年1月1日至2024年12月31日期间的物业管理费及公摊服务费，单价合计为4.3元/平方米/月，合计欠付物业费17728.9元，王X另还支付了2019年的物业费3533.16元，拟证明陆X应予承担上述欠付物业费等费用。2. 中国银行流水明细，拟证明近一年内陆X租金为一月一付，应视为对房屋现状的认可。陆X另提交以下证据：1. 公寓造价单、付费票据、微信聊天记录截图，拟证明：王X未提供合格的租赁房屋，陆X对案涉房屋进行装修投入76132元。2. 公寓造价单、付费票据、派工单、销售凭单，拟证明：租赁期间，陆X为更换木门、门锁、花洒、洗漱柜、水龙头、卫生间换气扇、马桶盖、灯具、电箱控开及水电检修等支付各项维修费用合计17140元，应由王X承担。3. 案涉房屋照片24张、光盘2张，拟证明因案涉房屋漏水，造成墙体霉变、木地板开裂、木质家具断裂、真皮沙发霉变、钢琴受潮变音、电器插头烧坏。4. 销售凭单、微信转账记录，拟证明：陆X为购买木沙发椅2把支付2246元、智能马桶盖1只支付1610元、消防器材支付706元，因漏水造成木质沙发椅受潮损坏、马桶线路受潮烧坏，为防止电路烧坏引发火情而购买消防器材，王X应予以赔偿。5. 案涉房屋2016年1月至2025年7月期间的水费用量及交费明细单，拟证明：2015年10月至2025年7月期间，因案涉房屋不具备合格居住条件及漏水问题，导致陆X在2015年10月15日至2016年5月9日、2019年7月1日至2019年10月28日、2024年5月5日至2025年7月2日期间累计25个月未能实际居住，按照109个月总租金311000元计算，应返还租金71330元（计算方法：311000÷109×25）。6. 酒店住宿发票一张，备注为2024年11月25日入住、11月29日离店，拟证明因案涉房屋无法居住，陆X住酒店5天。7. 陆X与案外人王XX签订的《房屋租赁合同》及微信转账记录，拟证明陆X于2024年12月31日另行租赁房屋，不再居住案涉房屋。8. 2023年6月6日、2023年6月14日的《接处警工作登记表》各一份，载明陆X投诉案涉房屋附近有装修噪音扰民；王X与物业公司于2015年3月签订的《前期物业管理服务协议》一份，载明物业服务费按建筑面积计，办公用房为4.3元/月/平方米，前两年按3.4元/月/平方米优惠收取；案涉房屋门口照片一张。上述证明共同拟证明：物业服务存在缺陷，物业费应予以减免。本案审理过程中，陆X向本院提出司法鉴定申请，申请对案涉房屋漏水原因、沙发等财物损失的价值及财物损坏与房屋漏水存在因果关系进行鉴定。王X则不同意对上述事项进行鉴定，认为陆X主张的损失与案涉房屋渗水有无直接因果关系存疑，即便存在一定的关系也系因陆X不配合解决渗水问题所致。庭审中，王X陈述（摘要）：我已交纳2019年1月1日至2025年6月12日期间的物业费，根据实际交纳金额向陆X主张，其中2020年1月1日至2024年12月31日的物业费，物业公司予以九折优惠。陆X应支付2024年12月1日至2025年6月12日期间的租金19200元，并承担后续的房屋占用费及物业费。陆X陈述（摘要）：因案涉房屋不具备居住条件，我承租后进行装修，实际于2016年5月9日前都未实际居住。租赁房屋期间，我多次提出因房屋漏水及物业服务不周，要求减免租金及物业费，但王X和物业公司相互推诿，一直未予解决，导致我长期未能实际居住案涉房屋。王X曾承诺每年补贴我物业费800元，后又承诺承担一半的物业费，此后还口头承诺我物业管理费由其全部承担，王X丈夫曾承诺给予我半年的免租期。我于2020年12月支付的物业费应当是预交了2021年度的物业费。2025年5月1日，王X及物业公司阻拦我搬离房屋，经报警后放行三辆车的物品，还有一辆车的物品和未装车的室内部分物品被留置在现场。双方一致确认，陆X已支付房屋租金至2024年11月30日，另已支付押金3000元。另查明，2025年2月20日，孙X提交一份情况说明，载明（摘要）：我和王X系夫妻关系，案涉房屋系我与王X共同共有。现全权委托王X处理关于案涉房屋一切事务（含诉讼）。本院认为：王X与陆X订立的三份《个人房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同的约定，遵循诚实信用原则，全面恰当地享有权利和履行义务。一、关于房屋返还及房屋占用费根据2021年10月15日订立的合同约定，租赁期限为2021年10月16日至2024年10月15日，每月租金3000元，每半年支付一次，乙方需提前一个月支付下半年的租金18000元。2024年10月15日，租赁期限届满后，陆X并未搬离案涉房屋，而是继续使用案涉房屋。双方一致认可租金已支付至2024年11月30日，应视为租赁期限延长至2024年11月30日。但陆X在其与王X就续租未能达成一致的情形下，仍未在2024年11月30日之前腾退案涉房屋，应当继续承担房屋占用费。考虑到王X曾于2024年12月8日在微信中提示陆X租金已宽限半个月，超过12月15日需继续支付租金，应视为2024年12月1日至12月15日系王X给予陆X的腾退房屋时间，在此期限陆X无需承担租金。但陆X仍未在2024年12月15日前腾退房屋，其应当自2024年12月16日起参照合同约定的租金标准继续承担房屋占有使用费，至2025年6月12日（5个月27天）的房屋占用费为17700元（计算方法：3000×5+3000÷30×27）；还应继续按照该标准承担自2025年6月13日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费。王X的主张具有事实依据，本院予以支持。同时，陆X应将案涉房屋腾空后返还王X。陆X辩称，王X承诺给予其6个月免租期，但并未举证证明，本院对此不予采纳。陆X还辩称，王X及物业公司于2025年5月1日阻拦其搬离案涉房屋，并非其不办理房屋交接手续。经查，其一，王X于2025年5月1日上午9时许通过微信询问陆X是否于当日搬家并向其确认物品归属，同时要求陆X交还房屋钥匙，但陆X均未予回复，而未要求王X协调物业公司放行。其二，根据《物品出入登记表》及《大件物资放行条》载明内容，物业公司于当日11时42分放行，并未超过合理的时间和必要的限度。其三，陆X此后仍未主动腾空房屋和交回房屋钥匙，并有部分物品遗留继续占用案涉房屋。综上，陆X在客观上并不存在无法腾退房屋的障碍，其未将房屋腾空返还系其主观方面的原因，应当继续承担房屋占用费，故本院对其辩称意见不予采纳。二、关于物业管理费、公摊服务费按照案涉合同的约定，物管费由乙方直接到物业部门交纳，按实际费用每年一交，故陆X应当承担租期内及房屋占用期间的物业管理费、公摊服务费。案涉房屋规划用途为办公，根据王X与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》、陆X及王X支付物业费的情况、物业公司向陆X及王X开具的物业费发票等证据，可以确认案涉房屋物业费标准为每月4.3元/平方米，案涉房屋面积为68.47平方米，据此计算每月物业费数额为294.42元。王X已代为向物业公司交纳2019年1月1日至2025年6月12日期间（6年6个月12天）的物业管理费、公摊服务费，在此期间的费用数额为23082.61元[计算方法：4.3×68.47×(6×12+6+12÷30)]。其中，物业公司系按照九折收取2020年1月1日至2024年12月31日期间的费用，王X就上述期间的费用实际垫付21021.89元（计算方法：3533.16+17488.73）。陆X提出，王X在微信中承诺每年补贴其物业费800元。经查，2022年12月15日，王X在微信中提出让陆X向物业公司就公摊收费争取优惠，如无法争取到优惠，则由王X每年承担800元的费用，并在陆X实际付费后支付。2023年8月23日，王X再次在微信中提出，在陆X找物业谈的基础上，承担每年800元的费用。上述意见表明，王X在陆X主动与物业公司交涉商谈优惠无果，且陆X已实际支付欠付费用的情况下，自愿自2019年1月1日起每年由其承担800元的物业管理费。此后，陆X仅与物业服务人员就漏水等问题进行了交涉，且未支付2019年1月1日以来的费用，不符合上述每年承担800元费用的要求，但王X的上述意见可以视为其亦认同物业服务存在不到位之处，对陆X承租房屋带来一定不利影响，同意在物业管理费上适当减轻陆X的付款义务。故王X应承担2019年1月1日至2023年12月31日期间的物业管理费4000元（计算方法：5×800），按比例承担2024年1月1日至2024年11月30日期间的物业管理费733元（计算方法：11÷12×800），合计4733元。王X自愿承担每年的物业管理费800元，应仅限于双方约定的房屋租赁期限内，并不及于房屋被占用期间，且陆X在王X多次催告下拒绝腾退房屋，故2024年12月1日之后房屋被占用期间的物业管理费全部由陆X承担。据此，陆X应承担2019年1月1日至2025年6月12日期间的费用16288.89元（计算方法：21021.89-4733）。王X还主张陆X承担自2025年6月13日起至房屋实际返还之日止按照每月294.42元标准计算的物业管理费、公摊服务费。王X虽未实际支付2025年6月13日后的费用，但双方合同已经终止，王X作为房屋产权人仍需实际承担后续费用，而案涉房屋由陆X继续占用，王X主张陆X承担后续费用并无不当，应予支持。关于陆X提出王X承诺承担一半物业费的问题。经查，王X于2024年8月11日在微信中提出，如果陆X续租，则由其承担一半的物业管理费。但陆X实际并未与王X签订书面续租合同，仅在合同约定的2024年10月15租期届满后将租期延长至2024年11月30日，故陆X无权要求减少一半的物业管理费。至于陆X还提出王X还口头承诺全部物业费由其承担，但对此并无证据证明，本院对该意见不予采纳。陆X又辩称，物业公司未对案涉房屋漏水进行维修，且物业服务存在缺陷，物业费应予以减免，并提交其投诉噪音扰民的《接处警工作登记表》、案涉房屋照片等证据予以证明。对此，本院认为，在王X已向物业公司交纳物业费的情形下，陆X应向王X承担该物业费，且部分物业费已由王X承担，适当减免了陆X应承担的物业费数额，故本院对该辩称意见不予采纳。至于陆X反映的物业服务质量问题，其在本案中并未充分举证证明，陆X可另行向物业公司提出主张，本案中不予理涉。三、关于返还25个月租金的问题陆X主张，因案涉房屋不具备居住条件及漏水等原因，导致2015年10月15日至2016年5月9日、2019年7月1日至2019年10月28日、2024年5月5日至2025年7月2日期间累计25个月未能实际居住，要求王X返还该期间的租金71330元，并提交案涉房屋照片、微信聊天记录截图、2016年1月至2025年7月期间的水费用量明细单、酒店住宿发票、与案外人签订的《房屋租赁合同》及微信转账记录等证据予以证明。对此，本院认为，其一，陆X并未就其在上述期间内无法居住充分举证证明，其提交的用水明细单、酒店住宿发票均不足以证明与房屋无法实际居住之间存在关联性。其二，王X与陆X共签订三份房屋租赁合同，租赁期限分别为2015年10月15日至2018年10月15日、2018年10月15日至2021年10月15日、2021年10月16日至2024年10月15日，其中前两份合同早已履行完毕，陆X在上述合同期间内从未提出案涉房屋不能实际居住，如确实存在上述问题，理应在续租合同中提出，而非在合同履行完毕数年后主张2015年10月15日至2016年5月9日、2019年7月1日至2019年10月28日期间未能实际居住而要求返还租金，该主张缺乏依据，且有违常情常理。其三，陆X主张2024年5月5日至2025年7月2日期间因房屋漏水未能实际居住。经查，陆X于2024年11月23日才在王X询问是否续租时首次提出案涉房屋自2024年5月开始无法居住，希望减少房租，而王X在此前自2023年12月起即已多次提出对案涉房屋漏水原因进行查验并重新装修，但陆X均以自身的种种原因予以推延，始终未配合王X提出的查验和维修房屋，故即使其房屋长期无法居住属实，也不应归责于王X，陆X完全可以通过有效配合王X查验维修予以解决。此外，陆X并未支付2024年12月1日之后的租金，无权要求返还2024年12月1日至2025年7月2日期间的租金。其四，陆X虽于2024年12月31日另行租赁房屋，但在王X多次询问陆X何时搬离案涉房屋并发送《限期搬离通知函》的情形下，陆X均不予回复且未返还案涉房屋，房屋仍实际由陆X占用至今。综上，陆X以没有实际居住案涉房屋为由主张王X返还租金缺乏依据，本院不予支持。但根据双方提交的证据，案涉房屋漏水的事实存在，一定程度上影响了陆X的正常居住使用。本院根据上述情况，结合王X在2024年11月23日的微信聊天记录中陈述因装修空置期可以免一个月房租，酌情减免陆X一个月的租金，从陆X应承担的2024年12月16日至2025年6月12日期间的房屋占用费中扣除，即陆X应承担该期间占用费14700元（计算方法：17700-3000）。四、关于二次装修损失、维修维护费用陆X主张王X赔偿对案涉房屋进行二次装修的损失17461元、维修维护费17140元，并提交公寓造价单、付费票据等证据予以证明。对此，本院认为，其一，陆X于2015年10月15日开始承租案涉房屋，双方并未约定由王X承担该房屋的二次装修，且根据双方签订的第一份房屋租赁合同及所附屋内设施照片，足以证明陆X在承租时即已明确知晓案涉房屋实际情况并接收王X按照当时的状况交付的房屋，后陆X出于自身居住使用需要而对案涉房屋进行装修，其向王X主张该装修费用并无依据。此外，陆X已承租使用案涉房屋近十年，该装修价值已在承租期间内逐渐消耗，其并无证据证明当前的装修残值。其二，双方合同约定，租赁期间，乙方导致租赁物有关的设施损毁，维修费由乙方承担。陆X主张的更换木门、门锁等各项维修费用，但并未就木门、门锁等损坏的原因进行举证，不能排除系陆X自身使用过程中造成损坏而按照约定应由其自担维修费用的情形。此外，上述维修费用发生于2016年4月至2021年9月之间，该期间对应的两份房屋租赁合同早已履行完毕，如维修事项按约应由王X承担，陆X应在维修费用实际发生后及时提出冲抵租金等要求，而非双方就合同履行发生纠纷后在诉讼阶段才提出，故该主张亦缺乏充分依据。综上，本院对上述两项反诉主张不予支持。五、关于案涉房屋漏水造成的财物损失陆X主张王X赔偿案涉房屋漏水造成的财物损失，并申请对案涉房屋漏水原因、皮沙发等财物损失的价值，以及房屋漏水与财物损坏之间存在因果关系进行司法鉴定。经查，陆X于2023年8月首次向王X及物业公司反映案涉房屋因漏水导致墙面发霉、开裂，从陆X微信陈述和照片显示的内容看，漏水问题应发生在此之前，陆X应及时联系王X及物业服务人员排查原因、有效维修，若能及时查明原因并维修到位，完全可以将损失限定在最小范围内，但在王X此后多次联系协商上门检查和维修事宜，陆X均未能积极予以配合，致漏水问题迟迟未得到解决造成损失扩大，而陆X在发现漏水后未及时采取有效措施和配合王X采取有效措施，应对损失的扩大自担责任，其不得就扩大的损失请求赔偿。故房屋漏水与陆X所主张的财物损失如果存在客观上的因果关系，该损失也系在长期漏水过程中所形成，无法区分漏水造成的初始损失和扩大损失，故对陆X提出的鉴定申请已丧失基本条件，本院不予准许。六、关于迟延支付的滞纳金王X主张陆X承担迟延支付租金及物业费金额30%的滞纳金12000元，并承担以欠付金额40221.89元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止按同期LPR计付的逾期付款利息，并要求不予返还押金3000元。经查，案涉合同第五条约定，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。王X主张陆X承担滞纳金、逾期付款利息，实质系主张陆X承担逾期支付租金、物业费的违约责任。对此，本院认为，违约金的数额应以填补损失为主，兼具适当惩罚性。王X并未举证证明其遭受的实际损失，在此情形下，其损失主要是陆X逾期付款造成的利息损失。考虑到案涉房屋在租赁期间确实存在漏水等问题，对陆X居住使用房屋造成一定影响，并造成其一定财物损失，王X就此也构成一定程度的违约，故对其滞纳金的主张，本院不予支持。七、关于错付电费和开具发票陆X主张王X返还错付的电费3000元。经查，陆X于2020年9月30日向王X银行转账3000元，备注为“中南合牛坊电费”，王X已于同日通过微信转账向陆X返还该3000元，在陆X无其他相反证据的情形下，应认定3000元错付电费已经返还，故本院对该主张不予支持。陆X还主张王X向其开具已支付租金311000元的发票。经查，双方合同并未约定王X负有向陆X开具发票的义务，故本院对该主张不予支持。综上，陆X应承担截至2025年6月12日的房屋占用费14700元，物业管理费、公摊服务费16288.89元，合计30988.89元，扣除已交纳的押金3000元，尚需支付27988.89元。同时，还应承担自2025年6月13日起至实际返还之日止，按每月3000元的标准计算的房屋占有使用费，按每月294.42元的标准计算的物业管理费、公摊服务费。对于陆X反诉主张返还的3000元押金，已在陆X应付款项中扣除，无需再行处理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十一条、第七百一十二条、第七百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陆X于本判决生效后十五日内将位于盐城市解放南路268号某地的房屋返还原告（反诉被告）王X。二、被告（反诉原告）陆X于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）王X房屋占用费、物业管理费、公摊服务费合计27988.89元，并承担自2025年6月13日起至房屋实际返还之日止按每月3000元计算的房屋占用费、按每月294.42元计算的物业管理费、公摊服务费。三、驳回原告（反诉被告）王X的其他本诉请求。四、驳回反诉原告（本诉被告）陆X的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费714元，由原告（反诉被告）王X承担114元，被告（反诉原告）陆X承担600元[限被告（反诉原告）陆X于本判决发生法律效力后十五日内向本院交纳案件受理费600元，原告（反诉被告）王X预交的案件受理费600元由本院退回]；反诉案件依法减半收取764元，由反诉原告（本诉被告）陆X承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向江苏省盐城市中级人民法院在线提交上诉状。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。
