判决法院：某基层人民法院
判决时间：2025 年 5 月 20 日
代理身份：代理原告（外籍出资方）
案件详情
我方当事人系外籍自然人，与被告恋爱同居多年。受当时购房政策限制，外籍原告无法购买案涉商业房产，双方协商，以被告的名义签署商品房买卖合同购买商业房屋。双方前往公证处办理公证声明，书面说明案涉房屋计划由原告全额出资，约定取得产权证后二十年内，被告不得未经原告同意抵押、出租、转让房屋，同时承诺原告享有二十年居住权。
后续，原告分多笔，通过 POS 机、跨境欧元转账的方式向被告支付购房资金。房屋购买完成登记在被告名下。之后双方恋爱关系终止，被告将案涉房产对外出售，原告无法取得房屋居住权益，也没有收回购房出资。原告提起同居关系析产纠纷诉讼。
庭审当中，被告抗辩，案涉款项属于恋爱期间无条件赠与，并非借名购房出资；公证声明只是附条件赠与，原告没有完成全部房款支付，赠与条件不生效，被告不需要返还款项；部分首付款由被告自行出资。
法院审理查明，案涉房屋总购房价款 183 万元。原告提交公证声明、银行跨境欧元转账流水、汇款备注、交易当时的汇率证据。法院结合转账时间、公证文件、购房付款节点核算，认定原告转账 11.6 万X元属于购房出资，部分 POS 机支付款项，证据不足以认定购房出资不予采信。案涉房产已经被被告对外出售，买卖合同记载房屋售价 184 万元，被告辩称实际交易价格更低，没有充分证据予以证实，法院不予采信。本案原告在立案阶段申请财产保全，支出保全费 5000 元。
我方诉讼请求
1、判令被告返还原告购房出资款 XXX.8 元，以对应本金为基数，自款项支付之日起，按 LPR 一倍计算利息至全部清偿完毕； 2、本案诉讼费、保全费 5000 元，全部由被告承担。
案件结果
本案定性同居关系析产纠纷，结合购房总价款、双方出资、房屋出售、共同生活情形，结合转账当日汇率折算，判决被告向我方当事人返还析产分割款项 964573.6 元；保全费 5000 元由被告承担；驳回原告其余诉讼请求。被告未按期履行给付，加倍支付迟延履行债务利息。案件受理费按比例原被告分摊。
案件总结（
本案属于涉外同居析产，难点在于跨境外币出资证据固定、区分赠与与购房出资、公证声明法律性质认定、外币转换人民币汇率确定。 第一，被告主张全部转账属于恋爱赠与，是此类案件最常见抗辩。代理工作重点，收集公证处留存书面声明文件，该书面文件是区分赠与和购房出资的关键书证，书面文件明确说明，因为外籍身份限制，借被告名义买房，房款由原告支付，同时约定居住权、处分限制。该份公证文件，足以证实双方当时真实意思不是无偿赠与，而是出资购置房产。
第二，本案没有认定为借名买房合同纠纷，法院按同居析产纠纷审理。房屋已经被第三人善意购买，物权已经转移，无法再把房屋确权给原告，只能对购房出资的钱款进行析产分割。代理过程中，整理全部跨境银行转账记录，调取转账发生当日、次日元兑人民币官方汇率，逐笔换算人民币金额；区分哪些款项能够对应购房，哪些证据不足不能认定购房出资。
第三，我方原诉讼请求包含利息，法院最终没有支持利息主张。提示律师，同居析产，法院更多结合财产购置、双方贡献、房屋处置情况分割本金，资金占用利息不一定会得到支持，需要提前向当事人释明诉讼风险。
第四，涉外当事人，身份材料、域外资金流转证据，证据形式需要符合举证要求；公证处留存的声明，是恋爱同居大额出资案件非常重要证据，发生大额资金往来，应当尽量留存书面文件，口头约定举证难度极大。
