案情简介
上诉人（一审被告）：某某公司，住所地湖南省资兴市，法定代表人某某，该公司总经理；委托诉讼代理人：某某、某某律师。被上诉人（一审原告）：某某公司，住所地广东省珠海市斗门区，法定代表人某某，该公司经理；委托诉讼代理人：唐子杰律师（湖南瀛森律师事务所）。
某某公司通过竞拍取得项目在建工程，与某某公司签订《商品房销售承包合同》，约定由某某公司作为独家代理销售商品房，对销售底价、溢价佣金分配、违约条款进行明确约定，同时签署一房一价表。合作过程中，上诉人自行对外销售部分房屋，双方就多套房屋佣金计算标准产生重大分歧。后上诉人单方要求代理方退场，合作终止。被上诉人起诉主张解除合同，要求支付销售佣金、违约金、预期可得利益损失。一审法院判决上诉人支付佣金 XXX.33 元、违约金 200000 元。上诉人不服一审判决提起上诉，对多套房源佣金金额、是否构成违约提出异议。
办案经过
本案属于商品房独家委托代理销售合同二审案件，二审阶段上诉人围绕三套争议房源佣金计算方式提起上诉，同时主张己方不存在违约，要求驳回违约金诉求。唐子杰律师接受被上诉人委托后，全面梳理一审卷宗、销售承包合同、一房一价表、盖章版佣金结算表、网签买卖合同、沟通录音等全套证据，针对上诉人二审新提交的认购合同、单方结佣表等证据，逐一开展质证分析。
庭审询问阶段，针对上诉人提出的 17 套自行销售房屋佣金、带装修贷款虚高房价房源佣金、认购房源佣金三大核心争议，唐子杰律师结合合同条款、双方盖章确认的结算文件，论证开发商私自卖房属于违约行为，应当尊重双方盖章确认的结算标准；同时区分网签合同记载房价与实际真实成交价格，区分不同房源交易性质，逐条回应对方上诉理由。律师重点围绕独家代理属性、盖章结算文件效力、违约事实固定三方面发表代理意见，说服合议庭认可上诉人构成违约，仅对部分房源佣金据实予以调整，最大限度保住当事人的佣金与违约金权益。
案件结果
判决结果
1、维持一审判决第一项、第三项、第四项，即确认案涉《商品房销售承包合同》于 2025 年 2 月 24 日解除，上诉人向被上诉人支付违约金 200000 元，驳回被上诉人其他诉讼请求；2、变更一审判决第二项，改判上诉人向被上诉人支付销售佣金 XXX.7 元。若义务人未按期履行给付义务，应当加倍支付迟延履行期间债务利息。一、二审案件受理费按照各方责任予以分担，本案为终审判决。
裁判理由及适用法条
法院认为案涉《商品房销售承包合同》合法有效。上诉人作为开发商，在独家代理模式下自行销售房屋，构成违约，应当承担违约责任。二审对三套争议房源据实调整佣金，对 17 套开发商自行销售房屋，依据盖章结算文件认定每套 28000 元佣金标准；对包含装修贷款虚高部分的房屋，以实际真实成交单价核算佣金。一审认定违约事实清楚，违约金酌定 20 万元符合法律规定。本案适用《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条等相关规定。
