案件简介
甲与房地产开发公司签订内部认购书购买案涉住宅，已经支付超过 50% 购房款，实际收房入住多年，本人及配偶名下无其他居住房屋。后因开发商欠付施工单位工程款，案涉房屋被法院查封。施工单位享有法定建设工程价款优先受偿权。甲先提起执行异议，被执行裁定驳回，遂提起案外人执行异议之诉，请求法院停止执行、解除查封，确认房屋归自己所有。
案件核心争议：仅有内部认购书，没有网签正式商品房买卖合同，能否认定成立合法有效的房屋买卖关系；商品房消费者的物权期待权，是否可以对抗施工方的建设工程价款优先受偿权。
律师代理经过
秦四英律师接受本案原告（执行案外人）甲委托，作为其诉讼代理人参与全部庭审。
代理人梳理认购书、房款收据、银行流水、入住手续、物业费供热费缴费凭证、无房证明全套证据。庭审中重点论证：内部认购书具备商品房买卖合同全部主要条款，应当视为合法有效的书面买卖合同；甲属于商品房消费者，已经支付过半购房款，名下无其他住房，已经实际占有居住；依据司法解释，商品房消费者权利可以对抗建设工程价款优先受偿权，同时当庭表示愿意按照法院要求交付剩余购房尾款，请求停止对案涉房屋的强制执行。
判决结果
法院判决不得执行案涉城市某房屋，成功阻却查封拍卖；
因尚未完成不动产过户登记，驳回甲要求直接确认房屋所有权归其所有的诉讼请求；
本案案件受理费 7019 元，全部由二被告某公司、某某公司共同负担。
裁判关键要点：法院认定内部认购书可视为正式商品房买卖合同，甲完全满足《执行异议和复议规定》第二十九条商品房消费者全部要件，消费者居住权利优先于建设工程价款优先受偿权。
律师价值
突破证据短板：论证仅有内部认购书亦可构成合法有效的房屋买卖关系，打消 “无网签合同就不能排除执行” 的不利障碍；
法律适用精准，厘清商品房消费者物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权，保护当事人居住生存权益；
完整组织付款、实际居住、无房的证据链条，完成商品房消费者法定要件的全部举证；
保住当事人已经实际居住的房屋，免于被评估拍卖，实现案外人执行异议之诉核心诉讼目的。
适用场景和服务指引
购买开发商房屋只有认购书，未网签备案遭遇查封：已经交钱、实际入住，因开发商欠债房屋被查封，即使没有正式网签合同，及时提起执行异议及执行异议之诉维权。
对抗建设工程价款优先受偿权执行案件：施工方享有工程优先受偿权申请拍卖房屋，普通购房消费者可以依法主张排除执行。
执行异议被裁定驳回：收到驳回异议裁定，务必在法定期限 15 日内提起案外人执行异议之诉，逾期丧失救济途径。
商品房消费者执行异议纠纷：购房者本人及家庭成员名下无其他居住住房，已付房款过半，实际占有房屋，应当积极主张消费者特殊保护权利。
服务指引：妥善保管认购协议、转账凭证、收款收据；留存收房、物业费、采暖费、水电费等占有使用证据；收到查封文书第一时间咨询律师，按照法庭要求配合处理剩余购房尾款。
总结
本案是难度较高的案外人执行异议之诉，申请执行人享有法定建设工程价款优先受偿权，当事人手上只有内部认购书，前置执行异议程序还已经被法院驳回，诉讼风险很高。秦四英律师代理案外人甲，全面整理交易与居住证据，精准引用商品房消费者保护司法解释，说服法院认定认购书等同于合法有效的买卖合同，确认当事人享有足以排除强制执行的民事权益，成功保住当事人用于居住的房屋。提示广大购房者：没有网签不等于购房权利不受保护；房屋被开发商的债务牵连查封，不要直接放弃，符合商品房消费者条件，有权通过诉讼排除强制执行。
