判决法院：福建省宁德市蕉城区人民法院
判决时间：2026 年 3 月 4 日
代理一方：原告
案件详情
案外人持有一份经过公证的房产委托书，委托书权限限于房产管理、出租、备案处理，并未授予对外借款、代收借款的权限。案外人持该份委托书，以房产所有权人的名义，和我方当事人签署《房屋出典合同》、《借条》、《房屋租赁合同》，名义上办理房屋出典，实际双方为民间借贷法律关系。
出借人按照指示，以转账、部分现金的方式，合计交付 20 万元款项至指定第三方账户。后续对方按照固定金额按月支付利息，后期停止付息，已经满足借条约定的出借人有权提前收回全部本金的条件。我方当事人将房产登记所有权人、实际签约收款人一并起诉至法院。
庭审过程中，两名被告经法院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院依法缺席审理。
法庭重点审查案外人持有的公证委托书授权范围，经核查，公证委托书仅授权房产出租、管理等事项，并未授权代理对外借款。案外人以房产权利人名义出具借条、指定第三方账户收款的行为属于超越代理权限。房产所有权人事后没有对该笔借款进行追认，因此借款法律后果应当由实际签约的越权代理人自行承担，房产登记所有人不承担还款责任。
同时法庭查明，房屋出典合同、租赁合同都只是表面形式，双方真实法律关系是民间借贷。双方原约定月利率 1.5% 超出司法保护上限，原告主动调整按照合同成立时一年期 LPR 四倍即年利率 14.6% 主张利息，符合法律规定。根据借条约定，出借人为维权支出的律师费、保全费，应当由违约方承担。法院对被告已归还的款项按照 “先息后本” 规则逐笔抵扣利息、本金，核算出尚欠本金与利息金额。
我方诉讼请求
1. 判令两被告共同偿还借款本金 20 万元，并自逾期之日起按年利率 14.6% 支付利息至全部清偿完毕；
2. 判令被告承担原告维权支出律师代理费 8000 元；
3. 判令被告承担本案案件受理费、财产保全费、公告费。
案件结果
1. 越权代理的实际行为人向原告偿还剩余借款本金 184525.36 元，以及截至特定日期欠付利息 3152.45 元，后续利息以剩余本金为基数按年利率 14.6% 计算至清偿完毕；
2. 判令实际行为人承担律师费 8000 元；
3. 判令实际行为人承担财产保全费 1520 元；
4. 驳回我方对房产登记权利人的全部诉讼请求；
案件受理费、公告费主要由实际行为人承担。义务人未按期履行，加倍支付迟延履行利息。
案件总结
本案属于 “以房屋出典、租赁为外壳” 的隐性民间借贷，属于实务中风险极高的借贷模式。当事人轻信经过公证的房产委托书，误以为持有委托书就等于有权代理对外借款，实际公证委托书授权范围有严格边界，房产管理出租≠可以对外借钱。
接受委托代理后，代理律师完整梳理借条、转账流水、微信聊天记录、公证书、房屋租赁备案全套证据，厘清法律关系，向法庭说明几份书面合同均属于虚假意思表示，双方真实属于民间借贷。
庭审中向法庭申请逐笔核算还款记录，按照先息后本进行抵扣，主动将超出法定上限的利率调整至 LPR 四倍。同时法庭查明公证委托书不包含借款权限，因此房产所有人不用担责，只能由实际操作越权借款的主体承担全部债务。
本案虽然部分诉求未得到支持（不能追究房产登记人），但是法院查清基础法律关系，判决实际用款、签约主体承担全部还本付息、律师费责任，保障出借人向实际责任人追偿的权利。本案给到的重要风险提示：接受委托借款，务必仔细阅读公证委托书全部授权条款，不能想当然扩大代理人权限，否则会出现债务人没有可供执行财产的风险。拿到生效判决后，应当第一时间申请强制执行，查询被告财产。
