判决法院：江苏省南京市中级人民法院
判决时间：2026年9月2日
代理方：上诉人
案件详情
出租人与承租人于2023年2月签订《租赁合同》，约定承租人承租出租人名下厂房物业作为项目部办公使用，租赁期限3年，自2023年2月1日至2026年2月1日，年租金665000元，合同明确约定一方租赁期内提前解约需承担50万元违约金，同时承租人负有退租时将物业、设施、绿化恢复原状，损坏财物按价赔偿的合同义务。
合同履行过程中，双方通过沟通协商确定承租人于2025年3月31日提前交还案涉租赁房屋。租期尚未届满，承租人完成搬离后开展部分修复工作，但现场交接查验发现，案涉物业存在大量损毁问题：办公楼多层地砖大面积松动起翘；房屋内部被擅自改造，卫生间被私自改造为淋浴间，违规设置排污集粪桶，相关改造设施未予拆除复原；楼顶遗留设施基座未拆除；墙体出现大面积漏水返潮；园区绿植遭到破坏；出租方留置于会议室的巨幅画作发生毁损，部分出租配套家具亦出现损坏。
出租人在交接当日发函，要求承租人完成场地复原修复、赔偿损毁财物、继续支付租金直至场地修复验收合格。承租人回函主张双方已协商一致解除合同，相关损毁系出租人不合理主张，拒绝承担违约金责任，仅同意在出租人出具完整修复清单前提下处理维修事宜。双方经派出所现场调解，仍未能就赔偿、修复事宜达成一致。
出租人向基层人民法院提起一审诉讼。一审审理过程中，出租人提交现场照片、第三方维修报价、相关证书等证据用以证明房屋、财物损毁事实及损失金额，但拒绝就损失开展司法鉴定。一审法院认定双方已达成合意解除租赁合同，驳回出租人违约金诉请，酌定支持部分维修家具损失、少量房屋占用损失，抵扣承租人已缴纳押金后判令承租人支付119042.6元。我方当事人不服一审裁判结果，向南京市中级人民法院提起上诉。
二审阶段我方补充提交沟通维修事宜的聊天记录作为新证据，二审法院组织双方前往租赁物业现场实地勘察，查实房屋改造、设施损毁、画作毁损等客观事实。承租人抗辩案涉房屋损坏为房屋本身质量、正常使用损耗导致，国画并未列入交接清单故不应承担赔偿责任，提前退租系双方协商一致，不应承担违约责任。
我方诉讼请求
1. 撤销一审民事判决；
2. 改判支持我方原审全部诉讼请求，即判令承租人支付合同约定违约金500000元；赔偿物业维修恢复损失433000元；赔偿物业无法使用的占置租金损失；赔偿国画、家具设施毁损损失141450元；支付欠付水电费35917.6元；
3. 判令对方承担一审、二审全部诉讼费、保全费。
案件结果
二审法院撤销一审民事判决；判令承租人于判决生效十日内向上诉人支付赔偿款485917.6元；驳回上诉人其余诉讼请求。
一审案件受理费、保全费合计20792元，上诉人负担12519元，承租人负担8273元；二审案件受理费15792元，上诉人负担9508元，承租人负担6284元。本案为终审判决。
案件总结
本案系房屋租赁合同项下承租人提前退租引发的重大财产损失纠纷，核心争议为：协商交接房屋是否等同于出租人放弃追究承租人提前解约的违约责任；房屋使用过程中改造损毁、财物灭失的赔偿责任划分。
一审阶段法院片面依据双方沟通退租、办理交接的事实，直接认定双方合意解除合同，直接免除承租人提前解约的违约金责任，同时以我方拒绝司法鉴定为由，大幅酌定财产损失金额，未能充分考量现场客观损毁情况。
接受委托代理二审后，我们重点围绕两大抗辩要点展开突破：第一，双方仅就房屋交还时间达成合意，并无出租人放弃追责的明确意思表示，不能推定出租人放弃主张违约金，承租人租期未届满提前返还房屋，属于根本违约，应当依约承担违约金；第二，承租人作为实际占有使用房屋一方，负有妥善保管租赁物、退租恢复原状的法定义务与合同义务，现场勘验发现的地砖破损、违规改造、墙体渗漏、设施拆除不全等损坏，不属于正常办公使用损耗，承租人应当承担赔偿责任；案涉画作留存于承租使用的会议室，承租人占有管控房屋期间发生损毁，其无法证实系第三方造成损坏，应当承担赔偿责任。同时说明，出租人拒绝司法鉴定不代表损失客观不存在，损失可结合现场勘查、合同约定、剩余租期预期利益综合裁量。
二审法院采纳我方主要代理意见，纠正一审法律适用错误，认定承租人构成根本违约，支持50万元违约金，将承租人缴纳的15万元履约保证金不予退还用以弥补房屋维修、财物毁损损失，抵扣用电押金余额后算出最终给付金额。
同时二审法院也考量我方当事人接收房屋后，未及时采取措施防止损失扩大，对于家具单独索赔、超额占置费诉请未予以全部支持，最终实现部分上诉改判。本案提示，租赁合同履行中，即便双方协商办理退租交接，出租方应当留存书面文件，明确是否放弃追究对方违约责任；房屋返还出现损坏时，出租人也应当及时采取减损措施，避免扩大损失部分无法得到司法保护。
