席X与刘X企业承包经营合同纠纷一案

（2012）沪二中民四(商)终字第23号

上诉人(原审原告、反诉被告)席X。

委托代理人易X，上海市XX律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告)刘X。

委托代理人顾庆官，上海正贯XXX律师。

上诉人席X因企业承包经营合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2011)青民二(商)初字第1118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人席X及其委托代理人易X，被上诉人刘X的委托代理人顾庆官均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，上海市XX(以下简称青XX)系个体工商户，登记的经营者为席X。2011年3月13日，席X作为甲方，刘X作为乙方，签订《承包合同》一份，约定甲方将位于上海市青浦区青安路XXX号青XX承包给乙方经营，双方签订如下条款。一、承包期：叁年，自2011年3月13日至2014年3月12日止；二、承包押金：捌万元(本文所涉币种均为人民币)，签约前一次性付清；三、承包金(含房租)第一年32万元、第二年32万元、第3年336,000元；四、付款方式：每季度(三个月)缴纳壹次。签约之前预付首个季度承包金8万元整，以后乙方必须提前拾天如数缴纳。否则甲方有权终止合同，收回旅馆承包权，没收押金。乙方还必须支付有效合同期内应承担的费用……六、乙方在承包期间对旅馆营业环境有改造意向，必须事先经甲方书面同意后施行，所需费用全部由乙方承担，合同到期或乙方中途退出承包，乙方无权拆除或挪用装修(装饰)任何物品，包括添置或更换的一切设施物品在内，全部归甲方所有……八、承包期间，旅馆出现任何问题或发生任何责任事故及所有费用支出，全部由乙方承担，与甲方没有任何关系……合同另约定了其它内容。合同签订当日，刘X即向席X支付了押金8万元和一季度承包金8万元并办理了旅馆资产交接。刘X在经营过程中，对旅馆进行了装修，并申请了长城宽带业务。2011年5月，位于青XX楼下的学校由于旅馆漏水与席X交涉发生纠纷，两次报警处理。第二季度承包费交款期限届满时，席X向刘X催收第二季度承包费，刘X以房屋漏水为由拒付承包费。2011年7月13日，席X以刘X未按约缴纳承包费为由，至旅馆收回钥匙，刘X离开旅馆并申请停止了宽带业务。席X遂向法院提起诉讼，请求判令：1、刘X向席X支付一个月(2011年6月13日至2011年7月12日)的承包费26,667元；2、刘X向席X支付拖欠的水电费3,016元整。原审审理中，刘X提起反诉，请求判令：1、席X返还押金8万元；2、席X支付装修费用8,377.20元。

原审法院另查明，席X已向相关部门缴纳刘X在经营期间发生的2011年5月、6月水费共计1,100.40元和6月电费1,915.90元。

原审法院再查明，在本案受理之前，原审法院已受理青浦实验饭店诉上海XX公司房屋租赁合同纠纷一案，该案追加本案席X作为第三人参加诉讼。本案涉及的青XX即在该案争议漏水的房产之中，在签订本案争议的《承包合同》时，席X并未将旅馆漏水事实告知刘X。在该案审理过程中，上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站出具检测报告，鉴定结论为造成漏水的原因为：房屋局部楼板间的空隙及楼板开洞处以及楼板穿管处存在渗漏点。该案尚在审理中。

原审法院认为，席X、刘X之间的承包合同系当事人真实意思表示，应确认为合法、有效，具有法律约束力。双方争议起因是刘X承包经营的旅馆漏水以致楼下租户至刘X处争吵，刘X以席X未解决漏水一事为由拒绝向其支付下季度的承包费，直至2011年7月13日席X收回旅馆钥匙，造成刘X无法继续经营，离开旅馆，双方承包关系事实结束。原审法院认为，虽然双方在合同中约定，旅馆出现任何问题或发生任何责任事故及所有费用支出，全部由刘X承担，与席X没有任何关系。但由于席X订立承包合同时未告知刘X旅馆存在漏水现象这一与经营活动密切相关的重要事实，故席X对刘X在经营过程中由此事实产生的问题和事故仍应承担责任。对此，席X解释因漏水原因与己无关，故没必要告知刘X，原审法院认为，漏水原因在另案中处理，本案中不作审查，且漏水原因与本案无关，漏水事实与本案有关，正是由于席X在签订合同时隐瞒了与订立合同有关的重要事实，以致之后双方纠纷发生，现由于该事件造成楼下租户与席X发生争吵并报警处理，在与席X交涉后，席X仍未积极配合解决纠纷，旅馆漏水现状没有得到解决，客观上对刘X的经营活动造成影响，故席X在签订、履行合同中均存在过错，应承担相应的责任，刘X并非无故中止支付承包费，不能以此确认刘X存在过错。现承包合同事实已经终止，席X应返还刘X押金8万元，刘X应按实际承包经营的时间支付席X承包费及席X代其垫付的水电费3,016元。至于席X提出刘X将旅馆转包给他人存在违约行为的抗辩意见，因其未提供相应的证据，原审法院不予采信。据此判决：一、刘X应于判决生效之日起十日内支付席X承包费26,666.67元；二、刘X应于判决生效之日起十日内支付席X水电费3,016元；三、席X应于判决生效之日起十日内返还押金8万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费542元，减半收取计271元，由刘X负担；反诉受理费1,004.70元，由席X负担900元，刘X负担104.70元。

原审判决后，上诉人席X不服，向本院提起上诉称：青XX在刘X承包期间并不存在漏水现象，且不存在楼下租户至刘X处争吵的事实，席X与楼下租户之间的争吵不在青XX，青XX的钥匙也是刘X自己交出的，故不存在席X影响刘X经营的事实。漏水的情况与刘X承包的青XX无关，席X无义务告知刘X合同外的事项。请求撤销原审判决第三项，改判驳回刘X的原审反诉请求。

被上诉人刘X答辩称：刘X在承包经营青XX期间，确实发生漏水事实，且与相邻住户之间存在争吵的情况，而青XX的钥匙也是席X强行夺取。在漏水纠纷发生后，席X亦未配合解决矛盾，最终导致刘X无法正常经营青XX。请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明：原审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院另查明，原审法院于2011年1月19日受理青浦实验饭店诉上海XX公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2011)青民三(民)初字第232号，并于2011年3月9日追加青XX为该案第三人。该事实有(2011)青民三(民)初字第232号民事判决为证。

本院认为，本案争议焦点为席X是否应返还刘X承包押金8万元。要约生效后合同生效前的缔约过程中，合同双方当事人基于诚信原则而负有通知、协助、保密等先合同义务，从而保护缔约当事人因信赖合同生效而产生的信赖利益。本案中，席X与刘X签订青XX《承包合同》的时间为2011年3月13日，而青浦实验饭店因系争房屋漏水要求赔偿损失的诉讼于2011年1月19日由原审法院受理，在该案中原审法院于2011年3月9日将青XX追加为第三人，故席X在与刘X签订《承包合同》之前对青XX所在房屋存在漏水现象是明知的，但其在与刘X签订《承包合同》之时并未向刘X告知青XX所在房屋存在漏水事实。席X虽称房屋漏水非青XX所致，故无需告知刘X，但是，席X缺乏证据证明房屋漏水并非青XX所致，且当房屋漏水事实尚未明确责任方的情况下，席X若未将漏水事实告知刘X，则会导致刘X在签订《承包合同》时作出错误判断，损害其信赖利益。综上，本院认为，席X未通知刘X房屋存在漏水事实的行为已违反了席X应当承担的先合同义务，席X应当对此承担相应的法律责任。此外，刘X已提供证据证明因房屋漏水导致与相邻住户纠纷不断，客观上已对其经营活动产生影响，然而席X亦未积极配合解决房屋漏水问题，最终导致双方《承包合同》无法继续履行，席X在合同履行过程中显然存在过错。因此，本院认为，席X在签订《承包合同》时隐瞒相关事实，违背了诚信原则，原审法院据此判由席X返还8万元承包押金并无不当，席X的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院均不予采信。原审法院所作判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第3页共3页(一)项、第一百五十八条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币1,800元，由上诉人席X负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　陈XX

代理审判员　　沈XX

代理审判员　　陈XX

书　记　员　　胡XX

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。

……

第一百五十八条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。