【案情经过】
2009年，陈XX（上诉人）与某公司签订《商品房预售合同》，购买位于某市某区某路某号某小区的案涉房屋，支付了首付款并办理按揭贷款，随后办理了所有权预告登记及某银行巴州分行的抵押预告登记。2010年，万XX（被上诉人）与某公司就同一房屋签订《商品房买卖合同》，支付17.5万元后实际占有使用至今。2024年，某公司取得案涉房屋不动产产权证书。万XX遂起诉至法院，请求确认其与某公司的合同有效，要求某公司、陈XX协助办理网签备案及产权手续，并撤销陈XX及某银行巴州分行的预告登记。一审法院审理后，认定陈XX的预告登记因超期已失效，支持了万XX的主要诉求。陈XX不服，委托于欣律师提起上诉，主张一审对预告登记失效认定错误，且未查明万XX合同实为借贷担保的性质。二审中，陈XX提交了生效刑事判决等证据，拟证明案涉房屋存在“一房二卖”及万XX合同实为借贷担保；万XX则提交录音等证据予以反驳。
【争议焦点】
本案二审争议焦点主要在于：一是陈XX与某公司、万XX与某公司签订的两份合同的履行顺位应当如何认定；二是陈XX的预告登记是否已经失效，一审以初始登记倒推预告登记失效是否依据不足；三是万XX与某公司之间的合同性质是否实为借贷担保，生效刑事判决对民事权属的影响。
【裁判结果】
二审法院经审理认为，万XX与某公司签订的合同系真实意思表示，合法有效，生效刑事判决并未认定万XX系因借款让与担保取得案涉房屋。关于预告登记效力，陈XX的预告登记在效力存续期间，其经公示的债权请求权优先于万XX未经公示的普通债权请求权。适用预告登记失效条款的关键在于准确认定“能够进行不动产登记之日”，不应作纯客观的形式判断。案涉房屋虽于2024年办理初始登记，但此后双方即通过不同途径主张权利，万XX提供的证据不足以证明陈XX存在怠于办理过户登记的行为。一审径以初始登记之日倒推九十日期间认定预告登记失效，缺乏事实与法律依据。最终，二审法院判决：维持万XX与某公司合同有效的判项；撤销一审要求撤销陈XX预告登记及协助万XX过户等判项；驳回万XX的其他诉讼请求。一、二审案件受理费均由万XX负担。
