房屋租赁合同解除纠纷案，避免了近十万元损失

案情简介
本案系 “双减” 政策引发的房屋租赁合同解除争议。出租方、承租方与物业服务管理方三方于 2018 年签订《房屋租赁合同》，约定承租方承租位于成都高新XX的面积约 362.7 平方米的商业商铺，租赁期限为 4 年 11 个月，自 2018 年 2 月 27 日起至 2023 年 1 月 26 日止；首年年度租金总额 359225.3 元，此后每年租金递增 2%，2021 年度季度租金为 100909.26 元；承租方需缴纳履约保证金 95089.05 元，合同约定承租方单方提前退租的，出租方有权收取当年租金总额 0.5% 的违约金，情节严重的可不退还履约保证金。
承租方承租案涉房屋后用于经营少儿英语培训机构。2021 年 7 月 “双减” 政策正式出台，培训机构经营受到重大影响，承租方于 2021 年 8 月 24 日正式提交书面退租申请，后于 2021 年 10 月 21 日寄回房屋钥匙。因双方就合同解除、保证金退还、租金结算无法达成一致，承租方诉至法院，请求解除租赁合同并判令出租方退还履约保证金 95089.05 元；出租方及管理方提出反诉，主张承租方擅自退租构成根本违约，要求确认合同于 2021 年 10 月 27 日解除，并判令承租方支付欠付租金 67272.84 元、逾期付款违约金及解除合同违约金 2018.19 元。
办案经过
一审阶段，承租方代理律师围绕 “政策变化构成情势变更、承租方无根本违约过错” 的核心思路开展诉讼工作：
1.准确适用情势变更规则，主张 “双减” 政策属于合同订立时无法预见、不属于商业风险的重大政策变化，直接导致承租方的教育培训经营无法持续，继续履行合同对承租方显失公平，承租方有权依法申请解除合同，不属于恶意违约；
2.明确合同解除的时间节点与责任边界，主张承租方已于 2021 年 8 月 24 日提交正式退租申请，后续交还钥匙系履行退租交接，出租方未及时回应协商、怠于收回房屋，应对扩大的损失自行承担责任；
3.针对性反驳对方的违约索赔，指出案涉合同解除系政策原因导致，承租方已尽到提前告知与配合交接义务，违约程度显著轻微，不应承担没收保证金的严重违约责任，且逾期付款违约金缺乏事实依据。
出租方及管理方则抗辩案涉房屋约定用途为社区商业配套，不限于教育培训业态，双减政策不导致合同目的根本无法实现，承租方擅自退租构成根本违约，依约不应退还保证金，并应承担全部违约责任。
案件结果
法院经审理作出一审判决：
1.确认三方签订的《房屋租赁合同》于 2021 年 10 月 21 日解除；
2.出租方于判决生效之日起十日内向承租方退还履约保证金 95089.05 元；
3.承租方于判决生效之日起十日内向出租方支付 2021 年 8 月 27 日至 2021 年 10 月 21 日期间的房屋租金 61666.77 元；
4.承租方于判决生效之日起十日内向出租方支付解除合同违约金 2018.19 元；
5.驳回出租方及管理方的其余反诉请求。
案件受理费方面，本诉案件受理费减半收取 1089 元，由出租方及管理方负担；反诉案件受理费减半收取 803 元，由承租方负担。