宁海县港航管理处与杨XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：宁海县港航管理处，住所地：宁海县桃源街道兴海北XX。

法定代表人：陈X，处长。

委托代理人：徐XX，浙江XX律师。

被告：杨XX，原宁海县城关白天鹅宾XX业主。

委托代理人：顾庆官，上海正贯XXX律师。

原告宁海县港航管理处与被告杨XX为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法由代理审判员严慧慧适用简易程序独任审判。本案于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告宁海县港航管理处的委托代理人徐XX，被告杨XX的委托代理人顾庆官到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告宁海县港航管理处起诉称：2009年4月10日，被告通过竞拍取得原告位于宁海县跃龙街道气象北XX房屋租赁权，并订立《房屋租赁合同》，约定“租赁期限自2009年5月16日至2014年5月15日；租金第一年为800000元，第二年起年租金按5%环比递增”，即第四年租金926100元、第五年租金972405元。因被告未付第四年租金，经法院判决后仍不支付，原告于2013年4月27日通知被告，解除了第五年即2013年5月16日至2014年5月15日租赁关系并要求被告承担违约赔偿责任。原告对该房屋重新公开招租，经过三次公开拍租流拍后，于2013年11月10日以底价578356元协议出租。因被告违约行为，导致原告第五年的租金损失为775380元。现原告诉至法院，要求判令被告赔偿原告2013年5月16日至2014年5月15日期间的租金损失775380元（972405元÷12个月×6个月＋578356元÷12个月×6个月）并承担本案诉讼费用。庭审后，原告将诉讼请求变更为被告赔偿原告租金损失683200元（2013年5月16日至2013年11月9日期间为972405元÷12个月×6个月＋2013年11月10日至2014年5月15日期间为（972405元-578356元）÷12个月×6个月="683"200元］。

原告宁海县港航管理处为证明上述事实，在本案审理过程中举证如下：

①2009年4月28日《房屋租赁合同》一份，拟证明原、被告之间存在租赁关系的事实。

②解除合同通知书一份，拟证明原告因被告违约于2013年4月27日解除租赁合同的事实。

③拍租结果报告书三份，拟证明解除合同后原告对房屋重新公开拍租的事实。

④2013年11月8日《房屋租赁合同》一份，拟证明原告将气象北路208号房屋出租给第三方，租期为2014年5月10日至2022年5月9日，前四年租金每年578356元，2013年11月10日至2014年5月9日为免租期的事实。

被告杨XX答辩称：从原告于2013年4月27日向被告发出解除通知书后，原、被告之间的权利义务即终止，合同解除后的损失不应由被告承担。而且在签订租赁合同时被告并未预见合同履行中经营亏损及合同解除的后果。故请求驳回原告的诉讼请求。

被告杨XX未提供证据。

原告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：

1.原告提供的证据①、②，被告对真实性无异议，本院予以认定。

2.原告提供的证据③、④，被告对真实性和关联性均有异议，被告并非当事人无法核实证据的真实性，对于租赁合同中约定的免租期6个月，可能存在原告故意拉长新的承租方的免租期，将损失转嫁给被告承担。本院经审查，对该组证据的真实性予以认定。

经审理，本院认定事实如下：

2009年4月28日，被告以宁海县城关白天鹅宾XX的名义与原告签订《房屋租赁合同》，约定租赁范围为宁海县跃龙街道气象北XX临气象北路7间二至四层及转角一至四层5间面扇形约2160平方米的房屋、院内3间二层301平方米附属用房和院内与中国XX的储蓄所共同使用一半面积的场地；租赁期限自2009年5月16日至2014年5月15日；第一年租金为800000元，第二年起年租金按5%环比递增，租金按年支付，被告应于每年的4月15日前一次性支付下一年度的租金；逾期交付房屋租金，除应及时如数补交外，还应支付每日按年租金3%计算的违约金。被告支付了2009年5月16日至2012年5月15日的房屋租金，因2012年5月16日至2013年5月15日的租金未支付，原告于2012年7月26日向本院提起诉讼，经生效判决确定，被告应支付原告2012年5月16日至2013年5月15日期间的租金926100元及违约金41675元。2013年4月27日，原告向被告发送解除合同通知书，以被告未按约支付租金为由，通知解除2013年5月16日至2014年5月15日期间的房屋租赁关系。

另，原告分别于2013年7月22日以年租金起拍价722945元、8月27日以起拍价578356元、10月9日以起拍价578356元三次对房屋进行拍租，三次流拍后于2013年11月8日与案外人邵XX签订房屋租赁合同，合同约定：租赁期限为8年，即自2014年5月10日至2022年5月9日止，前四年每年租金为578356元，2013年11月10日至2014年5月9日为装修期，不计租金。

本院认为：2009年4月28日《房屋租赁合同》系原被告双方的真实意思表示，合同合法有效。因被告未按约支付租金，原告解除了双方2013年5月16日至2014年5月15日期间的房屋租赁关系，被告应向原告赔偿合同解除造成的损失，损失包括合同履行后可以获得的利益。原、被告之间的租赁关系解除后，原告分别于2013年7月22日、8月27日、10月9日三次对房屋进行拍租，并在流拍后于2013年11月8日与案外人邵XX签订租赁合同，将诉争房屋出租给了案外人邵XX，原告的行为可认定为已经采取了适当措施防止损失的扩大。现原告要求以原、被告约定的租金标准972405元／年赔偿2013年5月16日至2013年11月9日期间的租金损失，以及按原、被告约定的租金标准与原告和案外人邵XX约定的租金标准之差价计算2013年11月10日至2014年5月15日期间的租金损失，本院予以支持。本院核定原告的损失为：2013年5月16日至2013年11月9日期间为474213.95元（972405元／年÷365天×178天）＋2013年11月10日至2014年5月15日期间为201882.63元（（972405元／年-578356元／年）÷365天×187天）="676"096.58元。被告抗辩合同解除后无需承担赔偿责任，依据不足，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告杨XX限于本判决生效后十五日内支付原告宁海县港航管理处损失676096.58元；

二、驳回原告宁海县港航管理处的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。

本案受理费10561元，减半收取5280.5元，由被告杨XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市XX。如XX汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。

代理审判员　　严慧慧

代书　记员　　赖XX