判决法院：江苏省扬州市中级人民法院
判决时间：2026年09月30日
代理一方：被上诉人（原审被告、反诉原告：房屋出卖方）
案件详情
本案系房屋买卖预约合同引发的定金、居间服务费纠纷。买卖双方及房产中介服务部三方签订书面《协议》，约定买方购买卖方名下房产，房屋交易总价款980000元；因卖方此前与案外人存在房屋交易合同，协议约定卖方处理完毕前手交易之后，买方已支付的100000元购房意向金自动转为购房定金，双方需要在一个月之内至中介机构处签署正式房屋买卖合同。
协议签署后，卖方积极处置与前手买家的交易，及时完成前手合同解除工作，并第一时间通过中介告知买方，已具备签订正式买卖合同的条件。后续磋商签约过程中，中介多次主动与买方沟通、协调签约时间。各方曾经商定某日下午两点至中介门店商谈签约事宜，当日卖方相关人员接到中介通知后立即动身赶往中介门店，明确告知预计一个半小时可以抵达现场。但买方到场之后，未给予卖方合理到场等候时间，未协商变更签约时间直接离场，本次磋商就此中断。
磋商中断之后，卖方持续委托中介多次向买方发出履约邀约，给到买方自主确定签约时间的便利条件，同时发送书面履约催促函，积极推动正式买卖合同的磋商订立，但买方不予配合，反而向中介发送《违约告知函》，主张卖方未按时到场签约已经构成违约，要求卖方全额返还100000元款项，并要求中介退还全部居间服务费。后续买方不再响应签约磋商，以实际行为拒绝订立正式房屋买卖合同。
因买方明确拒绝继续缔约，案涉交易彻底停滞，卖方为避免损失进一步扩大，将案涉房产另行出售给第三方并完成过户。买方遂向一审法院提起诉讼，主张解除三方协议，要求卖方双倍返还定金合计200000元，同时要求房产中介全额退还中介费，并主张诉讼费、保全保函费由卖方及中介共同承担。案件审理过程中，卖方同时提起反诉，要求买方赔偿房屋差价、解约违约金等经济损失，并承担案件律师费。
一审法院审理之后认定案涉三方签署的《协议》性质属于预约合同，卖方在整个交易磋商过程恪守诚信磋商义务，不存在违约行为；买方消极拖延磋商、无正当理由拒绝订立正式本约合同，属于预约合同项下根本违约方。结合全案聊天记录、往来函件等证据，一审判决确认三方协议予以终止，认定违约的买方无权要求返还已经转化的100000元定金；同时考虑中介机构已经付出部分居间劳务成本，酌定中介仅返还部分居间服务费，驳回买方其余全部本诉请求，同时因现有证据不足以证实实际损失已经超出定金数额，驳回卖方的反诉赔偿请求。
买方不服一审民事判决，向上级人民法院提起上诉。买方上诉主要理由包含：第一，一审事实认定错误，系卖方未按时到场签约构成违约，并非买方拒签合同；第二，案涉100000元款项不属于定金，不应当适用定金罚则；第三，中介机构存在虚构事实、重大过失，应当全额退还中介费用；第四，一审法律适用错误，不应当认定买方承担全部违约责任，请求二审法院撤销一审判决，改判全部支持买方的原审诉讼请求。
二审审理阶段各方均未提交新证据，二审法院对一审查明全部基础事实予以确认，围绕预约合同解除责任划分、定金罚则适用、中介服务费处理三大核心争议焦点开展审理。二审法院结合微信聊天完整记录、履约催促函、违约告知函等全部在案证据，认定卖方自协议签订之后持续主动推进交易磋商，多次委托中介邀约买方签约，不存在拒绝缔约、消极履约的违约情形；反观买方多次以自身事务为由延后磋商，当日磋商环节在卖方已经在赶赴现场的情况下直接离场，后续拒绝多次履约邀约，没有提出可行的签约时间，正式房屋买卖合同无法订立的全部责任归于买方。买方自行发出的违约告知函并不满足法定解除条件，不能产生合同解除效力。案涉款项已经各方在诉讼中确认转化为定金，买方作为给付定金的违约方，无权要求返还定金。一审法院对于定金、居间服务费的裁判结果事实清楚、法律适用无误，二审予以维持。
我方诉讼请求
1、请求法院驳回买方全部本诉诉讼请求，确认案涉交易无法完成系买方单方违约所致，我方有权不予返还100000元定金；
2、反诉请求判令买方赔偿我方房屋差价损失、前手合同解约违约金等经济损失；
3、请求判令由买方承担本案案件受理费、我方维权律师费。
案件结果
二审判决：驳回上诉，维持原判。
1、确认案涉三方签订的《协议》权利义务终止；
2、房产中介服务部向买方返还部分居间服务费；
3、驳回买方要求双倍返还定金、剩余服务费及保函费的全部诉讼请求，买方无权收回100000元定金；
4、驳回我方（卖方）超出定金部分损失赔偿的反诉请求；
5、一、二审案件诉讼费用按照判决由各方依法分担。
案件总结
本案属于典型的房屋买卖预约合同纠纷，核心难点在于预约合同磋商阶段违约行为的事实甄别。预约合同的核心义务是诚信磋商、协力签订正式本约合同，并非只要没有签署正式买卖合同，就可以当然归责于卖方。
本案证据体系以微信聊天记录、往来书面函件作为核心。代理接受委托之后，完整梳理全部聊天记录时间线，区分事件先后顺序，向法庭还原完整交易过程：我方当事人在签订预约协议后第一时间了结前手房屋交易，后续持续通过中介邀约磋商签约；磋商当日卖方人员已经在赶赴签约现场的路途之中，不存在恶意拒不到场的主观过错；磋商失败之后我方依旧给予买方自主选定签约时间的便利，多次发送履约催促文件，穷尽磋商手段。
反观买方，主观上放弃缔约，以卖方到场时间问题作为借口拒绝继续交易，在收到多次履约邀约之后不提供可行签约方案，直接发函主张对方违约，属于预约合同项下违背诚信原则的违约行为。
本案同时厘清意向金转定金的法律边界，案涉协议已经明确约定条件成就时意向金转为定金，双方在诉讼当中也对款项转为定金予以认可，满足定金罚则适用前提，给付定金一方违约，依法无权请求返还定金。同时案件也体现居间服务的裁判尺度：中介未促成正式合同订立，原则不能收取完整报酬，但已经实际付出劳务的，法院可以酌情支持必要成本支出。
需要注意，预约合同纠纷中，即便守约方存在房屋差价等实际损失，如果现有证据无法证明损失金额已经高于已收取的定金，法院对于超出定金部分的损失赔偿请求将不予支持，当事人在交易过程中应当注意完整留存损失的证据材料。
