【案情经过】
2019年8月，某网络公司向凡X、吴X推销某小区房屋，并引荐原购房人王某、薛X。同年8月30日及9月，各方先后签订《购房定金合同》及《补充协议》，约定房屋总价115万元，凡X、吴X需支付除贷款外的购房款77.9万余元。凡X、吴X依约支付了定金及购房款共计77.9万余元。同年9月30日，某科技公司、王某、薛X与凡X、吴X签订《主体变更确认书》，将原《飞鸟客房屋预约转让合同》的主体权利义务转让给凡X、吴X，并完成房屋交付。此后，凡X、吴X多次要求办理网签及过户手续以办理按揭贷款，但各被告一再推脱。2022年1月，凡X、吴X得知该房屋在合同签订前已被抵押，且后续再次被抵押并被法院查封，导致无法办理产权证。凡X、吴X遂诉至某市某区人民法院，请求解除相关合同，要求各被告返还款项并承担违约责任。
【争议焦点】
本案的争议焦点主要在于：一是案涉《购房定金合同》《补充协议》《主体变更确认书》及《飞鸟客房屋预约转让合同》是否应予解除；二是各被告在合同解除后应承担的款项返还及违约责任如何界定。某科技公司辩称已通知办理按揭，系凡X、吴X未支付尾款导致无法办证，并发送催款通知函要求支付尾款及违约金。凡X、吴X则主张房屋存在抵押查封等权利瑕疵，根本无法过户，合同目的已无法实现。
【裁判结果】
法院经审理认为，案涉合同系各方真实意思表示，合法有效。某科技公司负有在房屋交付后180日内将房屋过户至凡X、吴X名下的义务。经查，案涉房屋登记在某公司法定代表人徐X名下，且被设定抵押权并被法院查封，造成无法办理产权过户的客观障碍，导致凡X、吴X取得房屋产权的合同目的无法实现，符合法定解除条件。某科技公司关于凡X、吴X未支付尾款的抗辩，因房屋无法过户的根本原因在于权利瑕疵，故不予采纳。关于责任承担，法院认定合同解除时间以起诉状副本送达之日为准。某科技公司需返还其实际收取的37万余元，王某、薛X需返还实际收取的40.9万余元。某科技公司应按约支付逾期办证违约金6.4万余元。凡X、吴X要求徐X、某网络公司承担连带责任的诉请，因缺乏合同相对性及法律依据，不予支持。最终法院判决解除案涉合同，王某、薛X返还款项40.9万余元，某科技公司返还款项37万余元并支付违约金6.4万余元，驳回其他诉讼请求。
