•判决法院：福建省某中级人民法院（二审）
•判决时间：2025 年 7 月 1 日
•代理方：被上诉人
案件详情
我方当事人（出租方）通过当地村集体公开招投标的方式，取得案涉临街店面的租赁经营权，之后我方当事人将该店面出租给原审承租人，双方签署正式的店面租赁合同，对于租赁期限、租金标准、履约保证金、拆迁风险承担等条款均作出书面约定。后续因为政府公共征迁项目，案涉店面被通知限期拆除。
承租人向基层人民法院提起诉讼，起诉要求确认双方签署的店面租赁合同无效；要求我方当事人返还已经缴纳的全部租金、返还履约保证金；同时要求我方当事人赔偿高额的装修费用以及搬迁费用。承租人起诉的主要理由：案涉店面没有不动产权证书，也没有取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，出租方隐瞒房屋的真实情况，合同应当归于无效；承租人投入大额资金开展装修，现在房屋被拆除，所有装修损失、搬迁损失都应当由出租方承担。
接受委托代理出租方参与一审诉讼。我们梳理案件全部事实，收集村集体出具的中标通知书、会议纪要、权属证明，完整调取租赁合同、拆迁公告等全套卷宗材料。庭审当中我们提出主要答辩意见：虽然案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，但是我方当事人系通过村集体公开招投标取得租赁权，不存在主观隐瞒的恶意；租赁合同即便被认定无效，只要承租人已经实际占有并且使用房屋，依据司法解释的规定，承租人就需要参照合同约定的租金标准，向出租方支付房屋占有使用费。本案承租人实际占有店面的时长，已经远远超过其已经支付租金对应的租期，故其主张返还租金没有法律依据。
关于承租人主张的装修损失，承租人提交的装修相关材料，大多是单方制作的清单、照片，没有装修合同、正式付款发票，也没有经过出租方书面同意装修的证据，同时承租人也无法区分哪些物品属于已经附合在建筑物之上无法拆除的装修，无法举证证明附合装修的现存价值；另外，店面因为政府征迁被拆除，出租方也没有从该部分装修当中获取任何拆迁补偿利益。同时，书面租赁合同当中已经明确约定，遇到市政拆迁，双方互不承担损失。搬迁费承租人没有提交任何实际支出票据，属于主观主张，不应当得到法院支持。
一审法院经审理查明，案涉店面确实未能提交建设工程规划许可证，依法认定租赁合同无效；但是承租人实际占有使用房屋的时间超过其已付租金对应的期限，租金不予返还；合同无效，收取的履约保证金应当返还；承租人关于装修损失、搬迁费的诉讼请求，因为证据不足，全部予以驳回。
承租人不服一审判决，向中级人民法院提起上诉。上诉人坚持上诉理由：合同无效的过错在于出租方，承租人装修之后没有充分经营获益，不应当支付占有使用费，应当返还租金；一审遗漏查明装修损失，承租人提交的单据已经可以达到高度盖然性证明标准，装修损失、搬迁费应当改判予以支持。
二审法院审理之后认为，租赁合同无效，不代表承租人可以无偿占用房屋，法律规定应当参照原合同租金标准计取占有使用费；没有证据能够证明出租方在签约之时，就已经明知房屋即将被政府拆迁并且刻意隐瞒；案涉店面系政府征收拆除，出租方并未获得装修对应的拆迁补偿款项，承租人装修损失、搬迁费的上诉请求缺乏事实与法律依据。二审最终判决驳回上诉，维持一审全部判项。
原审承租人一审诉讼请求
1.请求确认双方签署的店面租赁合同无效；
2.请求判令出租方返还承租人已经支付的全部租金；
3.请求判令出租方返还承租人缴纳的履约保证金；
4.请求判令出租方赔偿承租人装修费用、搬迁费；
5.本案全部诉讼费用由出租方承担。
案件结果
一审判决
1.确认双方之间的店面租赁合同无效；
2.判令出租方向承租人返还履约保证金；
3.驳回承租人其他全部诉讼请求。
二审判决
驳回承租人全部上诉请求，维持一审原判；二审案件受理费由上诉人承租人自行承担。
案件总结
这是司法实践当中非常典型的违建房屋租赁合同纠纷，很多普通当事人存在认知误区：只要租赁合同被法院认定无效，那么已经交付的租金就必须全部退还，房屋可以免费使用，这个理解是对于法律司法解释的重大误解。
接受出租方委托，参与本案一审以及二审的代理工作。庭审当中，我们重点引用城镇房屋租赁合同纠纷司法解释，着重阐述占有使用费制度的立法本意：法律否定违建房屋租赁合同效力，但是同时也不允许承租人无偿占用房屋获取使用利益。本案承租人实际使用店面的时长，已经超过已经缴纳租金对应的租期，所以租金不应当返还。
关于装修损失的争议，想要在合同无效的情况之下主张装修赔偿，需要同时满足多项条件：证明出租人同意进行装修；区分可拆除物品和已经附合建筑无法拆除的装饰装修；举证证明附合装修部分的现存残值价值。本案承租人提交的装修材料，大多为单方制作，没有正规合同、付款凭证，也没有申请司法鉴定评估装修残值。并且双方的书面合同当中已经约定，遇到市政拆迁，双方互不承担损失，出租方也没有拿到装修对应的拆迁补偿。一二审法院据此对于装修损失、搬迁费的诉求全部不予支持。
承租人提起二审上诉，我们继续代理应诉，向二审法院重申司法解释条文，说明占有使用费制度的立法目的，不能让承租人在合同无效之后，反而获得无偿使用房屋的不当利益。二审法院采纳我方全部代理意见，维持一审判决。
本案对于房屋租赁实务有着很强的参考价值：承租没有规划审批手续的房屋，法律风险极高；即便合同被确认无效，依然需要承担占有使用费；如果想要保护自己的装修投入，签约之时就应当书面写明出租人同意装修，并且对于合同无效、遇到拆迁情况下装修残值如何分担作出明确约定，完整留存装修付款凭证，必要时约定司法鉴定评估方式。
本案代理工作，守住出租方合法权益，法院仅判决返还履约保证金，驳回了对方返还租金、高额装修赔偿等诉求，最大程度维护我方当事人财产利益。
