一、案件详细过程
2021年3月，上诉人(承租人)与被上诉人(出租人)签订《房屋租赁合同》，租期六年，每月租金7.721.27元。合同约定，承租人提前解约需赔偿6个月租金作为损失。2022年1月20日，承租人因疫情影响经营困难，向出租人发送《退租申请》。出租人回函不同意解除合同。2022年4月，出租人起诉要求承租人继续履约并支付欠付租金。后在一审法院释明下，出租人变更诉请要求解除合同，并主张2022年3月23日至9月14日期间的租金44.423.75元、逾期付款违约金(日万分之五)、三个月空置期损失23.163.81元，同时不同意退还押金15.442.54元。
一审法院认定，承租人虽于2022年1月20日提出退租，但未及时清空房屋、返还钥匙，直至2022年9月14日才完成交接，故合同解除时间为2022年9月14日。法院支持出租人主张的欠付租金(扣除押金后为28.981.21元)、空置期损失23.163.81元及逾期付款违约金。承租人(冷XX)不服，提起上诉。
二审中，承租人代理人彭青春律师提出：2021年7月至9月南京禄口机场疫情爆发，政府要求培训机构暂停线下服务，该期间租金应予减免;承租人提前退租系因疫情不可抗力，空置期损失过高，应酌情降低。
二、案件重要突破点
疫情租金减免成功：彭青春律师依据2021年7-9月南京疫情期间政府要求培训机构停课的通告，并引用出租人在关联案件中自认“开发商给予免租期，其也会给租户”的陈述，成功为当事人扣除72天(2021年7月20日至9月30日)租金18.277.2元。
空置期损失从3个月降至1个月：律师主张出租人明知承租人已搬离，负有减损义务却未及时另行出租，二审法院综合疫情对经营的影响及双方责任，将空置期损失从23.163.81元(3个月租金)大幅调低至7.721.27元(1个月租金)，降幅达66.7%。
逾期付款违约金被全部驳回：律师充分说明承租人因疫情资金周转困难、提出退租时租金已付至2022年3月22日，且尚有押金覆盖，二审法院认为承租人无主观恶意逾期，全额驳回出租人的违约金请求。
已付押金成功抵扣租金：律师主张押金不应被没收，应直接抵扣欠付租金，法院采纳，进一步减少当事人实际支付金额。
三、彭青春律师在本案中的价值与作用
彭青春律师代理承租人，在二审中紧扣疫情不可抗力、政府管控政策等客观因素，成功为当事人减免72天租金1.8万余元，并将空置期损失从三个月降至一个月、全额免除逾期违约金。律师有效运用关联案件中的有利陈述，通过精细化抗辩，将承租人总支付义务从一审的5.2万余元降至1.8万余元，极大减轻了当事人的经济负担。
四、案件结果
判决法院：江苏省南京市中级人民法院(二审终审)
判决结果：
维持一审关于合同于2022年9月14日解除的认定;
改判承租人支付房屋租金10.704.01元(已扣除押金15.442.54元及疫情减免租金18.277.2元);
改判承租人支付空置期损失7.721.27元(1个月租金);
撤销一审关于逾期付款违约金的判项;
驳回出租人其他诉讼请求。
总计支付：18.425.28元(较一审减少约33.000元)。
五、典型意义
本案是房屋租赁合同纠纷中“承租人违约退租，但因疫情原因成功减免租金及违约责任”的典型案例。法院认定：2021年南京禄口疫情期间政府要求培训机构停课，承租人无法经营，出租人应减免该期间租金;出租人明知承租人已搬离却未及时收回房屋另行出租，负有减损义务，故空置期损失应予调低;承租人提出退租时租金已付至下一期起算日且尚有押金，故无主观恶意逾期，违约金不予支持。本案提示：疫情防控期间，承租人因政策管控无法经营，有权主张租金减免;出租人负有防止损失扩大的义务;律师应积极搜集政府通告、关联案件有利陈述等证据，以争取最有利结果。
