案件简介
申请执行人甲因与乙民间借贷纠纷取得生效法律文书，在执行阶段查封登记在房XX公司名下的一套房产。案外人丙早在查封前就已向该房地产公司认购案涉房屋，支付全部购房款，实际收房并长期居住使用，但一直未能办理不动产过户登记。
申请执行人甲提起申请执行人执行异议之诉，请求人民法院许可对案涉价值 654232 元房屋强制执行，要求将该房产处置用于实现其民间借贷债权。一审法院驳回甲诉讼请求后，甲不服，向某地中级人民法院提起上诉，主张案外人的购房认购书属于倒签伪造，双方不存在真实房屋买卖关系，应当继续执行该套房屋。
律师代理经过
秦四英律师接受本案被上诉人（原审被告、执行案外人）丙委托，全程代理一审、二审执行异议之诉案件。
接受委托后，代理人系统整理认购书、房款支付转账凭证、房款收据、房屋入户手续、物业费采暖费缴费票据、开发商出具不能办证情况说明全套证据。针对对方上诉提出 “认购书倒签、不存在真实买卖关系” 的核心质疑，对认购书上联系电话时间冲突瑕疵准备合理解释，围绕执行异议排除执行法定要件组织证据链条，抗辩案外人在查封前订立合法买卖合同、完成付款、合法占有房屋，未过户并非自身过错，符合排除强制执行法定条件，请求驳回上诉人全部上诉请求。
判决结果
二审法院纠正一审法律适用瑕疵，但维持一审裁判结果，驳回甲上诉请求；
认定案外人丙对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行案涉房屋，房屋得以保留归丙继续占有使用；
一、二审案件受理费全部由上诉人甲自行负担。
裁判关键要点：虽认购书存在联系电话时间的形式瑕疵，但结合转账、入户、缴费等完整证据，认定房屋买卖真实有效，满足《执行异议和复议规定》第 28 条全部要件，成功阻却房产被拍卖执行。
律师价值
直面证据瑕疵：针对对方抓住认购书电话入网时间冲突这一不利细节，作出合法合理解释，消除伪造合同的不利推定；
完整构建证据链：把付款、收房入住、缴费、开发商不能过户说明串联，满足不动产买受人排除执行四项法定要件；
一二审持续抗辩，顶住申请执行人起诉、上诉双重压力，保住当事人已实际居住房屋，避免房产被拍卖流失；
精准区分法律条文，帮助法院厘清法律适用，实现案外人执行异议的诉讼目的。
适用场景和服务指引
购买开发商房屋未过户遭遇查封：全款或已付大部分房款，已经实际入住，但还没有拿到房产证，房屋因开发商、法定代表人债务被法院查封，面临被执行拍卖风险，尽快委托律师提起执行异议及执行异议之诉。
执行异议被驳回，需要提起执行异议之诉：向执行局提书面异议失败，务必在法定期限内起诉，不要错过诉讼时效，丧失救济机会。
购房书面证据存在形式瑕疵案件：认购书、买卖合同存在落款、联系方式等形式疑点，被对方主张倒签、伪造，需要律师梳理全部间接证据补正逻辑，降低证据瑕疵带来败诉风险。
作为执行案外人参与诉讼：不是案件原被告，但自己财产被纳入执行标的，一定要积极应诉，消极不出庭将直接丧失抗辩机会，财产会被处置。
服务指引：保存认购 / 买卖合同、转账记录、收款收据；留存收房单据、物业费、水电费、采暖费票据；房屋无法过户的，留存开发商、行政机关相关说明材料；收到查封、执行文书第一时间咨询律师。
总结
本案属于典型执行异议之诉，标的房屋价值 65 万余元，房屋早已由案外人丙购买并实际居住，因开发商一方债务遭到查封，面临被强制执行拍卖风险，同时购房书面证据还存在形式瑕疵，对方主张购房合同倒签造假，诉讼风险较高。秦四英律师代理案外人丙，整合全部交易、占有使用证据，对证据瑕疵作出合理解释，一二审积极抗辩，最终二审纠正一审法律适用瑕疵前提下维持胜诉结果，成功排除对居住房屋的强制执行，保住当事人的居住房产。提示：房屋被他人债务牵连查封，案外人并非只能被动接受，符合法定条件可通过执行异议之诉保住房产，但要重视证据收集与诉讼期限。
