案例专长
房屋租赁合同纠纷、违约金过高调整、违约损失减责抗辩
代理方向
上诉人原审被告承租人诉讼代理，上诉撤销一审高额违约金判决，主张约定违约金过高、出租人未履行减损义务，请求法院调低违约金
判决结果
撤销一审判令承租人支付38300元违约金判项，改判承租人仅需支付抵扣押金后违约金13300元；一审、二审诉讼费大幅改判分摊，减轻当事人诉讼成本；驳回出租人主张空置期租金6800元的诉求维持不变
接受承租人委托后，精准抓住出租人放任房屋闲置扩大损失、4万元违约金远超实际损失两大抗辩要点。结合民法典违约金调整、减损规则梳理案件事实，二审法院采纳全部代理意见，大幅下调违约金，为当事人减少两万五千余元赔付，同步优化诉讼费分摊，切实减轻当事人经济负担
案情内容
本案是典型房屋租赁合同高额违约金纠纷，当事人承租西安一处毛坯房屋，签订五年长期租赁合同，双方约定任何一方单方违约都要支付四万元违约金。当事人承租仅一年，因自身经营规划无法继续承租，提前主动告知房东并自行搬离房屋，期间还主动为房东介绍新租客，尽力减少双方损失。
房东当时口头同意解除租赁关系，后续却直接向雁塔区人民法院提起诉讼，除了要求按照合同索要全额四万元违约金，还额外主张六千八百元空置期租金损失。一审法院仅依照书面合同约定作出判决，全额支持房东提出的违约金诉求，扣除一千七百元租房押金后，判令当事人支付三万八千三百元违约金。当事人无法接受该判决，四万元违约金远远超出房屋实际租金收益，房屋长期空置完全是房东不愿配合招租造成，于是委托陕西众致律师事务所刘力律师提起上诉。
接受委托后，刘力律师第一时间梳理全部证据与合同条款，找准两大核心抗辩突破口。其一依据民法典减损相关规定，房东在知晓承租人退租后，负有及时对外招租、防止房屋长期空置产生额外损失的法定义务。本案当事人主动向房东推介客源，房东却因对租金标准不满意拒绝出租，刻意放任房屋持续空置，由此扩大产生的租金损失，不应由我方当事人承担。其二案涉房屋每月租金仅一千七百元，即便预留合理的招租空置周期，房东实际产生的损失仅有数千元，四万元违约金和实际损失差距巨大，属于法律规定过分高于实际损失的情形，法院应当依法调低。
二审庭审中，刘力律师完整向承办法官还原案件全部事实，清晰陈述五年租期、月租金标准、当事人提前退租并主动推介租客、房东刻意闲置房屋、高额违约金明显失衡等关键事实，结合民法典相关法条完整支撑抗辩观点，逐条反驳房东的全部诉讼主张。
西安市中级人民法院审理后完整采纳刘力律师提出的全部代理意见，认定房东未采取合理措施减少房屋空置损失，同时酌情认定房东合理空置损失仅五千四百元，四万元约定违约金明显过高。综合考量合同免租期、当事人已支付租金、房屋空置实际情况，将违约金下调至一万五千元，抵扣一千七百元押金后，当事人仅需支付一万三千三百元，相较一审判决直接减少两万五千元赔付金额。
同时刘力律师就诉讼费分摊提出合理抗辩，二审法院调整一、二审诉讼费承担比例，进一步降低当事人的诉讼开支。本案能够直观体现，面对租赁合同里不合理的高额违约条款，专业律师可依托法律规则开展有效抗辩，纠正一审不合理判决，帮助当事人挽回大额经济损失，也为同类租房高额违约金纠纷提供可行维权思路。
