判决法院：江苏省仪征市人民法院
判决时间：2026 年 7 月 2 日
代理一方：被告
案件详情
本案属于房屋预约合同纠纷。买卖双方经由房产中介居间，签订房产交易《协议》（预约合同），约定卖方先行解除与前手购房者的房屋买卖合同，买方支付 100000 元意向金，待卖方解除原有合同后，意向金转化为购房定X，双方应当在一个月之内在中介门店签订正式房屋买卖合同，房屋交易总价款为 980000 元，同时双方约定待房屋满足免税条件之后再办理过户登记。
协议签署当日，卖方即解除与上一买家的购房合同，并承担了解约违约金。此后卖方连同中介多次通过微信邀约买方到场磋商、签订正式购房本约，多次将签约时间交由买方自行确定。但买方多次以自身事务繁忙为由，一再延后磋商。双方曾经约定某日下午至中介门店洽谈签约，卖方已经在赶赴中介的途中，买方却在现场短暂等待之后，未协商改期直接离场，并且直接向卖方、中介发送违约告知函，主张卖方未到场构成违约。后续中介多次向买方发送履约通知、履约催促函，给予买方自主选择签约时间的宽松条件，但买方消极回复，不再配合推进交易，拒绝开展磋商。
之后买方向法院提起本诉，主张案涉交易模式存在无法过户、存在执行风险，诉请解除预约合同，要求卖方双倍返还定X合计 200000 元，同时要求中介返还居间服务费。我方代理卖方提起反诉，主张因买方单方拒绝磋商订立正式买卖合同，已经构成预约合同项下根本违约，房屋后续另行对外处置，产生房屋价差损失，扣除已收取的定X之后，要求买方赔偿剩余经济损失 40000 元，并承担案件的诉讼费、律师费。
诉讼过程中，法院查明，案涉房屋后续已经另行出售给案外人。法院认定案涉协议属于预约合同，合同合法有效；卖方完成前期解约义务，持续积极邀约磋商，不存在违约行为；买方违背预约合同项下诚信磋商义务，属于根本违约。因房屋已经另行出售，客观上已经无法继续缔约，合同僵局下判决解除预约合同。同时法院审查，中介机构存在流程沟通方面轻微瑕疵，并未完成促成正式买卖合同成立的核心居间义务。
我方诉讼请求
1.请求判令买方赔偿我方经济损失 40000 元（房屋差价损失 + 向前手支付违约金，扣除已收取 100000 元定X）；
2.请求判令本案本诉、反诉诉讼费、律师费均由买方承担。
案件结果
1.案涉三方签订的预约《协议》于 2026 年 1 月 27 日予以解除；
2.房产中介向买方返还居间服务费 6800 元；
3.驳回买方要求双倍返还定X 200000 元的全部本诉其余诉讼请求；
4.驳回我方（卖方）全部反诉赔偿损失的诉讼请求。
本诉案件受理费、保全费合计 5452 元，由买方主要负担；反诉案件受理费 800 元，由我方（卖方）自行负担。
案件总结
本案是房产预约合同纠纷典型案例，核心争议在于预约合同项下 “诚信磋商义务” 的边界、定X罚则适用，以及预约合同僵局的司法处理规则。
实务中很多当事人存在认知误区，认为只要没有签订正式的房屋买卖合同，就可以随意退出交易，要求返还定X。但预约合同本身具备法律约束力，双方负有诚信磋商、尽力促成本约订立的法定义务，给付定X一方无正当理由拒绝磋商订立正式合同，将无权主张返还定X。
本案中我方完整固定微信聊天记录、催告履约的书面函件，完整还原卖方已经履行前期解约义务，反复邀约磋商，将签约时间选择权交给买方，而买方消极履约、中途离场、拒绝继续磋商的全部事实。法院最终认定买方构成预约合同根本违约，驳回买方双倍返还定X的核心诉求，我方已收取的 100000 元定X无需返还。
同时本案也提示，即便对方构成违约，主张房屋差价损失，依然需要充分、完整的证据证明实际损失已经超过定X数额，否则超出部分损失法院不予支持，因此我方反诉赔偿 40000 元未得到支持。
另外对于房产中介，中介的核心义务是促成正式买卖合同成立，仅完成前期房源沟通、组织部分磋商，并未促成本约订立，仅可以主张实际支出的必要成本，无权全额收取居间报酬。
