钱X与褚XX其他合同纠纷一审民事判决书

原告钱X。

委托代理人顾庆官，上海正贯XXX律师。

被告褚XX。

委托代理人王XX，上海市XX律师。

第三人上海XX公司。

法定代表人宋XX。

第三人上海XX公司。

法定代表人马XX。

上述两第三人之共同委托代理人朱X、赵X，中XX律师。

第三人刘X。

原告钱X与被告褚XX其他合同纠纷一案，本院受理后，依法通知上海XX公司（以下简称XX公司）、上海XX公司（以下简称XX公司）、刘X作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人顾庆官律师，被告及其委托代理人王XX律师，第三人XX公司、XX公司之共同委托代理人朱X律师，第三人刘X到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：被告于2011年8月底交给原告一份酒店经营股权转让及房屋租赁合同，该合同由被告手写，原、被告均未签名及加署日期，合同约定了转让酒店名称、期限、转让保证金60万元等内容，原告收到合同后，支付被告57万元。因该份合同被告未告知XX公司，合同内容也不符合被告与XX公司的约定，且原、被告均未签字。据此请求判令：1、解除原、被告之间的承包经营关系；2、被告返还保证金57万元。

被告辩称：2013年3月16日被告致函原告，要求解除双方合同，故现承包关系已经解除。不同意返还保证金57万元，根据双方之前签订的酒店经营权转让协议，原告将其持有的酒店经营权，包括被告投资的费用，其中60%作价30万元转让给原告，其后原告独自经营酒店，被告收取了27万元保证金，且因原告资金紧张，又于2011年7月1日从被告处取回3万元，故保证金数额仅为24万元。原告实际经营了酒店，相关费用也是直接向XX公司支付的，故XX公司对此也是知道的。原告在经营过程中拖欠酒店租金和水电费用等，且未经被告许可擅自将酒店转包给刘X，应承担违约责任，同时原告拖欠费用的行为导致被告向XX公司承担支付30万元违约金的责任，故被告反诉要求：1、原告支付拖欠的2013年1月1日至3月11日的房屋租金18万元；2、原告支付2013年3月12日至5月11日的房屋占用费20万元；3、原告支付2013年2月至4月的水电费共计45，852.93元；4、原告支付2012年审计费4，000元；5、原告赔偿违约金损失30万元。

针对被告的反诉，原告辩称：水电费被告应提供水电费单据，所欠房租金额需要第三人刘X确认，确认后请法院依法判决，房屋占用费不同意支付，审计费如果在合同中有约定，且需要向税务局缴纳的，同意支付，同时原告不存在违约行为，不应支付违约金。

第三人XX公司及XX公司述称：系争酒店场地天通庵路XXX号是XX公司向上海XX公司承租获得，XX公司自2010年7月底起经由XX公司授权对其进行经营管理，该授权于2013年6月30日终止。2010年8月8日，XX公司与被告签订《房屋租赁合同》，由被告以XX公司的名义在系争酒店场地进行餐饮经营，XX公司同意被告将房屋转租给原告，但《房屋租赁合同》的义务仍由被告履行，相关费用均视为以被告名义支付，原、被告间的纠纷与XX公司无关。对被告反诉中的房屋租金、占用费及水电费等、审计费、违约金金额予以确认，已经从被告支付给XX公司的50万元押金中扣除，剩余部分将向被告催讨。系争房屋于2013年5月13日与被告办理了交接手续并签订了《补充协议》，在交接过程中，被告向XX公司明确遗留物品作为废弃物处理，之后第三人刘X将遗留的酒水、饮料、四台餐厅空调作价处理，剩余物品还在XX公司处保存。

第三人刘X述称：2012年2月1日起从原告那里接手酒店以XX公司的名义对外经营，也和原告签订了协议，后来因为房租优惠期到了，无法继续经营下去，2013年3月9日，因XX公司对酒店停水停电，就不再经营了，房租、水电费等费用交到了2013年2月份。

经审理查明，天通庵路XXX号场地于2008年12月25日由上海XX公司租赁给XX公司，《厂房租赁合同》约定租赁期自2009年4月1日起至2019年3月31日止。2009年5月31日，XX公司与XX公司签订《房屋租赁合同》，约定XX公司租赁天通庵路XXX号XXX幢，二至三层（不包括二楼强电及弱电室和公共面积）面积800平方米及77幢二层面积100平方米，共计900平方米，租期为2009年9月1日起至2017年8月31日止。2009年6月19日，上海市闸北区商务委员会批复同意XX公司将天通庵路XXX号改建为“朝顺商务服务园区”。2010年7月底，XX公司授权XX公司对XX公司进行经营管理，包括签订合同、履行合同等，授权于2013年6月30日终止。

2010年8月8日，XX公司与被告签订《房屋租赁合同》，约定XX公司提供给被告的餐厅位于闸北区XX及三号楼（东楼）三层（不包括二楼强电室、弱电室、所租赁楼层消防前室、所租赁楼层楼梯通道）；经营场所内设施、设备、餐具等无偿提供给被告使用。租赁期八年，自2010年9月1日起至2018年8月31日止；被告在合同签订时须向XX公司支付保证金50万元；2010年9月1日起至2011年8月31日止租金为96万元，2011年9月1日起至2012年8月31日止租金为108万元，2012年9月1日起至2013年8月31日止租金为120万元；合同期内被告应支付物业管理费6，000元／月，双方同意电费按每度1.10元收取、水费按每立方3.80元收取，电费、水费按月由XX公司根据水、电抄表单进行收取；被告使用有线电视系统按实际使用个数，XX公司收取每个每月30元；合同期内被告以“XX公司”营业执照经营，被告发行任何形式的充值卡，应由XX公司制作，被告缴纳等值押金，XX公司现有收银软件被告如使用需支付维护费每月200元，被告经营中承担垃圾清运费每月2，500元，合同期内发生的营业执照年审、验资、换证、验证工本费及购买发票工本费、年终税务清算审计费等由被告承担；合同期内被告停放车辆接受园区方物业管理，车辆凭被告盖章的出门凭单XX公司每辆每次收取停车费10元；合同期内如被告支付租金及有关费用逾期达5天的，XX公司有权采取停水、停电等措施督促被告按约履行合同，XX公司书面通知被告7天内付清相关费用后仍未支付的，视为根本违约，XX公司有权提前单方面解除合同，扣留被告物品、收回承包经营权，被告保证金中的30万元作为违约金不予退还，被告自行装潢的残值归XX公司所有；合同期内被告如转让第三方须符合以下条件：1、第三方全面履行本合同所有权利和义务；2、XX公司、被告与第三方共同签订转让补充协议；3、第三方须追加合同保证金50万元达到总计100万元。2010年8月10日，XX公司向被告出具了收取50元合同押金的收据。合同履行过程中，XX公司给予被告房租优惠，即每月6万元，该优惠至2012年12月31日止结束。

2011年5月18日，原告与被告签订《酒店经营股权转让协议》，约定被告将位于宝昌路XXX号（与天通庵路XXX号系同一房屋）的酒店经营股权60%转让给原告，由原告代被告向房东交纳租金、水电费等各项费用，酒店现有装修、装饰、设备、厨房用具等于2011年6月1日起，被告收到原告转让金后无偿归原、被告共同使用。2011年6月1日前，原告向被告支付转让费为30万元，上述费用不包括被告给房东的押金、装修装饰等相关费用。经营过程中，原、被告共同以“XX公司”的营业执照经营。2011年8月底，被告手写起草了《酒店经营股权转让及房屋租赁合同》一份，约定被告将所持股份“不加任何一分钱”转让给原告，天通庵路XXX号的酒店由原告独自经营等内容，后因双方在保证金金额问题上发生分歧，原、被告并未在该合同上签字。同年8月31日，原告在XX公司与被告的《房屋租赁合同》上注明“该合同已阅知”并签字。9月1日，原告开始独自经营天通庵路XXX号的酒店，共计支付被告27万元。后原告认为被告手写的合同双方并未签字，且原告实际承包经营天通庵路XXX号酒店的行为不符合被告与XX公司的合同约定，故诉至本院，要求判如所请。

另查明，2011年7月1日，原告出具一份便条，载明：“原告于7月1日取叁万元整”。2012年2月1日，原告与刘X签订《酒店经营权转让协议》，约定原告将宝昌路XXX号的酒店全部转给刘X经营，营业执照为“XX公司”，刘X代原告向房东缴纳租金、水电费等各项费用，酒店现有装修、装饰、设备、厨房用具于2012年2月1日起，原告收到刘X转让金后无偿归刘X使用，刘X须于合同签订日支付保证金50万元给原告等。2013年2月25日，被告致函原告称其私自将酒店转包给刘X，现拖欠房租共计193，439元，限于2月28日前付清，否则将停水、停电。3月9日，因拖欠费用，XX公司采取停水、停电措施，刘X停止经营，但未与原告或XX公司办理交接手续。3月11日，XX公司致函被告，称被告拖欠房屋租金18万元、水电费38，941.48元，且未经同意擅自对外转租，构成违约，要求解除合同关系，并于3月16日前搬离经营场所，否则XX公司将追偿房屋占用费。3月16日，被告再次致函原告，催讨房屋租金18万元及水电费38，941.48元，同时要求解除合同并承担违约责任，要求原告于3月19日前办理经营场所，否则将追偿房屋占用费。原告于2013年3月17日收到该函。同年5月13日，被告与XX公司签订《补充协议》，约定双方签订的《房屋租赁合同》于2013年3月11日解除，被告应付截止到2013年3月11日的租金18万元、水电费38，941.48元、2013年3月12日至2013年5月13日的房屋占用费20万元、水电费6，911.45元、2012年审计费4，000元、违约金30万元，被告应于协议签订之日起5日内清场完毕，未及时清场的，XX公司有权自行清场，所有遗留物品视为被告遗留之废弃物品，由XX公司自行处理，上述费用先行从被告缴纳的合同保证金中抵扣。XX公司现持有开票日期为2013年5月20日的亏损审计费发票，金额为4，000元。

再查明，原告及刘X在经营酒店过程中均以“XX公司”名义，并均向XX公司支付相关费用；原、被告均确认2013年3月17日即原告收到被告解除通知之日起承包关系解除。经本院释明，原告明确对承包过程中的设备、资产等投入向第三人刘X另行主张，不在本案中主张。被告亦明确本案中对刘X没有诉讼请求。

以上事实有原、被告提供的《厂房租赁合同》、《房屋租赁合同》、工商档案材料、《酒店经营股权转让协议》、《补充协议》、《便条》、《餐厅费用结算单》等证据及当事人当庭陈述佐证，并经庭审质证，本院予以确认。

庭审中，原告自述支付给被告的30万元与被告给XX公司的50万元保证金无关，而是对于设备、原材料60%份额的转让费用，后原告代理人又称该30万元是支付给被告的保证金，根据被告支付XX公司50万元保证金的数额按比例划分的。被告则称30万元属于60%股权的转让费，包括酒店经营中的原材料、车辆、空调等，同时又称另外40%的股权以20万元价格转让给原告，只有7万元属于保证金。另被告提供了XX公司制作的刘X经营期间的每月水电费等各项费用明细，其中2012年8月为10，720元，9月为33，040元，10月为28，780元，11月为30，588元，12月为34，811元，2013年1月为38，585元。欠付2013年2月为33，743.48元、3月1日至11日为5，198元、3月12日至31日为3，727.50元、4月为3，183.95元。刘X对于明细中载明但合同中未约定的的10台电视机、公摊费用按10%收取、3个宿舍的房租标准均表示自2012年2月接手后确实是按照上述标准支付，水电费是以XX公司每月出具的明细为准，对于所欠费用金额不清楚。原告承认水电费及房租尚有拖欠，但具体金额需要刘X确认。2013年6月25日，XX公司提供一份《执行情况说明》，约定被告与XX公司进行了结算，被告应付总额为729，852.93元，被告缴纳的50万元保证金用于先行抵扣，余款尚在催讨。

本院认为，关于原告主张的57万元费用的性质，原、被告在庭审中前后陈述均不一致，故应从双方的合同及实际履行情况来综合判断。从被告与XX公司的《房屋租赁合同》及原、被告间的《酒店经营股权转让协议》的内容可以看出，被告从XX公司处获得了XX公司的承包经营权，于2011年5月18日与原告以4：6的比例共同经营，并收取了原告30万元，鉴于合同中明确约定该费用属于转让费，且原告在庭审中亦曾自述是当时酒店设备、原材料60%份额转让的费用，故该30万元不属于原告主张的保证金性质。同时，原告明确对承包过程中的设备、资产等投入向刘X另行主张，故本院对此不做处理。对于剩余的27万元，系2011年9月1日后原告独自经营酒店时支付给被告的费用，此时，原、被告形成转包关系，尽管双方并未在被告手写的合同上签字，但该份由被告手写的合同中写明被告将所持股份“不加任何一分钱”转让给原告，该内容与庭审中被告承认的27万元系保证金吻合，尽管之后的庭审中被告又称27万元中有20万元是对40%份额转让的费用，但综合证据材料及被告自述，应当认定该27万元系被告收取的保证金，其中2011年7月1日原告向被告出具了取回3万元的便条，故被告实际收取保证金应为24万元，原告关于该3万元已在双方8月31日的结算中冲抵的主张，缺乏相关证据证明，本院不予采信。现系争酒店场地已被XX公司收回，原、被告间的承包经营关系事实上已经终止，对此在判决不再赘述，被告应返还原告保证金24万元。被告辩称原告未经同意转包给刘X属于违约，故不同意退还押金，但原、被告间并未订立书面承包协议，也未对转包或违约责任作出约定，故对该节抗辩，本院不予采纳。

原告于2011年9月1日承包经营系争酒店后，在未有证据证明其曾通知过被告的情况下将酒店于2012年2月1日转包给刘X，鉴于被告与原告、原告与刘X之间各形成转包关系，且庭审中被告亦明确不向刘X主张法律责任，故原告应对刘X因承包经营发生的合理费用向被告承担相应责任。其中2013年1月1日至3月11日的房屋租金18万元系刘X实际经营过程中发生的费用，庭审中刘X称已将截止到2013年2月的费用支付完毕，但未能提供相应凭证，本院不予采信；对于2013年3月12日至5月11日的房屋占用费20万元，刘X自述实际经营到3月9日，但未与XX公司办理过交接手续，原告亦未通知被告办理交接手续，系争酒店场地实际于5月13日由被告归还XX公司，故刘X因承包经营而发生房屋占用费用为20万元；对于2013年2月至4月的水电费用45，852.93元，实际包括了水电费、收银软件维护费、垃圾清运费、停车费等各种费用，尽管被告未能提供水电费等详细单据，但这些费用均为酒店经营过程中发生的合理项目，在被告与XX公司的合同中亦有相应约定，庭审中刘X与原告也均自认确实拖欠费用，具体金额不清楚，而刘X对被告提供的《餐厅费用结算单》中费用的计算方式并无异议，之前也一直按照XX公司出具的明细清单支付，结合上述情况，本院做如下认定：2月份的费用33，743.48元，比照刘X此前6个月正常经营中每月发生的费用金额，尚属于合理范围，而之后发生的费用金额亦符合酒店停止经营的正常情况，故因刘X承包经营而发生拖欠水电费等各项费用为45，852.93元。对于审计费4，000元，现被告与XX公司明确发生时间为2012年度，亦属于刘X承包经营发生的费用。上述费用合计429，852.93元，现根据《补充协议》及《执行情况说明》的内容，拖欠费用已从被告支付的50万元保证金中先行抵扣，即被告已支付给XX公司，故原告就该费用应向被告承担支付义务。被告自述向XX公司支付违约金30万元，系被告与XX公司的合同约定内容，并非原告与被告转包过程中的约定，亦不属于刘X承包经营过程中必然发生的费用，更何况被告与XX公司尚未结算完毕，故原告对该笔违约金并无向被告的支付义务，对被告的该项诉讼请求，不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告褚XX于本判决生效之日起10日内返还原告钱X保证金24万元；

二、原告于本判决生效之日起10日内支付被告2013年1月1日至3月11日的房屋租金18万元；

三、原告于本判决生效之日起10日内支付被告2013年3月12日至5月11日的房屋占用费20万元；

四、原告于本判决生效之日起10日内支付被告2013年2月至4月的水电费用45，852.93元；

五、原告于本判决生效之日起10日内支付被告审计费4，000元；

六、对被告其余的诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费9，500元（原告已预交），由原告负担5，500元，由被告负担4，000元；反诉受理费5，417.28元（被告已预交），由原告负担3，190.55元，由被告负担2，226.73元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　连慰江

代理审判员　　张　海

人民陪审员　　唐尚德

书　记　员　　洪XX

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条？？当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条？？当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

……

三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条？？当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。