案情内容
一、租赁背景
2015年10月起，王某将位于盐城市某地（办公用途，68.47㎡）出租给陆某，双方连续签订三份租赁合同，每期三年，租期至2024年10月15日。陆某一次性支付押金3000元，租金按月3000元计算。
二、争议起因
租期内，陆某多次反映房屋存在漏水、墙面发霉、木地板翘起等问题，主张影响正常居住使用。王某自2023年12月起多次主动联系陆某，要求配合物业公司上门查验漏水原因并安排维修，但陆某以“出差”“家中未收拾”“装修无人照看”等理由多次拖延，导致漏水问题长期未解决。
三、租赁期满后的纠纷
2024年10月15日租赁合同到期后，陆某未搬离，也未明确续租。王某多次催告腾房并发送《限期搬离通知函》，陆某未予回应。2024年12月1日起，陆某停止支付租金。2025年5月1日，陆某搬离大部分物品，但仍有物品遗留，未办理房屋交接。
四、诉讼过程
王某向一审法院提起诉讼，请求判令陆某返还房屋、支付欠付租金、物业费、公摊服务费及占用费。陆某提起反诉，要求王某赔偿二次装修损失17461元、维修费17140元、漏水财物损失1000元（后续要求鉴定）、返还25个月租金71330元、返还押金及错付电费、开具租金发票等。
五、法院认定
漏水及维修责任：法院认定王某多次主动要求上门维修，陆某未能积极配合，导致漏水问题扩大，应自行承担扩大的损失。对于初始损失，法院已在违约金部分酌情考虑（未支持王某滞纳金请求）。
租金返还请求：前两份租赁合同早已履行完毕，陆某从未提出不能居住，现主张返还数年前租金，不予支持。
装修及维修费用：双方未约定由出租人承担二次装修，装修价值已在十年租期内消耗完毕；维修费用未证明系房屋质量问题，且合同约定使用造成损坏由承租人承担。
司法鉴定：因损失无法区分初始与扩大部分，鉴定已丧失客观基础，不予准许。
占用费及物业费：陆某在租赁期满后拒不搬离，应承担占用费；王某自愿承担部分物业费（每年800元），法院据此减免陆某应付物业费4733元。
六、判决结果
一审判决陆某返还房屋，支付占用费及物业费合计27988.89元（已扣除押金），并继续承担后续占用费及物业费，驳回其全部反诉请求。二审维持原判。
七、案件难点与意义
本案难点在于：漏水责任划分、历史租金追索、装修及维修费承担、鉴定申请应对。最终法院认定承租人未配合维修应自行担责，成功为出租人避免了十余万元的反诉赔偿风险。
附判决书内容
江苏省盐城市中级人民法院民事判决书
上诉人（原审被告暨反诉原告）：陆某
委托诉讼代理人：某律师，某律师事务所律师。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）：王某
委托诉讼代理人：杨帆，江苏汇建律师事务所律师。
上诉人陆某因与被上诉人王某房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2025）苏0xxx民初xxxx号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。
陆某提出上诉请求：撤销一审判决的一、二、四项，发回重审或改判支持陆某一审反诉请求，驳回王某本诉请求；由王某承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1. 一审法院对房屋漏水问题的事实认定存在严重错误，未充分考虑王某未履行维修维护义务的违约行为。案涉房屋自2018年5月起即存在渗漏问题，潮气很重，导致墙体霉变、家具损坏、电器短路烧毁、木地板翘起（致陆某尾椎骨骨折）等，严重影响陆某正常居住使用。陆某多次通过微信、电话等方式向王某及物业反映，但王某始终未履行维修维护义务，仅口头敷衍，根本未采取实质性维修维护措施。一审法院虽认定漏水事实存在，却将责任归咎于陆某“未积极配合”，忽视了王某作为出租人未履行法定维修维护义务的根本违约行为，属事实认定错误。2. 一审对影响正常居住使用房屋的时间长度事实认定存在严重错误，未支持租金返还显失公允。王某提供的是办公用房，不具备居住条件，其又拒不配合陆某办理公司迁址手续，致陆某租房办公目的不能实现，已构成根本违约。陆某基于已一次性支付了大额租金，无奈之下，经王某同意对房屋进行二次装修配置了生活设施，自租赁期2015年10月15日起至2016年5月初（入住），耽搁近7个月时间未能实际居住使用房屋。另，物业费未给调整仍然按照商业用房标准收取，给陆某造成了额外的经济损失。在2019年7月至10月、2024年5月至今，确实因室内水、卫无法正常使用及异味（空气质量超标严重危害健康）致陆某未能实际居住房屋。一审法院却以“合同早已履行完毕”“未及时主张”为由驳回陆某返还租金的请求，酌情减免仅1个月租金损失，完全无视房屋质量问题持续存在、影响居住的客观事实。陆某并非“不配合维修”，而是王某在长达9年的租赁期内始终未提供合理的维修维护方案，以查验漏水原因拖延时间，且根本没有积极采取有效的维修维护措施。陆某从2019年起就漏水、物业服务差等影响居住问题协商无果后拒付物业费用，及后期拒付部分租金，是依法行使先履行抗辩权。此外，王某明知自身房屋防水及共用下水管道质量问题，承诺过减免物业费用及租金，其丈夫也电话口头承诺延长6个月租期以弥补陆某的损失，但王某出尔反尔，转而恶意取证提起了诉讼。3. 一审对装修、维修费用及财物损失未认定缺乏依据。王某提供房屋存在质量问题不具备居住条件，又不履行维修维护义务。陆某对房屋进行必要装修及维修维护，是为保障基本居住使用，应由出租人承担。4. 一审未启动鉴定属于程序严重违法。2018年5月开始二楼卫生间处地面渗水，陆某联系王某上门查看后重新做了防水台、更换了木地板，陆某自行更换了受潮损坏的卫生间门、灯具，及水电线路检修。但到了2019年6月前后同一个地方又开始渗漏，联系王某后其让找物业。2020年自楼上浴室营业之后漏水更加严重，陆某曾多次向王某与物业反映后总是相互推诿扯皮。双方的微信记录足以证实陆某就漏水问题已多次且及时履行了告知义务。反观王某几次上门查看漏水原因后，虽口头答应维修，却又以其患病、女儿高考、还要找物业查看等原因往后拖延，始终未采取实际行动，即漏水问题一直未得到根本解决。明显是王某未及时尽到维修维护义务扩大了损失而非陆某的责任。5. 在法院未启动鉴定固定证据之前，如进行房屋钥匙交接，其势必会毁灭证据。故陆某作为守约方具有正当理由，不构成违约，更不存在扩大损失。一审判决依据《民法典》第五百九十一条规定，认定陆某不得就扩大的损失请求赔偿。进而支持王某按合同约定标准主张的房屋占用费、物业费、公摊服务费，事实上剥夺了陆某请求赔偿实际损失的权利，属于适用法律错误。王某辩称，1. 关于房屋漏水问题，王某积极与陆某协商上门检查和维修事宜，陆某未能配合导致问题扩大，应自行承担相应责任。陆某主张房屋自2018年起便存在漏水问题，但未能提供有效证据证明其在合理期限内履行了及时通知王某的法定义务。根据双方聊天记录等证据，清晰显示王某多次主动联系、要求上门查看并安排维修，反观陆某却屡次以“出差在外”、“家中未收拾”、“装修期间无人照看”等理由推诿、拖延，导致维修工作无法开展。现陆某在诉讼中反称王某“拖延维修”，与客观事实严重不符，属于颠倒黑白。若房屋漏水问题真如陆某所言“严重影响正常居住使用”，其作为理性承租人，理应不会在长达十年的租赁期内多次选择续租。事实上，陆某持续承租并居住至今，足以证明房屋的居住条件符合其基本需求。2. 陆某主张房屋不具备居住条件、王某又拒不配合其办理公司迁址手续，均缺乏依据。陆某自2015年起即在此长期居住生活，其以实际居住行为认可了房屋的居住用途。现陆某以最初招租名义为由主张返还租金，既无合同依据，亦无事实基础，不应获得支持。案涉房屋对外出租之初即为商住两用或允许办公，至于办理公司迁址手续问题，王某从未设置障碍。3. 关于装修、维修费用及财物损失，陆某未能举证损失与王某行为之间存在因果关系。二次装修费用发生于2015年租赁初期，是陆某为满足自身居住需求而进行的。双方在长达十年的租赁关系中，从未就该笔费用的承担主体达成任何约定，陆某亦从未向王某主张过。二次装修的物品绝大部分系可移动的家具、家电等，陆某在租赁期限到期后完全可以搬走以降低自己的损失，即便系无法拆卸的添置物，该装修价值也在其十年承租期间内消耗完毕，其无权向王某主张。3. 关于维修费用，陆某主张的木门、门锁等更换费用，均发生于2016年至2021年期间。其未能举证证明该损坏系房屋本身质量问题导致，不能排除系其自身使用不当造成的自然损耗。上述费用对应的租赁合同早已履行完毕且未产生争议，陆某拖延至本次诉讼中才提出，有违常理，不应得到支持。4. 关于财产损失，一审法院未予准许其鉴定申请，完全正确。陆某此前从未向王某主张过任何具体财产损失，其损失范围、与漏水问题的关联性均无法确定。因陆某自身不配合的原因导致漏水问题长期未能解决，根本无法区分初始损失与扩大损失，鉴定已丧失客观基础。一审法院结合双方聊天记录等证据，采信王某关于“陆某未积极配合并导致损失扩大”的主张，符合证据规则。4. 关于租金问题，一审已充分考虑居住受影响情况，裁判公平合理。一审法院在查明事实基础上，酌情支持减免一个半月租金，已充分考虑陆某所称漏水问题对居住的影响。陆某要求返还或减免部分租金，缺乏法律依据，亦不符合公平原则。5. 关于物业费、房屋占用费等费用，陆某应依约承担。合同到期后，双方未续签书面合同，但陆某继续占有房屋，双方形成不定期租赁关系。其在搬离前，理应按照合同标准支付物业费、房屋占用费。陆某提起的反诉请求，无论是事实依据还是法律依据均不成立。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。王某向一审法院提出诉讼请求：1. 判令陆某立即返还位于盐城金鹰天地房产2幢313室的房屋；2. 判令陆某支付2024年12月1日起至2025年6月12日期间的房屋租金19200元，2019年1月1日起至2025年6月12日期间的物业管理费、公摊服务费21021.89元，合计40221.89元，并承担该数额 30% 的滞纳金12000元，以及以该数额为基数，自起诉之日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息；3.判令陆某支付自2025年6月13日起至房屋实际返还之日止按照每月3000元标准计算的房屋占用费，每月294.42元标准计算的物业管理费、公摊服务费；4.判令本案的诉讼费由陆某承担。陆某向一审法院提出反诉请求：1. 依法判令王某赔偿陆某添置基本生活设施、简易二次装修的损失17461元；2. 判令王某支付陆某维修维护费17140元；3. 判令王某承担因室内漏水造成的财物损失暂定1000元（具体金额待鉴定后确定）；4. 判令王某返还因房屋漏水造成25个月无法实际居住期间的租金71330元；5. 判令王某返还押金3000元；6. 判令王某返还错付的3000元电费；7. 判令王某向陆某开具已交租金311000元的税务发票；8. 本诉反诉的诉讼费由王某承担。一审法院认定事实：位于盐城市某地的房屋登记在王某、孙某名下，规划用途为办公，面积为68.47平方米。2015年10月15日，王某（出租方、甲方）与陆某（承租方、乙方）签订一份《个人房屋租赁合同书》，约定（摘要）：第一条，房屋基本情况。房屋坐落于某地，建筑面积68.47平方米（5.4米高）。第二条，租金、押金缴纳期及方式。（一）租用期限三年，自2015年10月15日至2018年10月15日。（二）支付方式：本合同签订之日，乙方一次性支付50000元，余额42000元于2016年12月31日前付清。另付押金人民币3000元。另付2016年物管费2793元，按实际费用每年一交。如续租，乙方需提前一个月支付下年房租及物业费；如不续租，乙方需提前一个月通知甲方，否则甲方有权扣除押金（以下第五条）。第三条，物管费、水电费、电话费和维修费的缴费办法。1.水电费、电话费、宽带费由乙方自行向有关部门缴纳；2.物管费由乙方直接交纳给甲方，按实际费用每年一交；3.维修费：租赁期间，乙方导致租赁物有关的设施损毁（包括地板），维修费由乙方负责。第五条，乙方的职责。1.乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的 3% 收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。第六条，甲方责任。1.甲方向乙方提供合格的房屋，并保证房屋内的水、电两通。4.如因租赁前装修引起的损坏等影响乙方使用，甲方应负责联系维修和定期维护。第八条，租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不负担责任，双方协商解决。若非甲方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，甲方须将押金及预付租金无息退还乙方。第九条，如因商场等外部因素造成乙方的损失，甲方应当积极维护乙方权益并协助追讨有关赔偿。第十二条，乙方如不续租，固定设备在不影响墙壁、地面等外观设施的情况下可自行处理。附注：屋内设施（附图）。附图照片内容为楼上景观、楼梯、楼上大房间（经理室）、过道壁柜、小厨房/茶水间、休息室及卫生间、楼下宽敞办公区。合同还约定了其他事项。王某、陆某分别在合同的甲方、乙方处签字确认。2015年10月10日，陆某向王某支付押金3000元。2018年8月6日，王某与陆某签订一份《个人房屋租赁合同书》，约定租期三年，自2018年10月15日至2021年10月15日，每月租金3000元，每半年支付一次，乙方需提前一个月支付下半年的租金18000元；2015年已支付押金3000元。物管费由乙方直接到物业部门交纳，按实际费用每年一交。该合同其他约定同上述2015年10月15日签订的合同。2020年9月30日，陆某向王某银行转账3000元，备注为“中南合牛坊电费”。同日，王某向陆某微信转账3000元。2020年12月2日，陆某向案涉房屋的物业公司即某物业公司（下称某物业公司）支付物业费3533.16元。同日，某物业公司向陆某开具一张金额为3533.16元的发票，备注为2#313物业管理费、公摊服务费，收费周期2017.12.25- 2018.12.24。2021年10月15日，王某与陆某又签订一份《个人房屋租赁合同书》，约定租期三年，自2021年10月16日至2024年10月15日，每月租金3000元，每半年支付一次，乙方需提前一个月支付下半年的租金18000元；2015年已支付押金3000元。物管费由乙方直接到物业部门交纳，按实际费用每年一交。出租期间，如有任何特殊情况影响出租或承租，甲乙双方应提前2个月告知对方。该合同其他约定同上述2018年8月6日签订的合同。2022年12月13日至12月15日期间，王某与陆某通过微信沟通案涉房屋物业费事宜。王某：“临近年底，物业又来催物业费了，目前已经欠缴4年……您这里不缴费，他们肯定联系我。”陆某：“物业费当时有没有标准给到你？年年都在涨，幅度还很大，不知道以什么标准收取和涨价的？”王某：“有标准的，刚买房前两年物业费打折按3.4（元）每平方收取（也就是你承租的第一年），之后都是按4.3（元）每平米，我们家是68.47平方米，所以现在每年的收费标准是 4.3 × 68.47 = 3533.05 （元）。”陆某：“收费不合理，他们是知道的，所以给你施加压力。”王某：“我的想法是我不愿意欠缴这么久的物业费用……麻烦陆某就公摊收费这一块跟物业看看能否争取一点优惠，实在争取不到，我愿意每年承担800元的物业管理费用，这是我的诚意，您缴费之后我就付费给您。”陆某：“我是觉得有不合理收取的地方，大部分服务都没有，楼上和这层楼经常有大型装修干扰，和他们也提出过多次，一直没有说法给我……”2023年8月23日至9月6日期间，王某通过微信与陆某沟通物业费问题：“我们从2019年开始至今未交物业费，你至少先补交2年的吧……在你（找物业）谈的基础上，我承担每年800的物业费，上次说好的，但是不交肯定不行。”陆某回复：“他们前面几年服务不到位，现在楼上开浴室，潮湿的衣物等等发霉损坏严重，我也提出来了，物管费照交，但要有说法。”陆某同时发送3张案涉房屋墙面渗水发霉、开裂脱落的照片。2023年8月31日至9月6日期间，陆某向物业管理员“叶子”发送微信消息：“自从楼上浴室开了至今，这里就成了这样，中间还曾经大量的渗滴过水，沙发都湿透了，因为我曾反映过原来的物管，他们不管，现在我反映给你们，看如何处理？”陆某同时还发送4张案涉房屋墙面渗水发霉、开裂脱落的照片。“叶子”于2023年9月2日回复：“好的，领导说我们这边先弄防水的涂料处理。”2023年12月2日，王某向陆某发送微信消息：“陆某，家里收拾差不多了吧，这两天可有空约物业去看看。我跟物业联系了一下，请他们找师傅去看，我们自己先别找其他人，不然以后说不清楚，就找物业协调维护。现在就看你这里的时间。”陆某：“这段时间事情太多了，都来不及收拾，能过个10天啊？”王某：“好。”2023年12月19日，王某向陆某发送微信消息：“陆某，你那边收拾的怎么样啦，这个周末可以跟物业约时间去看看吗？”陆某：“还没呢，收拾了一半。”王某：“主要是看一下潮湿程度，让他们尽量修补，我的想法是就找物业，以后有问题可以还找他们，不然他们会不认账的。”陆某：“是的呢。”后双方于2024年1月7日会同物业公司对案涉房屋进行查验，未找到漏水原因，王某后通过微信告知陆某不用水时是否会滴水，并提醒出门时关闭水闸。陆某提出地板需要更换，王某回复年后一起维修。1月8日，陆某告知一晚上滴了小半桶水，王某回复要尽快查验漏水原因。1月10日，陆某再次告知滴水，王某回复要尽快查验漏水原因。2024年2月1日，陆某询问春节前能否更换地板，称曾被地板绊倒导致尾椎骨摔断。双方协商年后对地板更换和漏水一起进行维修。2024年3月14日，王某询问陆某何时能对漏水原因进行检查，陆某回复下周联系。3月21日，王某约陆某对漏水原因进行敲墙查验，陆某回复敲墙可能导致多天不能用水，且需要有人在家进行照看，并告知卧室门与卫生间门变形无法关闭。王某回复可一并进行装修，需陆某定好时间。3月26日，陆某告知下个月进行查验维修。2024年5月26日，王某询问陆某案涉房屋何时能进行查验维修，双方初定时间于6月中旬。7月31日，王某询问陆某何时回盐城，提前约师傅进行维修，陆某告知在出差，回来后联系。8月5日至8月9日期间，王某多次询问催促何时能查验维修案涉房屋。陆某于8月9日回复查验维修需有人在现场照看，房屋漏水不是自己的原因，王某不应在其没有合适时间时不停地催促维修；陆某同时提出因楼上开设浴室导致落水量太大，其要投诉物业公司并要求赔偿家居用品损失。双方约定8月10日会同物业公司现场商谈。2024年8月10日，王某与陆某协商物业费事宜，提出先支付2019年、2020年的物业费，并提出因9月份要确定是否续租，需对案涉房屋进行修缮。陆某回复物业公司并未解决漏水问题，在此之前不交纳物业费。8月11日，王某：“如果续租，鉴于物业服务管理你并不满意，但肯定是有服务的，目前我改变不了现状，那么我承担一半的物管费。”陆某告知如进行维修，案涉房屋的水电系统需要大修重做。王某回复需对案涉房屋重新拾掇。2024年11月23日，王某询问陆某是否续租案涉房屋，陆某回复可能要续租一年，并提出案涉房屋从2024年5月开始无法居住，希望减少房租。王某回复房租不能减少，但如续租一年，因装修空置期可以免一个月房租。2024年11月30日，王某向陆某催要租金并询问是否续租。陆某于12月1日回复案涉房屋无法居住，水电卫及周边环境均存在问题。王某回复重新装修即可解决水电卫问题，陆某既不续租又不腾出时间装修自相矛盾，如不适合居住可以不续租。陆某：“这几个月都没住，以前也是，房租给的很冤枉，我没有及时提出是我的问题。前面没扯过，我自己解决了，这次实在解决不了。”王某：“现在只有租和不租的问题，12月15日之前整理好，我要安排装修。如果你要时间长一些，请支付房租，总不能你说不能住，想交低房租，我不能接受。”陆某回复：“我就诊结果出来后回去给你个时间。”12月8日，王某询问陆某何时能对案涉房屋进行装修，陆某回复已重新寻找房屋，但目前没地方放家具。王某告知要抓紧时间在年前对案涉房屋进行装修，年后重新对外出租，已宽限陆某半个月房租，超过12月15日需继续支付房租。双方后续就案涉房屋的租金及物业费产生争执。陆某表示案涉房屋不能实际居住，重新装修费事费时，半个月时间来不及搬走。王某告知早已提出对案涉房屋进行装修，系陆某多次拖延。12月8日至12月17日期间，王某多次要求陆某明确搬离时间或是否续租，并发送《限期搬离通知函》，陆某未予以回复。2024年12月21日，陆某通过微信向王某发送消息：“如果年底有（装修补贴）的话我抓紧让出装修时间，但是家具电器实在没地方放，我找了半个多月，没有一家没有家具电器的，盐城中介基本问遍了。”王某：“家具家电你列个清单给我看一下，我问问师傅是否影响装修。环境问题倒是你考虑是否续租的重点，不续租也理解。”陆某告知家具家电清单，并提出卫生间漏水，周末隔壁开“轰趴”没法待人。王某回复：“你大概率不会续租了，全套基本生活电器和家具都不搬走是不合适的，太多了我也不好装修啊……我之前同意床不好拆卸可以暂时放置，但其他东西不能一直占用我的房子放置。”2024年12月24日，王某向某物业公司支付物业费3533.16元。同日，某物业公司向王某开具一张金额为3533.16元的发票，备注为2#313物业务费，收费周期2019.1.1-2019.12.31。2025年1月3日，陆某通过微信向王某再次发送消《限期搬离通知函》，陆某未予回复。2025年4月29日，陆某通过微信向王某发送消息，告知其如已搬离案涉房屋可明确通知双方进行交接，避免产生额外房租，陆某未予回复。2025年5月1日上午9时许，王某通过微信向陆某发送消息：“是不是确定今天搬家？钥匙如何交接？为何不提前联系我，早做安排？物业问我，我不知道是不是你的东西，所以等你确认。”“陆姐，什么时候把钥匙交给我们或者交给物业，钥匙交接才算租赁结束，否则继续计算租金，请知悉。”陆某未予回复。同日，盐城市公安局新都派出所出具一份《接处警工作登记表》，载明（摘要）：陆某报称其是租客，因物业费与房东有纠纷已诉至法院。现其要将房间内物品搬走，房东联系物业不让其搬走。民警告知报警人合法途径维权。某物业公司出具《物品出入登记表》《大件物资放行条》各一份，载明（摘要）：2#313室房屋的租客陆某申请搬运家具25件、家电20件、私人物品10件，经与业主电话核实同意放行，放行时间为2025年5月1日11时42分。2025年6月9日，王某向某物业公司支付物业费17488.73元。同日，某物业公司向王某开具一张金额为17488.73元的发票，备注为2#313物业务费，收费周期2020.1.1- 2024.12.31、2025.1.1- 2025.6.12。2025年7月3日，陆某通过12345政务服务便民热线投诉，称某物业公司因物业费问题阻挠其搬离案涉房屋，其报警后，出警人员以房东不在现场为由不予协调处理。案涉房屋长期渗水漏水，要求鉴定漏水原因，物业公司赔偿拖延搬离时间的费用及损失。本案一审审理过程中，王某另提交以下证据：1. 某物业公司《催缴通知书》，载明案涉房屋欠缴2018年12月25日至12月31日、2020年1月1日至2024年12月31日期间的物业管理费及公摊服务费，单价合计为4.3元/平方米/月，合计欠付物业费17728.9元，王某另还支付了2019年的物业费3533.16元，拟证明陆某应予承担上述欠付物业费等费用。2. 中国银行流水明细，拟证明近一年内陆某租金为一月一付，应视为对房屋现状的认可。陆某另提交以下证据：1. 公寓造价单、付费票据、微信聊天记录截图，拟证明：王某未提供合格的租赁房屋，陆某对案涉房屋进行装修投入76132元。2. 公寓造价单、付费票据、派工单、销售凭单，拟证明：租赁期间，陆某为更换木门、门锁、花洒、洗漱柜、水龙头、卫生间换气扇、马桶盖、灯具、电箱控开及水电检修等支付各项维修费用合计17140元，应由王某承担。3. 案涉房屋照片24张、光盘2张，拟证明因案涉房屋漏水，造成墙体霉变、木地板开裂、木质家具断裂、真皮沙发霉变、钢琴受潮变音、电器插头烧坏。4. 销售凭单、微信转账记录，拟证明：陆某为购买木沙发椅2把支付2246元、智能马桶盖1只支付1610元、消防器材支付706元，因漏水造成木质沙发椅受潮损坏、马桶线路受潮烧坏，为防止电路烧坏引发火情而购买消防器材，王某应予以赔偿。5. 案涉房屋2016年1月至2025年7月期间的水费用量及交费明细单，拟证明：2015年10月至2025年7月期间，因案涉房屋不具备合格居住条件及漏水问题，导致陆某在2015年10月15日至2016年5月9日、2019年7月1日至2019年10月28日、2024年5月5日至2025年7月2日期间累计25个月未能实际居住，按照109个月总租金311000元计算，应返还租金71330元（计算方法： 311000÷109×25 ）。6. 酒店住宿发票一张，备注为2024年11月25日入住、11月29日离店，拟证明因案涉房屋无法居住，陆某住酒店5天。7. 陆某与案外人王晓毅签订的《房屋租赁合同》及微信转账记录，拟证明陆某于2024年12月31日另行租赁房屋，不再居住案涉房屋。8. 2023年6月6日、2023年6月14日的《接处警工作登记表》各一份，载明陆某投诉案涉房屋附近有装修噪音扰民；王某与某物业公司于2015年3月签订的《前期物业管理服务协议》一份，载明物业服务费按建筑面积计，办公用房为4.3元/月/平方米，前两年按3.4元/月/平方米优惠收取；案涉房屋门口照片一张。上述证明共同拟证明：物业服务存在缺陷，物业费应予以减免。本案一审审理过程中，陆某向一审法院提出司法鉴定申请，申请对案涉房屋漏水原因、沙发等财物损失的价值及财物损坏与房屋漏水存在因果关系进行鉴定。王某则不同意对上述事项进行鉴定，认为陆某主张的损失与案涉房屋渗水有无直接因果关系存疑，即便存在一定的关系也系因陆某不配合解决渗水问题所致。一审庭审中，王某陈述（摘要）：我已交纳2019年1月1日至2025年6月12日期间的物业费，根据实际交纳金额向陆某主张，其中2020年1月1日至2024年12月31日的物业费，物业公司予以九折优惠。陆某应支付2024年12月1日至2025年6月12日期间的租金19200元，并承担后续的房屋占用费及物业费。陆某陈述（摘要）：因案涉房屋不具备居住条件，我承租后进行装修，实际于2016年5月9日前都未实际居住。租赁房屋期间，我多次提出因房屋漏水及物业服务不周，要求减免租金及物业费，但王某和物业公司相互推诿，一直未予解决，导致我长期未能实际居住案涉房屋。王某曾承诺每年补贴我物业费800元，后又承诺承担一半的物业费，此后还口头承诺我物业管理费由其全部承担，王某丈夫曾承诺给予我半年的免租期。我于2020年12月支付的物业费应当是预交了2021年度的物业费。2025年5月1日，王某及物业公司阻拦我搬离房屋，经报警后放行三辆车的物品，还有一辆车的物品和未装车的室内部分物品被留置在现场。双方一致确认，陆某已支付房屋租金至2024年11月30日，另已支付押金3000元。一审另查明，2025年2月20日，孙某提交一份情况说明，载明（摘要）：我和王某系夫妻关系，案涉房屋系我与王某共同共有。现全权委托王某处理关于案涉房屋一切事务（含诉讼）。一审法院认为：王某与陆某订立的三份《个人房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同的约定，遵循诚实信用原则，全面恰当地享有权利和履行义务。## 一、关于房屋返还及房屋占用费根据2021年10月15日订立的合同约定，租赁期限为2021年10月16日至2024年10月15日，每月租金3000元，每半年支付一次，乙方需提前一个月支付下半年的租金18000元。2024年10月15日，租赁期限届满后，陆某并未搬离案涉房屋，而是继续使用案涉房屋。双方一致认可租金已支付至2024年11月30日，应视为租赁期限延长至2024年11月30日。但陆某在其与王某就续租未能达成一致的情形下，仍未在2024年11月30日之前腾退案涉房屋，应当继续承担房屋占用费。考虑到王某曾于2024年12月8日在微信中提示陆某租金已宽限半个月，超过12月15日需继续支付租金，应视为2024年12月1日至12月15日系王某给予陆某的腾退房屋时间，在此期限陆某无需承担租金。但陆某仍未在2024年12月15日前腾退房屋，其应当自2024年12月16日起参照合同约定的租金标准继续承担房屋占有使用费，至2025年6月12日（5个月27天）的房屋占用费为17700元（计算方法： 3000×5 + 3000÷30×27 ；还应继续按照该标准承担自2025年6月13日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费。王某的主张具有事实依据，一审法院予以支持。同时，陆某应将案涉房屋腾空后返还王某。陆某辩称，王某承诺给予其6个月免租期，但并未举证证明，一审法院对此不予采纳。陆某还辩称，王某及某物业公司于2025年5月1日阻拦其搬离案涉房屋，并非其不办理房屋交接手续。经查，其一，王某于2025年5月1日上午9时许通过微信询问陆某是否于当日搬家并向其确认物品归属，同时要求陆某交还房屋钥匙，但陆某均未予回复，而未要求王某协调物业公司放行。其二，根据《物品出入登记表》及《大件物资放行条》载明内容，物业公司于当日11时42分放行，并未超过合理的时间和必要的限度。其三，陆某此后仍未主动腾空房屋和交回房屋钥匙，并有部分物品遗留继续占用案涉房屋。综上，陆某在客观上并不存在无法腾退房屋的障碍，其未将房屋腾空返还系其主观方面的原因，应当继续承担房屋占用费，故一审法院对其辩称意见不予采纳。## 二、关于物业管理费、公摊服务费按照案涉合同的约定，物管费由乙方直接到物业部门交纳，按实际费用每年一交，故陆某应当承担租期内及房屋占用期间的物业管理费公摊服务费。案涉房屋规划用途为办公，根据王某与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》、陆某及王某支付物业费的情况、物业公司向陆某及王某开具的物业费发票等证据，可以确认案涉房屋物业费标准为每月4.3元/平方米，案涉房屋面积为68.47平方米，据此计算每月物业费数额为294.42元。王某已代为向物业公司交纳2019年1月1日至2025年6月12日期间（6年6个月12天）的物业管理费、公摊服务费，在此期间的费用数额为23082.61元[计算方法： 4.3×68.47×(6×12 + 6 + 12÷30) ]。其中，物业公司系按照九折收取2020年1月1日至2024年12月31日期间的费用，王某就上述期间的费用实际垫付21021.89元（计算方法： 3533.16 + 17488.73)。陆某提出，王某在微信中承诺每年补贴其物业费800元。经查，2022年12月15日，王某在微信中提出让陆某向物业公司就公摊收费争取优惠，如无法争取到优惠，则由王某每年承担800元的费用，并在陆某实际付费后支付。2023年8月23日，王某再次在微信中提出，在陆某找物业谈的基础上，承担每年800元的费用。上述意见表明，王某在陆某主动与物业公司交涉商谈优惠无果，且陆某已实际支付欠付费用的情况下，自愿自2019年1月1日起每年由其承担800元的物业管理费。此后，陆某仅与物业服务人员就漏水等问题进行了交涉，且未支付2019年1月1日以来的费用，不符合上述每年承担800元费用的要求，但王某的上述意见可以视为其亦认同物业服务存在不到位之处，对陆某承租房屋带来一定不利影响，同意在物业管理费上适当减轻陆某的付款义务。故王某应承担2019年1月1日至2023年12月31日期间的物业管理费4000元（计算方法：5×800），按比例承担2024年1月1日至2024年11月30日期间的物业管理费733元（计算方法：11÷12×800），合计4733元。王某自愿承担每年的物业管理费800元，应仅限于双方约定的房屋租赁期限内，并不及于房屋被占用期间，且陆某在王某多次催告下拒绝腾退房屋，故2024年12月1日之后房屋被占用期间的物业管理费全部由陆某承担。据此，陆某应承担2019年1月1日至2025年6月12日期间的费用16288.89元（计算方法：21021.89- 4733）。王某还主张陆某承担自2025年6月13日起至房屋实际返还之日止按照每月294.42元标准计算的物业管理费、公摊服务费。王某虽未实际支付2025年6月13日后的费用，但双方合同已经终止，王某作为房屋产权人仍需实际承担后续费用，而案涉房屋由陆某继续占用，王某主张陆某承担后续费用并无不当，应予支持。关于陆某提出王某承诺承担一半物业费的问题。经查，王某于2024年8月11日在微信中提出，如果陆某续租，则由其承担一半的物业管理费。但陆某实际并未与王某签订书面续租合同，仅在合同约定的2024年10月15租期届满后将租期延长至2024年11月30日，故陆某无权要求减少一半的物业管理费。至于陆某还提出王某还口头承诺全部物业费由其承担，但对此并无证据证明，一审法院对该意见不予采纳。陆某又辩称，物业公司未对案涉房屋漏水进行维修，且物业服务存在缺陷，物业费应予以减免，并提交其投诉噪音扰民的《接处警工作登记表》、案涉房屋照片等证据予以证明。对此，一审法院认为，在王某已向物业公司交纳物业费的情形下，陆某应向王某承担该物业费，且部分物业费已由王某承担，适当减免了陆某应承担的物业费数额，故一审法院对该辩称意见不予采纳。至于陆某反映的物业服务质量问题，其在本案中并未充分举证证明，陆某可另行向物业公司提出主张，本案中不予理涉。三、关于返还25个月租金的问题陆某主张，因案涉房屋不具备居住条件及漏水等原因，导致2015年10月15日至2016年5月9日、2019年7月1日至2019年10月28日、2024年5月5日至2025年7月2日期间累计25个月未能实际居住，要求王某返还该期间的租金71330元，并提交案涉房屋照片、微信聊天记录截图、2016年1月至2025年7月期间的水费用量明细单、酒店住宿发票、与案外人签订的《房屋租赁合同》及微信转账记录等证据予以证明。对此，一审法院认为，其一，陆某并未就其在上述期间内无法居住充分举证证明，其提交的用水明细单、酒店住宿发票均不足以证明与房屋无法实际居住之间存在关联性。其二，王某与陆某共签订三份房屋租赁合同，租赁期限分别为2015年10月15日至2018年10月15日、2018年10月15日至2021年10月15日、2021年10月16日至2024年10月15日，其中前两份合同早已履行完毕，陆某在上述合同期间内从未提出案涉房屋不能实际居住，如确实存在上述问题，理应在续租合同中提出，而非在合同履行完毕数年后主张2015年10月15日至2016年5月9日、2019年7月1日至2019年10月28日期间未能实际居住而要求返还租金，该主张缺乏依据，且有违常情常理。其三，陆某主张2024年5月5日至2025年7月2日期间因房屋漏水未能实际居住。经查，陆某于2024年11月23日才在王某询问是否续租时首次提出案涉房屋自2024年5月开始无法居住，希望减少房租，而王某在此前自2023年12月起即已多次提出对案涉房屋漏水原因进行查验并重新装修，但陆某均以自身的种种原因予以推延，始终未配合王某提出的查验和维修房屋，故即使其房屋长期无法居住属实，也不应归责于王某，陆某完全可以通过有效配合王某查验维修予以解决。此外，陆某并未支付2024年12月1日之后的租金，无权要求返还2024年12月1日至2025年7月2日期间的租金。其四，陆某虽于2024年12月31日另行租赁房屋，但在王某多次询问陆某何时搬离案涉房屋并发送《限期搬离通知函》的情形下，陆某均不予回复且未返还案涉房屋，房屋仍实际由陆某占用至今。综上，陆某以没有实际居住案涉房屋为由主张王某返还租金缺乏依据，一审法院不予支持。但根据双方提交的证据，案涉房屋漏水的事实存在，一定程度上影响了陆某的正常居住使用。一审法院根据上述情况，结合王某在2024年11月23日的微信聊天记录中陈述因装修空置期可以免一个月房租，酌情减免陆某一个月的租金，从陆某应承担的2024年12月16日至2025年6月12日期间的房屋占用费中扣除，即陆某应承担该期间占用费14700元（计算方法：177XXXXX0）。四、关于二次装修损失、维修维护费用陆某主张王某赔偿对案涉房屋进行二次装修的损失17461元、维修维护费17140元，并提交公寓造价单、付费票据等证据予以证明。对此，一审法院认为，其一，陆某于2015年10月15日开始承租案涉房屋，双方并未约定由王某承担该房屋的二次装修，且根据双方签订的第一份房屋租赁合同及所附屋内设施照片，足以证明陆某在承租时即已明确知晓案涉房屋实际情况并接收王某按照当时的状况交付的房屋，后陆某出于自身居住使用需要而对案涉房屋进行装修，其向王某主张该装修费用并无依据。此外，陆某已承租使用案涉房屋近十年，该装修价值已在承租期间内逐渐消耗，其并无证据证明当前的装修残值。其二，双方合同约定，租赁期间，乙方导致租赁物有关的设施损毁，维修费由乙方承担。陆某主张的更换木门、门锁等各项维修费用，但并未就木门、门锁等损坏的原因进行举证，不能排除系陆某自身使用过程中造成损坏而按照约定应由其自担维修费用的情形。此外，上述维修费用发生于2016年4月至2021年9月之间，该期间对应的两份房屋租赁合同早已履行完毕，如维修事项按约应由王某承担，陆某应在维修费用实际发生后及时提出冲抵租金等要求，而非双方就合同履行发生纠纷后在诉讼阶段才提出，故该主张亦缺乏充分依据。综上，一审法院对上述两项反诉主张不予支持。五、关于案涉房屋漏水造成的财物损失陆某主张王某赔偿案涉房屋漏水造成的财物损失，并申请对案涉房屋漏水原因、皮沙发等财物损失的价值，以及房屋漏水与财物损坏之间存在因果关系进行司法鉴定。经查，陆某于2023年8月首次向王某及物业公司反映案涉房屋因漏水导致墙面发霉、开裂，从陆某微信陈述和照片显示的内容看，漏水问题应发生在此之前，陆某应及时联系王某及物业服务人员排查原因、有效维修，若能及时查明原因并维修到位，完全可以将损失限定在最小范围内，但在王某此后多次联系协商上门检查和维修事宜，陆某均未能积极予以配合，致漏水问题迟迟未得到解决造成损失扩大，而陆某在发现漏水后未及时采取有效措施和配合王某采取有效措施，应对损失的扩大自担责任，其不得就扩大的损失请求赔偿。故房屋漏水与陆某所主张的财物损失如果存在客观上的因果关系，该损失也系在长期漏水过程中所形成，无法区分漏水造成的初始损失和扩大损失，故对陆某提出的鉴定申请已丧失基本条件，一审法院不予准许。六、关于迟延支付的滞纳金王某主张陆某承担迟延支付租金及物业费金额 30% 的滞纳金12000元，并承担以欠付金额40221.89元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止按同期LPR计付的逾期付款利息，并要求不予返还押金3000元。经查，案涉合同第五条约定，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的 3% 收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。王某主张陆某承担滞纳金、逾期付款利息，实质系主张陆某承担逾期支付租金、物业费的违约责任。对此，一审法院认为，违约金的数额应以填补损失为主，兼具适当惩罚性。王某并未举证证明其遭受的实际损失，在此情形下，其损失主要是陆某逾期付款造成的利息损失考虑到案涉房屋在租赁期间确实存在漏水等问题，对陆某居住使用房屋造成一定影响，并造成其一定财物损失，王某就此也构成一定程度的违约，故对其滞纳金的主张，一审法院不予支持。七、关于错付电费和开具发票陆某主张王某返还错付的电费3000元。经查，陆某于2020年9月30日向王某银行转账3000元，备注为“中南合牛坊电费”，王某已于同日通过微信转账向陆某返还该3000元，在陆某无其他相反证据的情形下，应认定3000元错付电费已经返还，故一审法院对该主张不予支持。陆某还主张王某向其开具已支付租金311000元的发票。经查，双方合同并未约定王某负有向陆某开具发票的义务，故一审法院对该主张不予支持。综上，陆某应承担截至2025年6月12日的房屋占用费14700元，物业管理费公摊服务费16288.89元，合计30988.89元，扣除已交纳的押金3000元，尚需支付27988.89元。同时，还应承担自2025年6月13日起至实际返还之日止，按每月3000元的标准计算的房屋占有使用费，按每月294.42元的标准计算的物业管理费、公摊服务费。对于陆某反诉主张返还的3000元押金，已在陆某应付款项中扣除，无需再行处理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十一条、第七百一十二条、第七百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条之规定，一审法院判决：一、陆某于判决生效后十五日内将位于盐城市解放南路268号某地的房屋返还王某；二、陆某于判决生效后十五日内支付王某房屋占用费、物业管理费、公摊服务费合计27988.89元，并承担自2025年6月13日起至房屋实际返还之日止按每月3000元计算的房屋占用费、按每月294.42元计算的物业管理费、公摊服务费；三、驳回王某的其他本诉请求；四、驳回陆某的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费714元，由王某承担114元，陆某承担600元；反诉案件依法减半收取764元，由陆某承担。本院对一审判决查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：1. 本案中王某是否未及时对房屋漏水问题进行维修处理，导致陆某财物损失，是否应当对财物损失价值进行鉴定；2. 陆某主张案涉房屋不具备居住条件，房屋漏水、王某承诺免租为由，要求减免租金是否具有事实与法律依据；3. 陆某主张的房屋二次装修费用及维修费用是否应当予以支持。本院认为，王某与陆某自2015年10月至2024年10月期间，签订三份租赁合同，每份租赁合同租赁期限为三年，该三份合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方均具有约束力。关于争议焦点一，根据双方所举的微信记录看，2021年10月11日，王某提出续租事宜，陆某提出“水把天花板漏发霉了，怎么弄”，但双方于4日后即2021年10月15日签订了第三份租赁合同，可以说明双方就此问题能够协商一致，且陆某能够接受房屋现状。此后直至2023年8月，双方商谈物业费问题时，陆某向王某及物业公司反映案涉房屋因漏水导致墙面发霉、开裂。后物业公司人员于2023年9月2回复“好的，领导说我们这边先弄防水的涂料处理”。从2023年12月2日，王某联系陆某有空约物业去看看，陆某称需要收拾一下，直到2024年1月7日双方会同物业公司查验漏水原因，但未找到漏水原因。2月1日，双方协商年后更换地板、维修漏水问题。2024年3月14日后王某多次联系陆某协商上门检查和维修事宜，陆某未能积极予以配合，致漏水问题迟迟未得到解决造成损失扩大。陆某主张其沙发、钢琴、电暖气片等损失，但在2023年8月其向物业反映问题时也仅提出沙发因漏水湿透，并未提起其他损失，且其在发现渗漏的情况下，更应及时采取有效防护措施保护室内财物，其不应就扩大的损失请求赔偿。一审法院考虑到，损失是在长期漏水过程中所形成，无法区分漏水造成的初始损失和扩大损失，对陆某申请损失鉴定并主张赔偿的请求不予支持，并无不当。对于初始损失，一审法院在处理王某向陆某延迟支付租金和物业费滞纳金时已经予以考虑到房屋漏水损失问题，对王某主张的滞纳金并未支持，实际适当支持了陆某主张的损失。二审中，王某作出书面承诺，同意在一审判决基础上放弃5000元，对陆某因漏水产生的损失予以补偿，双方在本案生效判决履行或执行中按此处理。关于争议焦点二，陆某主张因案涉房屋不具备居住条件及漏水等原因，导致2015年10月15日至2016年5月9日、2019年7月1日至2019年10月28日、2024年5月5日至2025年7月2日期间未能实际居住，要求王某返还该期间的租金。本院认为，对于陆某主张返还2015年10月15日至2016年5月9日、2019年7月1日至2019年10月28日期间的租金问题，该期间租金属于早已履行完毕第一份、第二份租赁合同内的租金，在第一份、第二份租赁合同履行期间以及第三份续租合同签订前，陆某均未提出上述问题，现其在合同履行完毕数年后返还租金，依据不足，对此不予支持。对于陆某主张返还2024年5月5日至2025年7月2日期间的租金问题，结合双方的微信记录看，自2024年5月王某多次询问陆某何时查验维修房屋，但陆某称其出差、不应不停催促等理由，未能积极配合王某查验和维修房屋。考虑到案涉房屋漏水的情况，一定程度上影响了陆某的正常居住使用，一审法院结合双方的微信沟通情况，酌情减免陆某一个月的租金，并无不当。另，陆某所称王某承诺予以减免6个月的租期，并无证据证明，对此本院亦不予支持。关于争议焦点三，对于二次装修费用，陆某于2015年10月15日签订第一份租赁合同时，陆某在承租时知晓案涉房屋实际情况，且双方并未约定由王某承担该房屋的二次装修，故对陆某以自身居住使用需要产生的二次装修费用，不应由王某承担。对于维修费用，陆某主张的更换木门、门锁等各项维修费用，但并未就相关设施损坏的原因进行举证，也无证据证明其在合同履行期间曾向王某提出维修或及时提出冲抵租金等要求，其主张依据不足，故对其主张该两项费用不应支持。综上，陆某的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2602元，由陆某负担。
案情内容
一、租赁背景
2015年10月起，王某将位于盐城市某地（办公用途，68.47㎡）出租给陆某，双方连续签订三份租赁合同，每期三年，租期至2024年10月15日。陆某一次性支付押金3000元，租金按月3000元计算。
二、争议起因
租期内，陆某多次反映房屋存在漏水、墙面发霉、木地板翘起等问题，主张影响正常居住使用。王某自2023年12月起多次主动联系陆某，要求配合物业公司上门查验漏水原因并安排维修，但陆某以“出差”“家中未收拾”“装修无人照看”等理由多次拖延，导致漏水问题长期未解决。
三、租赁期满后的纠纷
2024年10月15日租赁合同到期后，陆某未搬离，也未明确续租。王某多次催告腾房并发送《限期搬离通知函》，陆某未予回应。2024年12月1日起，陆某停止支付租金。2025年5月1日，陆某搬离大部分物品，但仍有物品遗留，未办理房屋交接。
四、诉讼过程
王某向一审法院提起诉讼，请求判令陆某返还房屋、支付欠付租金、物业费、公摊服务费及占用费。陆某提起反诉，要求王某赔偿二次装修损失17461元、维修费17140元、漏水财物损失1000元（后续要求鉴定）、返还25个月租金71330元、返还押金及错付电费、开具租金发票等。
五、法院认定
漏水及维修责任：法院认定王某多次主动要求上门维修，陆某未能积极配合，导致漏水问题扩大，应自行承担扩大的损失。对于初始损失，法院已在违约金部分酌情考虑（未支持王某滞纳金请求）。
租金返还请求：前两份租赁合同早已履行完毕，陆某从未提出不能居住，现主张返还数年前租金，不予支持。
装修及维修费用：双方未约定由出租人承担二次装修，装修价值已在十年租期内消耗完毕；维修费用未证明系房屋质量问题，且合同约定使用造成损坏由承租人承担。
司法鉴定：因损失无法区分初始与扩大部分，鉴定已丧失客观基础，不予准许。
占用费及物业费：陆某在租赁期满后拒不搬离，应承担占用费；王某自愿承担部分物业费（每年800元），法院据此减免陆某应付物业费4733元。
六、判决结果
一审判决陆某返还房屋，支付占用费及物业费合计27988.89元（已扣除押金），并继续承担后续占用费及物业费，驳回其全部反诉请求。二审维持原判。
七、案件难点与意义
本案难点在于：漏水责任划分、历史租金追索、装修及维修费承担、鉴定申请应对。最终法院认定承租人未配合维修应自行担责，成功为出租人避免了十余万元的反诉赔偿风险。
附判决书内容
江苏省盐城市中级人民法院民事判决书
上诉人（原审被告暨反诉原告）：陆某
委托诉讼代理人：某律师，某律师事务所律师。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）：王某
委托诉讼代理人：杨帆，江苏汇建律师事务所律师。
上诉人陆某因与被上诉人王某房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2025）苏0xxx民初xxxx号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。
陆某提出上诉请求：撤销一审判决的一、二、四项，发回重审或改判支持陆某一审反诉请求，驳回王某本诉请求；由王某承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1. 一审法院对房屋漏水问题的事实认定存在严重错误，未充分考虑王某未履行维修维护义务的违约行为。案涉房屋自2018年5月起即存在渗漏问题，潮气很重，导致墙体霉变、家具损坏、电器短路烧毁、木地板翘起（致陆某尾椎骨骨折）等，严重影响陆某正常居住使用。陆某多次通过微信、电话等方式向王某及物业反映，但王某始终未履行维修维护义务，仅口头敷衍，根本未采取实质性维修维护措施。一审法院虽认定漏水事实存在，却将责任归咎于陆某“未积极配合”，忽视了王某作为出租人未履行法定维修维护义务的根本违约行为，属事实认定错误。2. 一审对影响正常居住使用房屋的时间长度事实认定存在严重错误，未支持租金返还显失公允。王某提供的是办公用房，不具备居住条件，其又拒不配合陆某办理公司迁址手续，致陆某租房办公目的不能实现，已构成根本违约。陆某基于已一次性支付了大额租金，无奈之下，经王某同意对房屋进行二次装修配置了生活设施，自租赁期2015年10月15日起至2016年5月初（入住），耽搁近7个月时间未能实际居住使用房屋。另，物业费未给调整仍然按照商业用房标准收取，给陆某造成了额外的经济损失。在2019年7月至10月、2024年5月至今，确实因室内水、卫无法正常使用及异味（空气质量超标严重危害健康）致陆某未能实际居住房屋。一审法院却以“合同早已履行完毕”“未及时主张”为由驳回陆某返还租金的请求，酌情减免仅1个月租金损失，完全无视房屋质量问题持续存在、影响居住的客观事实。陆某并非“不配合维修”，而是王某在长达9年的租赁期内始终未提供合理的维修维护方案，以查验漏水原因拖延时间，且根本没有积极采取有效的维修维护措施。陆某从2019年起就漏水、物业服务差等影响居住问题协商无果后拒付物业费用，及后期拒付部分租金，是依法行使先履行抗辩权。此外，王某明知自身房屋防水及共用下水管道质量问题，承诺过减免物业费用及租金，其丈夫也电话口头承诺延长6个月租期以弥补陆某的损失，但王某出尔反尔，转而恶意取证提起了诉讼。3. 一审对装修、维修费用及财物损失未认定缺乏依据。王某提供房屋存在质量问题不具备居住条件，又不履行维修维护义务。陆某对房屋进行必要装修及维修维护，是为保障基本居住使用，应由出租人承担。4. 一审未启动鉴定属于程序严重违法。2018年5月开始二楼卫生间处地面渗水，陆某联系王某上门查看后重新做了防水台、更换了木地板，陆某自行更换了受潮损坏的卫生间门、灯具，及水电线路检修。但到了2019年6月前后同一个地方又开始渗漏，联系王某后其让找物业。2020年自楼上浴室营业之后漏水更加严重，陆某曾多次向王某与物业反映后总是相互推诿扯皮。双方的微信记录足以证实陆某就漏水问题已多次且及时履行了告知义务。反观王某几次上门查看漏水原因后，虽口头答应维修，却又以其患病、女儿高考、还要找物业查看等原因往后拖延，始终未采取实际行动，即漏水问题一直未得到根本解决。明显是王某未及时尽到维修维护义务扩大了损失而非陆某的责任。5. 在法院未启动鉴定固定证据之前，如进行房屋钥匙交接，其势必会毁灭证据。故陆某作为守约方具有正当理由，不构成违约，更不存在扩大损失。一审判决依据《民法典》第五百九十一条规定，认定陆某不得就扩大的损失请求赔偿。进而支持王某按合同约定标准主张的房屋占用费、物业费、公摊服务费，事实上剥夺了陆某请求赔偿实际损失的权利，属于适用法律错误。王某辩称，1. 关于房屋漏水问题，王某积极与陆某协商上门检查和维修事宜，陆某未能配合导致问题扩大，应自行承担相应责任。陆某主张房屋自2018年起便存在漏水问题，但未能提供有效证据证明其在合理期限内履行了及时通知王某的法定义务。根据双方聊天记录等证据，清晰显示王某多次主动联系、要求上门查看并安排维修，反观陆某却屡次以“出差在外”、“家中未收拾”、“装修期间无人照看”等理由推诿、拖延，导致维修工作无法开展。现陆某在诉讼中反称王某“拖延维修”，与客观事实严重不符，属于颠倒黑白。若房屋漏水问题真如陆某所言“严重影响正常居住使用”，其作为理性承租人，理应不会在长达十年的租赁期内多次选择续租。事实上，陆某持续承租并居住至今，足以证明房屋的居住条件符合其基本需求。2. 陆某主张房屋不具备居住条件、王某又拒不配合其办理公司迁址手续，均缺乏依据。陆某自2015年起即在此长期居住生活，其以实际居住行为认可了房屋的居住用途。现陆某以最初招租名义为由主张返还租金，既无合同依据，亦无事实基础，不应获得支持。案涉房屋对外出租之初即为商住两用或允许办公，至于办理公司迁址手续问题，王某从未设置障碍。3. 关于装修、维修费用及财物损失，陆某未能举证损失与王某行为之间存在因果关系。二次装修费用发生于2015年租赁初期，是陆某为满足自身居住需求而进行的。双方在长达十年的租赁关系中，从未就该笔费用的承担主体达成任何约定，陆某亦从未向王某主张过。二次装修的物品绝大部分系可移动的家具、家电等，陆某在租赁期限到期后完全可以搬走以降低自己的损失，即便系无法拆卸的添置物，该装修价值也在其十年承租期间内消耗完毕，其无权向王某主张。3. 关于维修费用，陆某主张的木门、门锁等更换费用，均发生于2016年至2021年期间。其未能举证证明该损坏系房屋本身质量问题导致，不能排除系其自身使用不当造成的自然损耗。上述费用对应的租赁合同早已履行完毕且未产生争议，陆某拖延至本次诉讼中才提出，有违常理，不应得到支持。4. 关于财产损失，一审法院未予准许其鉴定申请，完全正确。陆某此前从未向王某主张过任何具体财产损失，其损失范围、与漏水问题的关联性均无法确定。因陆某自身不配合的原因导致漏水问题长期未能解决，根本无法区分初始损失与扩大损失，鉴定已丧失客观基础。一审法院结合双方聊天记录等证据，采信王某关于“陆某未积极配合并导致损失扩大”的主张，符合证据规则。4. 关于租金问题，一审已充分考虑居住受影响情况，裁判公平合理。一审法院在查明事实基础上，酌情支持减免一个半月租金，已充分考虑陆某所称漏水问题对居住的影响。陆某要求返还或减免部分租金，缺乏法律依据，亦不符合公平原则。5. 关于物业费、房屋占用费等费用，陆某应依约承担。合同到期后，双方未续签书面合同，但陆某继续占有房屋，双方形成不定期租赁关系。其在搬离前，理应按照合同标准支付物业费、房屋占用费。陆某提起的反诉请求，无论是事实依据还是法律依据均不成立。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。王某向一审法院提出诉讼请求：1. 判令陆某立即返还位于盐城金鹰天地房产2幢313室的房屋；2. 判令陆某支付2024年12月1日起至2025年6月12日期间的房屋租金19200元，2019年1月1日起至2025年6月12日期间的物业管理费、公摊服务费21021.89元，合计40221.89元，并承担该数额 30% 的滞纳金12000元，以及以该数额为基数，自起诉之日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息；3.判令陆某支付自2025年6月13日起至房屋实际返还之日止按照每月3000元标准计算的房屋占用费，每月294.42元标准计算的物业管理费、公摊服务费；4.判令本案的诉讼费由陆某承担。陆某向一审法院提出反诉请求：1. 依法判令王某赔偿陆某添置基本生活设施、简易二次装修的损失17461元；2. 判令王某支付陆某维修维护费17140元；3. 判令王某承担因室内漏水造成的财物损失暂定1000元（具体金额待鉴定后确定）；4. 判令王某返还因房屋漏水造成25个月无法实际居住期间的租金71330元；5. 判令王某返还押金3000元；6. 判令王某返还错付的3000元电费；7. 判令王某向陆某开具已交租金311000元的税务发票；8. 本诉反诉的诉讼费由王某承担。一审法院认定事实：位于盐城市某地的房屋登记在王某、孙某名下，规划用途为办公，面积为68.47平方米。2015年10月15日，王某（出租方、甲方）与陆某（承租方、乙方）签订一份《个人房屋租赁合同书》，约定（摘要）：第一条，房屋基本情况。房屋坐落于某地，建筑面积68.47平方米（5.4米高）。第二条，租金、押金缴纳期及方式。（一）租用期限三年，自2015年10月15日至2018年10月15日。（二）支付方式：本合同签订之日，乙方一次性支付50000元，余额42000元于2016年12月31日前付清。另付押金人民币3000元。另付2016年物管费2793元，按实际费用每年一交。如续租，乙方需提前一个月支付下年房租及物业费；如不续租，乙方需提前一个月通知甲方，否则甲方有权扣除押金（以下第五条）。第三条，物管费、水电费、电话费和维修费的缴费办法。1.水电费、电话费、宽带费由乙方自行向有关部门缴纳；2.物管费由乙方直接交纳给甲方，按实际费用每年一交；3.维修费：租赁期间，乙方导致租赁物有关的设施损毁（包括地板），维修费由乙方负责。第五条，乙方的职责。1.乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的 3% 收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。第六条，甲方责任。1.甲方向乙方提供合格的房屋，并保证房屋内的水、电两通。4.如因租赁前装修引起的损坏等影响乙方使用，甲方应负责联系维修和定期维护。第八条，租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不负担责任，双方协商解决。若非甲方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，甲方须将押金及预付租金无息退还乙方。第九条，如因商场等外部因素造成乙方的损失，甲方应当积极维护乙方权益并协助追讨有关赔偿。第十二条，乙方如不续租，固定设备在不影响墙壁、地面等外观设施的情况下可自行处理。附注：屋内设施（附图）。附图照片内容为楼上景观、楼梯、楼上大房间（经理室）、过道壁柜、小厨房/茶水间、休息室及卫生间、楼下宽敞办公区。合同还约定了其他事项。王某、陆某分别在合同的甲方、乙方处签字确认。2015年10月10日，陆某向王某支付押金3000元。2018年8月6日，王某与陆某签订一份《个人房屋租赁合同书》，约定租期三年，自2018年10月15日至2021年10月15日，每月租金3000元，每半年支付一次，乙方需提前一个月支付下半年的租金18000元；2015年已支付押金3000元。物管费由乙方直接到物业部门交纳，按实际费用每年一交。该合同其他约定同上述2015年10月15日签订的合同。2020年9月30日，陆某向王某银行转账3000元，备注为“中南合牛坊电费”。同日，王某向陆某微信转账3000元。2020年12月2日，陆某向案涉房屋的物业公司即某物业公司（下称某物业公司）支付物业费3533.16元。同日，某物业公司向陆某开具一张金额为3533.16元的发票，备注为2#313物业管理费、公摊服务费，收费周期2017.12.25- 2018.12.24。2021年10月15日，王某与陆某又签订一份《个人房屋租赁合同书》，约定租期三年，自2021年10月16日至2024年10月15日，每月租金3000元，每半年支付一次，乙方需提前一个月支付下半年的租金18000元；2015年已支付押金3000元。物管费由乙方直接到物业部门交纳，按实际费用每年一交。出租期间，如有任何特殊情况影响出租或承租，甲乙双方应提前2个月告知对方。该合同其他约定同上述2018年8月6日签订的合同。2022年12月13日至12月15日期间，王某与陆某通过微信沟通案涉房屋物业费事宜。王某：“临近年底，物业又来催物业费了，目前已经欠缴4年……您这里不缴费，他们肯定联系我。”陆某：“物业费当时有没有标准给到你？年年都在涨，幅度还很大，不知道以什么标准收取和涨价的？”王某：“有标准的，刚买房前两年物业费打折按3.4（元）每平方收取（也就是你承租的第一年），之后都是按4.3（元）每平米，我们家是68.47平方米，所以现在每年的收费标准是 4.3 × 68.47 = 3533.05 （元）。”陆某：“收费不合理，他们是知道的，所以给你施加压力。”王某：“我的想法是我不愿意欠缴这么久的物业费用……麻烦陆某就公摊收费这一块跟物业看看能否争取一点优惠，实在争取不到，我愿意每年承担800元的物业管理费用，这是我的诚意，您缴费之后我就付费给您。”陆某：“我是觉得有不合理收取的地方，大部分服务都没有，楼上和这层楼经常有大型装修干扰，和他们也提出过多次，一直没有说法给我……”2023年8月23日至9月6日期间，王某通过微信与陆某沟通物业费问题：“我们从2019年开始至今未交物业费，你至少先补交2年的吧……在你（找物业）谈的基础上，我承担每年800的物业费，上次说好的，但是不交肯定不行。”陆某回复：“他们前面几年服务不到位，现在楼上开浴室，潮湿的衣物等等发霉损坏严重，我也提出来了，物管费照交，但要有说法。”陆某同时发送3张案涉房屋墙面渗水发霉、开裂脱落的照片。2023年8月31日至9月6日期间，陆某向物业管理员“叶子”发送微信消息：“自从楼上浴室开了至今，这里就成了这样，中间还曾经大量的渗滴过水，沙发都湿透了，因为我曾反映过原来的物管，他们不管，现在我反映给你们，看如何处理？”陆某同时还发送4张案涉房屋墙面渗水发霉、开裂脱落的照片。“叶子”于2023年9月2日回复：“好的，领导说我们这边先弄防水的涂料处理。”2023年12月2日，王某向陆某发送微信消息：“陆某，家里收拾差不多了吧，这两天可有空约物业去看看。我跟物业联系了一下，请他们找师傅去看，我们自己先别找其他人，不然以后说不清楚，就找物业协调维护。现在就看你这里的时间。”陆某：“这段时间事情太多了，都来不及收拾，能过个10天啊？”王某：“好。”2023年12月19日，王某向陆某发送微信消息：“陆某，你那边收拾的怎么样啦，这个周末可以跟物业约时间去看看吗？”陆某：“还没呢，收拾了一半。”王某：“主要是看一下潮湿程度，让他们尽量修补，我的想法是就找物业，以后有问题可以还找他们，不然他们会不认账的。”陆某：“是的呢。”后双方于2024年1月7日会同物业公司对案涉房屋进行查验，未找到漏水原因，王某后通过微信告知陆某不用水时是否会滴水，并提醒出门时关闭水闸。陆某提出地板需要更换，王某回复年后一起维修。1月8日，陆某告知一晚上滴了小半桶水，王某回复要尽快查验漏水原因。1月10日，陆某再次告知滴水，王某回复要尽快查验漏水原因。2024年2月1日，陆某询问春节前能否更换地板，称曾被地板绊倒导致尾椎骨摔断。双方协商年后对地板更换和漏水一起进行维修。2024年3月14日，王某询问陆某何时能对漏水原因进行检查，陆某回复下周联系。3月21日，王某约陆某对漏水原因进行敲墙查验，陆某回复敲墙可能导致多天不能用水，且需要有人在家进行照看，并告知卧室门与卫生间门变形无法关闭。王某回复可一并进行装修，需陆某定好时间。3月26日，陆某告知下个月进行查验维修。2024年5月26日，王某询问陆某案涉房屋何时能进行查验维修，双方初定时间于6月中旬。7月31日，王某询问陆某何时回盐城，提前约师傅进行维修，陆某告知在出差，回来后联系。8月5日至8月9日期间，王某多次询问催促何时能查验维修案涉房屋。陆某于8月9日回复查验维修需有人在现场照看，房屋漏水不是自己的原因，王某不应在其没有合适时间时不停地催促维修；陆某同时提出因楼上开设浴室导致落水量太大，其要投诉物业公司并要求赔偿家居用品损失。双方约定8月10日会同物业公司现场商谈。2024年8月10日，王某与陆某协商物业费事宜，提出先支付2019年、2020年的物业费，并提出因9月份要确定是否续租，需对案涉房屋进行修缮。陆某回复物业公司并未解决漏水问题，在此之前不交纳物业费。8月11日，王某：“如果续租，鉴于物业服务管理你并不满意，但肯定是有服务的，目前我改变不了现状，那么我承担一半的物管费。”陆某告知如进行维修，案涉房屋的水电系统需要大修重做。王某回复需对案涉房屋重新拾掇。2024年11月23日，王某询问陆某是否续租案涉房屋，陆某回复可能要续租一年，并提出案涉房屋从2024年5月开始无法居住，希望减少房租。王某回复房租不能减少，但如续租一年，因装修空置期可以免一个月房租。2024年11月30日，王某向陆某催要租金并询问是否续租。陆某于12月1日回复案涉房屋无法居住，水电卫及周边环境均存在问题。王某回复重新装修即可解决水电卫问题，陆某既不续租又不腾出时间装修自相矛盾，如不适合居住可以不续租。陆某：“这几个月都没住，以前也是，房租给的很冤枉，我没有及时提出是我的问题。前面没扯过，我自己解决了，这次实在解决不了。”王某：“现在只有租和不租的问题，12月15日之前整理好，我要安排装修。如果你要时间长一些，请支付房租，总不能你说不能住，想交低房租，我不能接受。”陆某回复：“我就诊结果出来后回去给你个时间。”12月8日，王某询问陆某何时能对案涉房屋进行装修，陆某回复已重新寻找房屋，但目前没地方放家具。王某告知要抓紧时间在年前对案涉房屋进行装修，年后重新对外出租，已宽限陆某半个月房租，超过12月15日需继续支付房租。双方后续就案涉房屋的租金及物业费产生争执。陆某表示案涉房屋不能实际居住，重新装修费事费时，半个月时间来不及搬走。王某告知早已提出对案涉房屋进行装修，系陆某多次拖延。12月8日至12月17日期间，王某多次要求陆某明确搬离时间或是否续租，并发送《限期搬离通知函》，陆某未予以回复。2024年12月21日，陆某通过微信向王某发送消息：“如果年底有（装修补贴）的话我抓紧让出装修时间，但是家具电器实在没地方放，我找了半个多月，没有一家没有家具电器的，盐城中介基本问遍了。”王某：“家具家电你列个清单给我看一下，我问问师傅是否影响装修。环境问题倒是你考虑是否续租的重点，不续租也理解。”陆某告知家具家电清单，并提出卫生间漏水，周末隔壁开“轰趴”没法待人。王某回复：“你大概率不会续租了，全套基本生活电器和家具都不搬走是不合适的，太多了我也不好装修啊……我之前同意床不好拆卸可以暂时放置，但其他东西不能一直占用我的房子放置。”2024年12月24日，王某向某物业公司支付物业费3533.16元。同日，某物业公司向王某开具一张金额为3533.16元的发票，备注为2#313物业务费，收费周期2019.1.1-2019.12.31。2025年1月3日，陆某通过微信向王某再次发送消《限期搬离通知函》，陆某未予回复。2025年4月29日，陆某通过微信向王某发送消息，告知其如已搬离案涉房屋可明确通知双方进行交接，避免产生额外房租，陆某未予回复。2025年5月1日上午9时许，王某通过微信向陆某发送消息：“是不是确定今天搬家？钥匙如何交接？为何不提前联系我，早做安排？物业问我，我不知道是不是你的东西，所以等你确认。”“陆姐，什么时候把钥匙交给我们或者交给物业，钥匙交接才算租赁结束，否则继续计算租金，请知悉。”陆某未予回复。同日，盐城市公安局新都派出所出具一份《接处警工作登记表》，载明（摘要）：陆某报称其是租客，因物业费与房东有纠纷已诉至法院。现其要将房间内物品搬走，房东联系物业不让其搬走。民警告知报警人合法途径维权。某物业公司出具《物品出入登记表》《大件物资放行条》各一份，载明（摘要）：2#313室房屋的租客陆某申请搬运家具25件、家电20件、私人物品10件，经与业主电话核实同意放行，放行时间为2025年5月1日11时42分。2025年6月9日，王某向某物业公司支付物业费17488.73元。同日，某物业公司向王某开具一张金额为17488.73元的发票，备注为2#313物业务费，收费周期2020.1.1- 2024.12.31、2025.1.1- 2025.6.12。2025年7月3日，陆某通过12345政务服务便民热线投诉，称某物业公司因物业费问题阻挠其搬离案涉房屋，其报警后，出警人员以房东不在现场为由不予协调处理。案涉房屋长期渗水漏水，要求鉴定漏水原因，物业公司赔偿拖延搬离时间的费用及损失。本案一审审理过程中，王某另提交以下证据：1. 某物业公司《催缴通知书》，载明案涉房屋欠缴2018年12月25日至12月31日、2020年1月1日至2024年12月31日期间的物业管理费及公摊服务费，单价合计为4.3元/平方米/月，合计欠付物业费17728.9元，王某另还支付了2019年的物业费3533.16元，拟证明陆某应予承担上述欠付物业费等费用。2. 中国银行流水明细，拟证明近一年内陆某租金为一月一付，应视为对房屋现状的认可。陆某另提交以下证据：1. 公寓造价单、付费票据、微信聊天记录截图，拟证明：王某未提供合格的租赁房屋，陆某对案涉房屋进行装修投入76132元。2. 公寓造价单、付费票据、派工单、销售凭单，拟证明：租赁期间，陆某为更换木门、门锁、花洒、洗漱柜、水龙头、卫生间换气扇、马桶盖、灯具、电箱控开及水电检修等支付各项维修费用合计17140元，应由王某承担。3. 案涉房屋照片24张、光盘2张，拟证明因案涉房屋漏水，造成墙体霉变、木地板开裂、木质家具断裂、真皮沙发霉变、钢琴受潮变音、电器插头烧坏。4. 销售凭单、微信转账记录，拟证明：陆某为购买木沙发椅2把支付2246元、智能马桶盖1只支付1610元、消防器材支付706元，因漏水造成木质沙发椅受潮损坏、马桶线路受潮烧坏，为防止电路烧坏引发火情而购买消防器材，王某应予以赔偿。5. 案涉房屋2016年1月至2025年7月期间的水费用量及交费明细单，拟证明：2015年10月至2025年7月期间，因案涉房屋不具备合格居住条件及漏水问题，导致陆某在2015年10月15日至2016年5月9日、2019年7月1日至2019年10月28日、2024年5月5日至2025年7月2日期间累计25个月未能实际居住，按照109个月总租金311000元计算，应返还租金71330元（计算方法： 311000÷109×25 ）。6. 酒店住宿发票一张，备注为2024年11月25日入住、11月29日离店，拟证明因案涉房屋无法居住，陆某住酒店5天。7. 陆某与案外人王晓毅签订的《房屋租赁合同》及微信转账记录，拟证明陆某于2024年12月31日另行租赁房屋，不再居住案涉房屋。8. 2023年6月6日、2023年6月14日的《接处警工作登记表》各一份，载明陆某投诉案涉房屋附近有装修噪音扰民；王某与某物业公司于2015年3月签订的《前期物业管理服务协议》一份，载明物业服务费按建筑面积计，办公用房为4.3元/月/平方米，前两年按3.4元/月/平方米优惠收取；案涉房屋门口照片一张。上述证明共同拟证明：物业服务存在缺陷，物业费应予以减免。本案一审审理过程中，陆某向一审法院提出司法鉴定申请，申请对案涉房屋漏水原因、沙发等财物损失的价值及财物损坏与房屋漏水存在因果关系进行鉴定。王某则不同意对上述事项进行鉴定，认为陆某主张的损失与案涉房屋渗水有无直接因果关系存疑，即便存在一定的关系也系因陆某不配合解决渗水问题所致。一审庭审中，王某陈述（摘要）：我已交纳2019年1月1日至2025年6月12日期间的物业费，根据实际交纳金额向陆某主张，其中2020年1月1日至2024年12月31日的物业费，物业公司予以九折优惠。陆某应支付2024年12月1日至2025年6月12日期间的租金19200元，并承担后续的房屋占用费及物业费。陆某陈述（摘要）：因案涉房屋不具备居住条件，我承租后进行装修，实际于2016年5月9日前都未实际居住。租赁房屋期间，我多次提出因房屋漏水及物业服务不周，要求减免租金及物业费，但王某和物业公司相互推诿，一直未予解决，导致我长期未能实际居住案涉房屋。王某曾承诺每年补贴我物业费800元，后又承诺承担一半的物业费，此后还口头承诺我物业管理费由其全部承担，王某丈夫曾承诺给予我半年的免租期。我于2020年12月支付的物业费应当是预交了2021年度的物业费。2025年5月1日，王某及物业公司阻拦我搬离房屋，经报警后放行三辆车的物品，还有一辆车的物品和未装车的室内部分物品被留置在现场。双方一致确认，陆某已支付房屋租金至2024年11月30日，另已支付押金3000元。一审另查明，2025年2月20日，孙某提交一份情况说明，载明（摘要）：我和王某系夫妻关系，案涉房屋系我与王某共同共有。现全权委托王某处理关于案涉房屋一切事务（含诉讼）。一审法院认为：王某与陆某订立的三份《个人房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同的约定，遵循诚实信用原则，全面恰当地享有权利和履行义务。## 一、关于房屋返还及房屋占用费根据2021年10月15日订立的合同约定，租赁期限为2021年10月16日至2024年10月15日，每月租金3000元，每半年支付一次，乙方需提前一个月支付下半年的租金18000元。2024年10月15日，租赁期限届满后，陆某并未搬离案涉房屋，而是继续使用案涉房屋。双方一致认可租金已支付至2024年11月30日，应视为租赁期限延长至2024年11月30日。但陆某在其与王某就续租未能达成一致的情形下，仍未在2024年11月30日之前腾退案涉房屋，应当继续承担房屋占用费。考虑到王某曾于2024年12月8日在微信中提示陆某租金已宽限半个月，超过12月15日需继续支付租金，应视为2024年12月1日至12月15日系王某给予陆某的腾退房屋时间，在此期限陆某无需承担租金。但陆某仍未在2024年12月15日前腾退房屋，其应当自2024年12月16日起参照合同约定的租金标准继续承担房屋占有使用费，至2025年6月12日（5个月27天）的房屋占用费为17700元（计算方法： 3000×5 + 3000÷30×27 ；还应继续按照该标准承担自2025年6月13日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费。王某的主张具有事实依据，一审法院予以支持。同时，陆某应将案涉房屋腾空后返还王某。陆某辩称，王某承诺给予其6个月免租期，但并未举证证明，一审法院对此不予采纳。陆某还辩称，王某及某物业公司于2025年5月1日阻拦其搬离案涉房屋，并非其不办理房屋交接手续。经查，其一，王某于2025年5月1日上午9时许通过微信询问陆某是否于当日搬家并向其确认物品归属，同时要求陆某交还房屋钥匙，但陆某均未予回复，而未要求王某协调物业公司放行。其二，根据《物品出入登记表》及《大件物资放行条》载明内容，物业公司于当日11时42分放行，并未超过合理的时间和必要的限度。其三，陆某此后仍未主动腾空房屋和交回房屋钥匙，并有部分物品遗留继续占用案涉房屋。综上，陆某在客观上并不存在无法腾退房屋的障碍，其未将房屋腾空返还系其主观方面的原因，应当继续承担房屋占用费，故一审法院对其辩称意见不予采纳。## 二、关于物业管理费、公摊服务费按照案涉合同的约定，物管费由乙方直接到物业部门交纳，按实际费用每年一交，故陆某应当承担租期内及房屋占用期间的物业管理费公摊服务费。案涉房屋规划用途为办公，根据王某与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》、陆某及王某支付物业费的情况、物业公司向陆某及王某开具的物业费发票等证据，可以确认案涉房屋物业费标准为每月4.3元/平方米，案涉房屋面积为68.47平方米，据此计算每月物业费数额为294.42元。王某已代为向物业公司交纳2019年1月1日至2025年6月12日期间（6年6个月12天）的物业管理费、公摊服务费，在此期间的费用数额为23082.61元[计算方法： 4.3×68.47×(6×12 + 6 + 12÷30) ]。其中，物业公司系按照九折收取2020年1月1日至2024年12月31日期间的费用，王某就上述期间的费用实际垫付21021.89元（计算方法： 3533.16 + 17488.73)。陆某提出，王某在微信中承诺每年补贴其物业费800元。经查，2022年12月15日，王某在微信中提出让陆某向物业公司就公摊收费争取优惠，如无法争取到优惠，则由王某每年承担800元的费用，并在陆某实际付费后支付。2023年8月23日，王某再次在微信中提出，在陆某找物业谈的基础上，承担每年800元的费用。上述意见表明，王某在陆某主动与物业公司交涉商谈优惠无果，且陆某已实际支付欠付费用的情况下，自愿自2019年1月1日起每年由其承担800元的物业管理费。此后，陆某仅与物业服务人员就漏水等问题进行了交涉，且未支付2019年1月1日以来的费用，不符合上述每年承担800元费用的要求，但王某的上述意见可以视为其亦认同物业服务存在不到位之处，对陆某承租房屋带来一定不利影响，同意在物业管理费上适当减轻陆某的付款义务。故王某应承担2019年1月1日至2023年12月31日期间的物业管理费4000元（计算方法：5×800），按比例承担2024年1月1日至2024年11月30日期间的物业管理费733元（计算方法：11÷12×800），合计4733元。王某自愿承担每年的物业管理费800元，应仅限于双方约定的房屋租赁期限内，并不及于房屋被占用期间，且陆某在王某多次催告下拒绝腾退房屋，故2024年12月1日之后房屋被占用期间的物业管理费全部由陆某承担。据此，陆某应承担2019年1月1日至2025年6月12日期间的费用16288.89元（计算方法：21021.89- 4733）。王某还主张陆某承担自2025年6月13日起至房屋实际返还之日止按照每月294.42元标准计算的物业管理费、公摊服务费。王某虽未实际支付2025年6月13日后的费用，但双方合同已经终止，王某作为房屋产权人仍需实际承担后续费用，而案涉房屋由陆某继续占用，王某主张陆某承担后续费用并无不当，应予支持。关于陆某提出王某承诺承担一半物业费的问题。经查，王某于2024年8月11日在微信中提出，如果陆某续租，则由其承担一半的物业管理费。但陆某实际并未与王某签订书面续租合同，仅在合同约定的2024年10月15租期届满后将租期延长至2024年11月30日，故陆某无权要求减少一半的物业管理费。至于陆某还提出王某还口头承诺全部物业费由其承担，但对此并无证据证明，一审法院对该意见不予采纳。陆某又辩称，物业公司未对案涉房屋漏水进行维修，且物业服务存在缺陷，物业费应予以减免，并提交其投诉噪音扰民的《接处警工作登记表》、案涉房屋照片等证据予以证明。对此，一审法院认为，在王某已向物业公司交纳物业费的情形下，陆某应向王某承担该物业费，且部分物业费已由王某承担，适当减免了陆某应承担的物业费数额，故一审法院对该辩称意见不予采纳。至于陆某反映的物业服务质量问题，其在本案中并未充分举证证明，陆某可另行向物业公司提出主张，本案中不予理涉。三、关于返还25个月租金的问题陆某主张，因案涉房屋不具备居住条件及漏水等原因，导致2015年10月15日至2016年5月9日、2019年7月1日至2019年10月28日、2024年5月5日至2025年7月2日期间累计25个月未能实际居住，要求王某返还该期间的租金71330元，并提交案涉房屋照片、微信聊天记录截图、2016年1月至2025年7月期间的水费用量明细单、酒店住宿发票、与案外人签订的《房屋租赁合同》及微信转账记录等证据予以证明。对此，一审法院认为，其一，陆某并未就其在上述期间内无法居住充分举证证明，其提交的用水明细单、酒店住宿发票均不足以证明与房屋无法实际居住之间存在关联性。其二，王某与陆某共签订三份房屋租赁合同，租赁期限分别为2015年10月15日至2018年10月15日、2018年10月15日至2021年10月15日、2021年10月16日至2024年10月15日，其中前两份合同早已履行完毕，陆某在上述合同期间内从未提出案涉房屋不能实际居住，如确实存在上述问题，理应在续租合同中提出，而非在合同履行完毕数年后主张2015年10月15日至2016年5月9日、2019年7月1日至2019年10月28日期间未能实际居住而要求返还租金，该主张缺乏依据，且有违常情常理。其三，陆某主张2024年5月5日至2025年7月2日期间因房屋漏水未能实际居住。经查，陆某于2024年11月23日才在王某询问是否续租时首次提出案涉房屋自2024年5月开始无法居住，希望减少房租，而王某在此前自2023年12月起即已多次提出对案涉房屋漏水原因进行查验并重新装修，但陆某均以自身的种种原因予以推延，始终未配合王某提出的查验和维修房屋，故即使其房屋长期无法居住属实，也不应归责于王某，陆某完全可以通过有效配合王某查验维修予以解决。此外，陆某并未支付2024年12月1日之后的租金，无权要求返还2024年12月1日至2025年7月2日期间的租金。其四，陆某虽于2024年12月31日另行租赁房屋，但在王某多次询问陆某何时搬离案涉房屋并发送《限期搬离通知函》的情形下，陆某均不予回复且未返还案涉房屋，房屋仍实际由陆某占用至今。综上，陆某以没有实际居住案涉房屋为由主张王某返还租金缺乏依据，一审法院不予支持。但根据双方提交的证据，案涉房屋漏水的事实存在，一定程度上影响了陆某的正常居住使用。一审法院根据上述情况，结合王某在2024年11月23日的微信聊天记录中陈述因装修空置期可以免一个月房租，酌情减免陆某一个月的租金，从陆某应承担的2024年12月16日至2025年6月12日期间的房屋占用费中扣除，即陆某应承担该期间占用费14700元（计算方法：177XXXXX0）。四、关于二次装修损失、维修维护费用陆某主张王某赔偿对案涉房屋进行二次装修的损失17461元、维修维护费17140元，并提交公寓造价单、付费票据等证据予以证明。对此，一审法院认为，其一，陆某于2015年10月15日开始承租案涉房屋，双方并未约定由王某承担该房屋的二次装修，且根据双方签订的第一份房屋租赁合同及所附屋内设施照片，足以证明陆某在承租时即已明确知晓案涉房屋实际情况并接收王某按照当时的状况交付的房屋，后陆某出于自身居住使用需要而对案涉房屋进行装修，其向王某主张该装修费用并无依据。此外，陆某已承租使用案涉房屋近十年，该装修价值已在承租期间内逐渐消耗，其并无证据证明当前的装修残值。其二，双方合同约定，租赁期间，乙方导致租赁物有关的设施损毁，维修费由乙方承担。陆某主张的更换木门、门锁等各项维修费用，但并未就木门、门锁等损坏的原因进行举证，不能排除系陆某自身使用过程中造成损坏而按照约定应由其自担维修费用的情形。此外，上述维修费用发生于2016年4月至2021年9月之间，该期间对应的两份房屋租赁合同早已履行完毕，如维修事项按约应由王某承担，陆某应在维修费用实际发生后及时提出冲抵租金等要求，而非双方就合同履行发生纠纷后在诉讼阶段才提出，故该主张亦缺乏充分依据。综上，一审法院对上述两项反诉主张不予支持。五、关于案涉房屋漏水造成的财物损失陆某主张王某赔偿案涉房屋漏水造成的财物损失，并申请对案涉房屋漏水原因、皮沙发等财物损失的价值，以及房屋漏水与财物损坏之间存在因果关系进行司法鉴定。经查，陆某于2023年8月首次向王某及物业公司反映案涉房屋因漏水导致墙面发霉、开裂，从陆某微信陈述和照片显示的内容看，漏水问题应发生在此之前，陆某应及时联系王某及物业服务人员排查原因、有效维修，若能及时查明原因并维修到位，完全可以将损失限定在最小范围内，但在王某此后多次联系协商上门检查和维修事宜，陆某均未能积极予以配合，致漏水问题迟迟未得到解决造成损失扩大，而陆某在发现漏水后未及时采取有效措施和配合王某采取有效措施，应对损失的扩大自担责任，其不得就扩大的损失请求赔偿。故房屋漏水与陆某所主张的财物损失如果存在客观上的因果关系，该损失也系在长期漏水过程中所形成，无法区分漏水造成的初始损失和扩大损失，故对陆某提出的鉴定申请已丧失基本条件，一审法院不予准许。六、关于迟延支付的滞纳金王某主张陆某承担迟延支付租金及物业费金额 30% 的滞纳金12000元，并承担以欠付金额40221.89元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止按同期LPR计付的逾期付款利息，并要求不予返还押金3000元。经查，案涉合同第五条约定，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的 3% 收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。王某主张陆某承担滞纳金、逾期付款利息，实质系主张陆某承担逾期支付租金、物业费的违约责任。对此，一审法院认为，违约金的数额应以填补损失为主，兼具适当惩罚性。王某并未举证证明其遭受的实际损失，在此情形下，其损失主要是陆某逾期付款造成的利息损失考虑到案涉房屋在租赁期间确实存在漏水等问题，对陆某居住使用房屋造成一定影响，并造成其一定财物损失，王某就此也构成一定程度的违约，故对其滞纳金的主张，一审法院不予支持。七、关于错付电费和开具发票陆某主张王某返还错付的电费3000元。经查，陆某于2020年9月30日向王某银行转账3000元，备注为“中南合牛坊电费”，王某已于同日通过微信转账向陆某返还该3000元，在陆某无其他相反证据的情形下，应认定3000元错付电费已经返还，故一审法院对该主张不予支持。陆某还主张王某向其开具已支付租金311000元的发票。经查，双方合同并未约定王某负有向陆某开具发票的义务，故一审法院对该主张不予支持。综上，陆某应承担截至2025年6月12日的房屋占用费14700元，物业管理费公摊服务费16288.89元，合计30988.89元，扣除已交纳的押金3000元，尚需支付27988.89元。同时，还应承担自2025年6月13日起至实际返还之日止，按每月3000元的标准计算的房屋占有使用费，按每月294.42元的标准计算的物业管理费、公摊服务费。对于陆某反诉主张返还的3000元押金，已在陆某应付款项中扣除，无需再行处理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十一条、第七百一十二条、第七百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条之规定，一审法院判决：一、陆某于判决生效后十五日内将位于盐城市解放南路268号某地的房屋返还王某；二、陆某于判决生效后十五日内支付王某房屋占用费、物业管理费、公摊服务费合计27988.89元，并承担自2025年6月13日起至房屋实际返还之日止按每月3000元计算的房屋占用费、按每月294.42元计算的物业管理费、公摊服务费；三、驳回王某的其他本诉请求；四、驳回陆某的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费714元，由王某承担114元，陆某承担600元；反诉案件依法减半收取764元，由陆某承担。本院对一审判决查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：1. 本案中王某是否未及时对房屋漏水问题进行维修处理，导致陆某财物损失，是否应当对财物损失价值进行鉴定；2. 陆某主张案涉房屋不具备居住条件，房屋漏水、王某承诺免租为由，要求减免租金是否具有事实与法律依据；3. 陆某主张的房屋二次装修费用及维修费用是否应当予以支持。本院认为，王某与陆某自2015年10月至2024年10月期间，签订三份租赁合同，每份租赁合同租赁期限为三年，该三份合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方均具有约束力。关于争议焦点一，根据双方所举的微信记录看，2021年10月11日，王某提出续租事宜，陆某提出“水把天花板漏发霉了，怎么弄”，但双方于4日后即2021年10月15日签订了第三份租赁合同，可以说明双方就此问题能够协商一致，且陆某能够接受房屋现状。此后直至2023年8月，双方商谈物业费问题时，陆某向王某及物业公司反映案涉房屋因漏水导致墙面发霉、开裂。后物业公司人员于2023年9月2回复“好的，领导说我们这边先弄防水的涂料处理”。从2023年12月2日，王某联系陆某有空约物业去看看，陆某称需要收拾一下，直到2024年1月7日双方会同物业公司查验漏水原因，但未找到漏水原因。2月1日，双方协商年后更换地板、维修漏水问题。2024年3月14日后王某多次联系陆某协商上门检查和维修事宜，陆某未能积极予以配合，致漏水问题迟迟未得到解决造成损失扩大。陆某主张其沙发、钢琴、电暖气片等损失，但在2023年8月其向物业反映问题时也仅提出沙发因漏水湿透，并未提起其他损失，且其在发现渗漏的情况下，更应及时采取有效防护措施保护室内财物，其不应就扩大的损失请求赔偿。一审法院考虑到，损失是在长期漏水过程中所形成，无法区分漏水造成的初始损失和扩大损失，对陆某申请损失鉴定并主张赔偿的请求不予支持，并无不当。对于初始损失，一审法院在处理王某向陆某延迟支付租金和物业费滞纳金时已经予以考虑到房屋漏水损失问题，对王某主张的滞纳金并未支持，实际适当支持了陆某主张的损失。二审中，王某作出书面承诺，同意在一审判决基础上放弃5000元，对陆某因漏水产生的损失予以补偿，双方在本案生效判决履行或执行中按此处理。关于争议焦点二，陆某主张因案涉房屋不具备居住条件及漏水等原因，导致2015年10月15日至2016年5月9日、2019年7月1日至2019年10月28日、2024年5月5日至2025年7月2日期间未能实际居住，要求王某返还该期间的租金。本院认为，对于陆某主张返还2015年10月15日至2016年5月9日、2019年7月1日至2019年10月28日期间的租金问题，该期间租金属于早已履行完毕第一份、第二份租赁合同内的租金，在第一份、第二份租赁合同履行期间以及第三份续租合同签订前，陆某均未提出上述问题，现其在合同履行完毕数年后返还租金，依据不足，对此不予支持。对于陆某主张返还2024年5月5日至2025年7月2日期间的租金问题，结合双方的微信记录看，自2024年5月王某多次询问陆某何时查验维修房屋，但陆某称其出差、不应不停催促等理由，未能积极配合王某查验和维修房屋。考虑到案涉房屋漏水的情况，一定程度上影响了陆某的正常居住使用，一审法院结合双方的微信沟通情况，酌情减免陆某一个月的租金，并无不当。另，陆某所称王某承诺予以减免6个月的租期，并无证据证明，对此本院亦不予支持。关于争议焦点三，对于二次装修费用，陆某于2015年10月15日签订第一份租赁合同时，陆某在承租时知晓案涉房屋实际情况，且双方并未约定由王某承担该房屋的二次装修，故对陆某以自身居住使用需要产生的二次装修费用，不应由王某承担。对于维修费用，陆某主张的更换木门、门锁等各项维修费用，但并未就相关设施损坏的原因进行举证，也无证据证明其在合同履行期间曾向王某提出维修或及时提出冲抵租金等要求，其主张依据不足，故对其主张该两项费用不应支持。综上，陆某的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2602元，由陆某负担。
案情内容
一、租赁背景
2015年10月起，王某将位于盐城市某地（办公用途，68.47㎡）出租给陆某，双方连续签订三份租赁合同，每期三年，租期至2024年10月15日。陆某一次性支付押金3000元，租金按月3000元计算。
二、争议起因
租期内，陆某多次反映房屋存在漏水、墙面发霉、木地板翘起等问题，主张影响正常居住使用。王某自2023年12月起多次主动联系陆某，要求配合物业公司上门查验漏水原因并安排维修，但陆某以“出差”“家中未收拾”“装修无人照看”等理由多次拖延，导致漏水问题长期未解决。
三、租赁期满后的纠纷
2024年10月15日租赁合同到期后，陆某未搬离，也未明确续租。王某多次催告腾房并发送《限期搬离通知函》，陆某未予回应。2024年12月1日起，陆某停止支付租金。2025年5月1日，陆某搬离大部分物品，但仍有物品遗留，未办理房屋交接。
四、诉讼过程
王某向一审法院提起诉讼，请求判令陆某返还房屋、支付欠付租金、物业费、公摊服务费及占用费。陆某提起反诉，要求王某赔偿二次装修损失17461元、维修费17140元、漏水财物损失1000元（后续要求鉴定）、返还25个月租金71330元、返还押金及错付电费、开具租金发票等。
五、法院认定
漏水及维修责任：法院认定王某多次主动要求上门维修，陆某未能积极配合，导致漏水问题扩大，应自行承担扩大的损失。对于初始损失，法院已在违约金部分酌情考虑（未支持王某滞纳金请求）。
租金返还请求：前两份租赁合同早已履行完毕，陆某从未提出不能居住，现主张返还数年前租金，不予支持。
装修及维修费用：双方未约定由出租人承担二次装修，装修价值已在十年租期内消耗完毕；维修费用未证明系房屋质量问题，且合同约定使用造成损坏由承租人承担。
司法鉴定：因损失无法区分初始与扩大部分，鉴定已丧失客观基础，不予准许。
占用费及物业费：陆某在租赁期满后拒不搬离，应承担占用费；王某自愿承担部分物业费（每年800元），法院据此减免陆某应付物业费4733元。
六、判决结果
一审判决陆某返还房屋，支付占用费及物业费合计27988.89元（已扣除押金），并继续承担后续占用费及物业费，驳回其全部反诉请求。二审维持原判。
七、案件难点与意义
本案难点在于：漏水责任划分、历史租金追索、装修及维修费承担、鉴定申请应对。最终法院认定承租人未配合维修应自行担责，成功为出租人避免了十余万元的反诉赔偿风险。
附判决书内容
江苏省盐城市中级人民法院民事判决书
上诉人（原审被告暨反诉原告）：陆某
委托诉讼代理人：某律师，某律师事务所律师。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）：王某
委托诉讼代理人：杨帆，江苏汇建律师事务所律师。
上诉人陆某因与被上诉人王某房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2025）苏0xxx民初xxxx号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。
陆某提出上诉请求：撤销一审判决的一、二、四项，发回重审或改判支持陆某一审反诉请求，驳回王某本诉请求；由王某承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1. 一审法院对房屋漏水问题的事实认定存在严重错误，未充分考虑王某未履行维修维护义务的违约行为。案涉房屋自2018年5月起即存在渗漏问题，潮气很重，导致墙体霉变、家具损坏、电器短路烧毁、木地板翘起（致陆某尾椎骨骨折）等，严重影响陆某正常居住使用。陆某多次通过微信、电话等方式向王某及物业反映，但王某始终未履行维修维护义务，仅口头敷衍，根本未采取实质性维修维护措施。一审法院虽认定漏水事实存在，却将责任归咎于陆某“未积极配合”，忽视了王某作为出租人未履行法定维修维护义务的根本违约行为，属事实认定错误。2. 一审对影响正常居住使用房屋的时间长度事实认定存在严重错误，未支持租金返还显失公允。王某提供的是办公用房，不具备居住条件，其又拒不配合陆某办理公司迁址手续，致陆某租房办公目的不能实现，已构成根本违约。陆某基于已一次性支付了大额租金，无奈之下，经王某同意对房屋进行二次装修配置了生活设施，自租赁期2015年10月15日起至2016年5月初（入住），耽搁近7个月时间未能实际居住使用房屋。另，物业费未给调整仍然按照商业用房标准收取，给陆某造成了额外的经济损失。在2019年7月至10月、2024年5月至今，确实因室内水、卫无法正常使用及异味（空气质量超标严重危害健康）致陆某未能实际居住房屋。一审法院却以“合同早已履行完毕”“未及时主张”为由驳回陆某返还租金的请求，酌情减免仅1个月租金损失，完全无视房屋质量问题持续存在、影响居住的客观事实。陆某并非“不配合维修”，而是王某在长达9年的租赁期内始终未提供合理的维修维护方案，以查验漏水原因拖延时间，且根本没有积极采取有效的维修维护措施。陆某从2019年起就漏水、物业服务差等影响居住问题协商无果后拒付物业费用，及后期拒付部分租金，是依法行使先履行抗辩权。此外，王某明知自身房屋防水及共用下水管道质量问题，承诺过减免物业费用及租金，其丈夫也电话口头承诺延长6个月租期以弥补陆某的损失，但王某出尔反尔，转而恶意取证提起了诉讼。3. 一审对装修、维修费用及财物损失未认定缺乏依据。王某提供房屋存在质量问题不具备居住条件，又不履行维修维护义务。陆某对房屋进行必要装修及维修维护，是为保障基本居住使用，应由出租人承担。4. 一审未启动鉴定属于程序严重违法。2018年5月开始二楼卫生间处地面渗水，陆某联系王某上门查看后重新做了防水台、更换了木地板，陆某自行更换了受潮损坏的卫生间门、灯具，及水电线路检修。但到了2019年6月前后同一个地方又开始渗漏，联系王某后其让找物业。2020年自楼上浴室营业之后漏水更加严重，陆某曾多次向王某与物业反映后总是相互推诿扯皮。双方的微信记录足以证实陆某就漏水问题已多次且及时履行了告知义务。反观王某几次上门查看漏水原因后，虽口头答应维修，却又以其患病、女儿高考、还要找物业查看等原因往后拖延，始终未采取实际行动，即漏水问题一直未得到根本解决。明显是王某未及时尽到维修维护义务扩大了损失而非陆某的责任。5. 在法院未启动鉴定固定证据之前，如进行房屋钥匙交接，其势必会毁灭证据。故陆某作为守约方具有正当理由，不构成违约，更不存在扩大损失。一审判决依据《民法典》第五百九十一条规定，认定陆某不得就扩大的损失请求赔偿。进而支持王某按合同约定标准主张的房屋占用费、物业费、公摊服务费，事实上剥夺了陆某请求赔偿实际损失的权利，属于适用法律错误。王某辩称，1. 关于房屋漏水问题，王某积极与陆某协商上门检查和维修事宜，陆某未能配合导致问题扩大，应自行承担相应责任。陆某主张房屋自2018年起便存在漏水问题，但未能提供有效证据证明其在合理期限内履行了及时通知王某的法定义务。根据双方聊天记录等证据，清晰显示王某多次主动联系、要求上门查看并安排维修，反观陆某却屡次以“出差在外”、“家中未收拾”、“装修期间无人照看”等理由推诿、拖延，导致维修工作无法开展。现陆某在诉讼中反称王某“拖延维修”，与客观事实严重不符，属于颠倒黑白。若房屋漏水问题真如陆某所言“严重影响正常居住使用”，其作为理性承租人，理应不会在长达十年的租赁期内多次选择续租。事实上，陆某持续承租并居住至今，足以证明房屋的居住条件符合其基本需求。2. 陆某主张房屋不具备居住条件、王某又拒不配合其办理公司迁址手续，均缺乏依据。陆某自2015年起即在此长期居住生活，其以实际居住行为认可了房屋的居住用途。现陆某以最初招租名义为由主张返还租金，既无合同依据，亦无事实基础，不应获得支持。案涉房屋对外出租之初即为商住两用或允许办公，至于办理公司迁址手续问题，王某从未设置障碍。3. 关于装修、维修费用及财物损失，陆某未能举证损失与王某行为之间存在因果关系。二次装修费用发生于2015年租赁初期，是陆某为满足自身居住需求而进行的。双方在长达十年的租赁关系中，从未就该笔费用的承担主体达成任何约定，陆某亦从未向王某主张过。二次装修的物品绝大部分系可移动的家具、家电等，陆某在租赁期限到期后完全可以搬走以降低自己的损失，即便系无法拆卸的添置物，该装修价值也在其十年承租期间内消耗完毕，其无权向王某主张。3. 关于维修费用，陆某主张的木门、门锁等更换费用，均发生于2016年至2021年期间。其未能举证证明该损坏系房屋本身质量问题导致，不能排除系其自身使用不当造成的自然损耗。上述费用对应的租赁合同早已履行完毕且未产生争议，陆某拖延至本次诉讼中才提出，有违常理，不应得到支持。4. 关于财产损失，一审法院未予准许其鉴定申请，完全正确。陆某此前从未向王某主张过任何具体财产损失，其损失范围、与漏水问题的关联性均无法确定。因陆某自身不配合的原因导致漏水问题长期未能解决，根本无法区分初始损失与扩大损失，鉴定已丧失客观基础。一审法院结合双方聊天记录等证据，采信王某关于“陆某未积极配合并导致损失扩大”的主张，符合证据规则。4. 关于租金问题，一审已充分考虑居住受影响情况，裁判公平合理。一审法院在查明事实基础上，酌情支持减免一个半月租金，已充分考虑陆某所称漏水问题对居住的影响。陆某要求返还或减免部分租金，缺乏法律依据，亦不符合公平原则。5. 关于物业费、房屋占用费等费用，陆某应依约承担。合同到期后，双方未续签书面合同，但陆某继续占有房屋，双方形成不定期租赁关系。其在搬离前，理应按照合同标准支付物业费、房屋占用费。陆某提起的反诉请求，无论是事实依据还是法律依据均不成立。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。王某向一审法院提出诉讼请求：1. 判令陆某立即返还位于盐城金鹰天地房产2幢313室的房屋；2. 判令陆某支付2024年12月1日起至2025年6月12日期间的房屋租金19200元，2019年1月1日起至2025年6月12日期间的物业管理费、公摊服务费21021.89元，合计40221.89元，并承担该数额 30% 的滞纳金12000元，以及以该数额为基数，自起诉之日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息；3.判令陆某支付自2025年6月13日起至房屋实际返还之日止按照每月3000元标准计算的房屋占用费，每月294.42元标准计算的物业管理费、公摊服务费；4.判令本案的诉讼费由陆某承担。陆某向一审法院提出反诉请求：1. 依法判令王某赔偿陆某添置基本生活设施、简易二次装修的损失17461元；2. 判令王某支付陆某维修维护费17140元；3. 判令王某承担因室内漏水造成的财物损失暂定1000元（具体金额待鉴定后确定）；4. 判令王某返还因房屋漏水造成25个月无法实际居住期间的租金71330元；5. 判令王某返还押金3000元；6. 判令王某返还错付的3000元电费；7. 判令王某向陆某开具已交租金311000元的税务发票；8. 本诉反诉的诉讼费由王某承担。一审法院认定事实：位于盐城市某地的房屋登记在王某、孙某名下，规划用途为办公，面积为68.47平方米。2015年10月15日，王某（出租方、甲方）与陆某（承租方、乙方）签订一份《个人房屋租赁合同书》，约定（摘要）：第一条，房屋基本情况。房屋坐落于某地，建筑面积68.47平方米（5.4米高）。第二条，租金、押金缴纳期及方式。（一）租用期限三年，自2015年10月15日至2018年10月15日。（二）支付方式：本合同签订之日，乙方一次性支付50000元，余额42000元于2016年12月31日前付清。另付押金人民币3000元。另付2016年物管费2793元，按实际费用每年一交。如续租，乙方需提前一个月支付下年房租及物业费；如不续租，乙方需提前一个月通知甲方，否则甲方有权扣除押金（以下第五条）。第三条，物管费、水电费、电话费和维修费的缴费办法。1.水电费、电话费、宽带费由乙方自行向有关部门缴纳；2.物管费由乙方直接交纳给甲方，按实际费用每年一交；3.维修费：租赁期间，乙方导致租赁物有关的设施损毁（包括地板），维修费由乙方负责。第五条，乙方的职责。1.乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的 3% 收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。第六条，甲方责任。1.甲方向乙方提供合格的房屋，并保证房屋内的水、电两通。4.如因租赁前装修引起的损坏等影响乙方使用，甲方应负责联系维修和定期维护。第八条，租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不负担责任，双方协商解决。若非甲方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，甲方须将押金及预付租金无息退还乙方。第九条，如因商场等外部因素造成乙方的损失，甲方应当积极维护乙方权益并协助追讨有关赔偿。第十二条，乙方如不续租，固定设备在不影响墙壁、地面等外观设施的情况下可自行处理。附注：屋内设施（附图）。附图照片内容为楼上景观、楼梯、楼上大房间（经理室）、过道壁柜、小厨房/茶水间、休息室及卫生间、楼下宽敞办公区。合同还约定了其他事项。王某、陆某分别在合同的甲方、乙方处签字确认。2015年10月10日，陆某向王某支付押金3000元。2018年8月6日，王某与陆某签订一份《个人房屋租赁合同书》，约定租期三年，自2018年10月15日至2021年10月15日，每月租金3000元，每半年支付一次，乙方需提前一个月支付下半年的租金18000元；2015年已支付押金3000元。物管费由乙方直接到物业部门交纳，按实际费用每年一交。该合同其他约定同上述2015年10月15日签订的合同。2020年9月30日，陆某向王某银行转账3000元，备注为“中南合牛坊电费”。同日，王某向陆某微信转账3000元。2020年12月2日，陆某向案涉房屋的物业公司即某物业公司（下称某物业公司）支付物业费3533.16元。同日，某物业公司向陆某开具一张金额为3533.16元的发票，备注为2#313物业管理费、公摊服务费，收费周期2017.12.25- 2018.12.24。2021年10月15日，王某与陆某又签订一份《个人房屋租赁合同书》，约定租期三年，自2021年10月16日至2024年10月15日，每月租金3000元，每半年支付一次，乙方需提前一个月支付下半年的租金18000元；2015年已支付押金3000元。物管费由乙方直接到物业部门交纳，按实际费用每年一交。出租期间，如有任何特殊情况影响出租或承租，甲乙双方应提前2个月告知对方。该合同其他约定同上述2018年8月6日签订的合同。2022年12月13日至12月15日期间，王某与陆某通过微信沟通案涉房屋物业费事宜。王某：“临近年底，物业又来催物业费了，目前已经欠缴4年……您这里不缴费，他们肯定联系我。”陆某：“物业费当时有没有标准给到你？年年都在涨，幅度还很大，不知道以什么标准收取和涨价的？”王某：“有标准的，刚买房前两年物业费打折按3.4（元）每平方收取（也就是你承租的第一年），之后都是按4.3（元）每平米，我们家是68.47平方米，所以现在每年的收费标准是 4.3 × 68.47 = 3533.05 （元）。”陆某：“收费不合理，他们是知道的，所以给你施加压力。”王某：“我的想法是我不愿意欠缴这么久的物业费用……麻烦陆某就公摊收费这一块跟物业看看能否争取一点优惠，实在争取不到，我愿意每年承担800元的物业管理费用，这是我的诚意，您缴费之后我就付费给您。”陆某：“我是觉得有不合理收取的地方，大部分服务都没有，楼上和这层楼经常有大型装修干扰，和他们也提出过多次，一直没有说法给我……”2023年8月23日至9月6日期间，王某通过微信与陆某沟通物业费问题：“我们从2019年开始至今未交物业费，你至少先补交2年的吧……在你（找物业）谈的基础上，我承担每年800的物业费，上次说好的，但是不交肯定不行。”陆某回复：“他们前面几年服务不到位，现在楼上开浴室，潮湿的衣物等等发霉损坏严重，我也提出来了，物管费照交，但要有说法。”陆某同时发送3张案涉房屋墙面渗水发霉、开裂脱落的照片。2023年8月31日至9月6日期间，陆某向物业管理员“叶子”发送微信消息：“自从楼上浴室开了至今，这里就成了这样，中间还曾经大量的渗滴过水，沙发都湿透了，因为我曾反映过原来的物管，他们不管，现在我反映给你们，看如何处理？”陆某同时还发送4张案涉房屋墙面渗水发霉、开裂脱落的照片。“叶子”于2023年9月2日回复：“好的，领导说我们这边先弄防水的涂料处理。”2023年12月2日，王某向陆某发送微信消息：“陆某，家里收拾差不多了吧，这两天可有空约物业去看看。我跟物业联系了一下，请他们找师傅去看，我们自己先别找其他人，不然以后说不清楚，就找物业协调维护。现在就看你这里的时间。”陆某：“这段时间事情太多了，都来不及收拾，能过个10天啊？”王某：“好。”2023年12月19日，王某向陆某发送微信消息：“陆某，你那边收拾的怎么样啦，这个周末可以跟物业约时间去看看吗？”陆某：“还没呢，收拾了一半。”王某：“主要是看一下潮湿程度，让他们尽量修补，我的想法是就找物业，以后有问题可以还找他们，不然他们会不认账的。”陆某：“是的呢。”后双方于2024年1月7日会同物业公司对案涉房屋进行查验，未找到漏水原因，王某后通过微信告知陆某不用水时是否会滴水，并提醒出门时关闭水闸。陆某提出地板需要更换，王某回复年后一起维修。1月8日，陆某告知一晚上滴了小半桶水，王某回复要尽快查验漏水原因。1月10日，陆某再次告知滴水，王某回复要尽快查验漏水原因。2024年2月1日，陆某询问春节前能否更换地板，称曾被地板绊倒导致尾椎骨摔断。双方协商年后对地板更换和漏水一起进行维修。2024年3月14日，王某询问陆某何时能对漏水原因进行检查，陆某回复下周联系。3月21日，王某约陆某对漏水原因进行敲墙查验，陆某回复敲墙可能导致多天不能用水，且需要有人在家进行照看，并告知卧室门与卫生间门变形无法关闭。王某回复可一并进行装修，需陆某定好时间。3月26日，陆某告知下个月进行查验维修。2024年5月26日，王某询问陆某案涉房屋何时能进行查验维修，双方初定时间于6月中旬。7月31日，王某询问陆某何时回盐城，提前约师傅进行维修，陆某告知在出差，回来后联系。8月5日至8月9日期间，王某多次询问催促何时能查验维修案涉房屋。陆某于8月9日回复查验维修需有人在现场照看，房屋漏水不是自己的原因，王某不应在其没有合适时间时不停地催促维修；陆某同时提出因楼上开设浴室导致落水量太大，其要投诉物业公司并要求赔偿家居用品损失。双方约定8月10日会同物业公司现场商谈。2024年8月10日，王某与陆某协商物业费事宜，提出先支付2019年、2020年的物业费，并提出因9月份要确定是否续租，需对案涉房屋进行修缮。陆某回复物业公司并未解决漏水问题，在此之前不交纳物业费。8月11日，王某：“如果续租，鉴于物业服务管理你并不满意，但肯定是有服务的，目前我改变不了现状，那么我承担一半的物管费。”陆某告知如进行维修，案涉房屋的水电系统需要大修重做。王某回复需对案涉房屋重新拾掇。2024年11月23日，王某询问陆某是否续租案涉房屋，陆某回复可能要续租一年，并提出案涉房屋从2024年5月开始无法居住，希望减少房租。王某回复房租不能减少，但如续租一年，因装修空置期可以免一个月房租。2024年11月30日，王某向陆某催要租金并询问是否续租。陆某于12月1日回复案涉房屋无法居住，水电卫及周边环境均存在问题。王某回复重新装修即可解决水电卫问题，陆某既不续租又不腾出时间装修自相矛盾，如不适合居住可以不续租。陆某：“这几个月都没住，以前也是，房租给的很冤枉，我没有及时提出是我的问题。前面没扯过，我自己解决了，这次实在解决不了。”王某：“现在只有租和不租的问题，12月15日之前整理好，我要安排装修。如果你要时间长一些，请支付房租，总不能你说不能住，想交低房租，我不能接受。”陆某回复：“我就诊结果出来后回去给你个时间。”12月8日，王某询问陆某何时能对案涉房屋进行装修，陆某回复已重新寻找房屋，但目前没地方放家具。王某告知要抓紧时间在年前对案涉房屋进行装修，年后重新对外出租，已宽限陆某半个月房租，超过12月15日需继续支付房租。双方后续就案涉房屋的租金及物业费产生争执。陆某表示案涉房屋不能实际居住，重新装修费事费时，半个月时间来不及搬走。王某告知早已提出对案涉房屋进行装修，系陆某多次拖延。12月8日至12月17日期间，王某多次要求陆某明确搬离时间或是否续租，并发送《限期搬离通知函》，陆某未予以回复。2024年12月21日，陆某通过微信向王某发送消息：“如果年底有（装修补贴）的话我抓紧让出装修时间，但是家具电器实在没地方放，我找了半个多月，没有一家没有家具电器的，盐城中介基本问遍了。”王某：“家具家电你列个清单给我看一下，我问问师傅是否影响装修。环境问题倒是你考虑是否续租的重点，不续租也理解。”陆某告知家具家电清单，并提出卫生间漏水，周末隔壁开“轰趴”没法待人。王某回复：“你大概率不会续租了，全套基本生活电器和家具都不搬走是不合适的，太多了我也不好装修啊……我之前同意床不好拆卸可以暂时放置，但其他东西不能一直占用我的房子放置。”2024年12月24日，王某向某物业公司支付物业费3533.16元。同日，某物业公司向王某开具一张金额为3533.16元的发票，备注为2#313物业务费，收费周期2019.1.1-2019.12.31。2025年1月3日，陆某通过微信向王某再次发送消《限期搬离通知函》，陆某未予回复。2025年4月29日，陆某通过微信向王某发送消息，告知其如已搬离案涉房屋可明确通知双方进行交接，避免产生额外房租，陆某未予回复。2025年5月1日上午9时许，王某通过微信向陆某发送消息：“是不是确定今天搬家？钥匙如何交接？为何不提前联系我，早做安排？物业问我，我不知道是不是你的东西，所以等你确认。”“陆姐，什么时候把钥匙交给我们或者交给物业，钥匙交接才算租赁结束，否则继续计算租金，请知悉。”陆某未予回复。同日，盐城市公安局新都派出所出具一份《接处警工作登记表》，载明（摘要）：陆某报称其是租客，因物业费与房东有纠纷已诉至法院。现其要将房间内物品搬走，房东联系物业不让其搬走。民警告知报警人合法途径维权。某物业公司出具《物品出入登记表》《大件物资放行条》各一份，载明（摘要）：2#313室房屋的租客陆某申请搬运家具25件、家电20件、私人物品10件，经与业主电话核实同意放行，放行时间为2025年5月1日11时42分。2025年6月9日，王某向某物业公司支付物业费17488.73元。同日，某物业公司向王某开具一张金额为17488.73元的发票，备注为2#313物业务费，收费周期2020.1.1- 2024.12.31、2025.1.1- 2025.6.12。2025年7月3日，陆某通过12345政务服务便民热线投诉，称某物业公司因物业费问题阻挠其搬离案涉房屋，其报警后，出警人员以房东不在现场为由不予协调处理。案涉房屋长期渗水漏水，要求鉴定漏水原因，物业公司赔偿拖延搬离时间的费用及损失。本案一审审理过程中，王某另提交以下证据：1. 某物业公司《催缴通知书》，载明案涉房屋欠缴2018年12月25日至12月31日、2020年1月1日至2024年12月31日期间的物业管理费及公摊服务费，单价合计为4.3元/平方米/月，合计欠付物业费17728.9元，王某另还支付了2019年的物业费3533.16元，拟证明陆某应予承担上述欠付物业费等费用。2. 中国银行流水明细，拟证明近一年内陆某租金为一月一付，应视为对房屋现状的认可。陆某另提交以下证据：1. 公寓造价单、付费票据、微信聊天记录截图，拟证明：王某未提供合格的租赁房屋，陆某对案涉房屋进行装修投入76132元。2. 公寓造价单、付费票据、派工单、销售凭单，拟证明：租赁期间，陆某为更换木门、门锁、花洒、洗漱柜、水龙头、卫生间换气扇、马桶盖、灯具、电箱控开及水电检修等支付各项维修费用合计17140元，应由王某承担。3. 案涉房屋照片24张、光盘2张，拟证明因案涉房屋漏水，造成墙体霉变、木地板开裂、木质家具断裂、真皮沙发霉变、钢琴受潮变音、电器插头烧坏。4. 销售凭单、微信转账记录，拟证明：陆某为购买木沙发椅2把支付2246元、智能马桶盖1只支付1610元、消防器材支付706元，因漏水造成木质沙发椅受潮损坏、马桶线路受潮烧坏，为防止电路烧坏引发火情而购买消防器材，王某应予以赔偿。5. 案涉房屋2016年1月至2025年7月期间的水费用量及交费明细单，拟证明：2015年10月至2025年7月期间，因案涉房屋不具备合格居住条件及漏水问题，导致陆某在2015年10月15日至2016年5月9日、2019年7月1日至2019年10月28日、2024年5月5日至2025年7月2日期间累计25个月未能实际居住，按照109个月总租金311000元计算，应返还租金71330元（计算方法： 311000÷109×25 ）。6. 酒店住宿发票一张，备注为2024年11月25日入住、11月29日离店，拟证明因案涉房屋无法居住，陆某住酒店5天。7. 陆某与案外人王晓毅签订的《房屋租赁合同》及微信转账记录，拟证明陆某于2024年12月31日另行租赁房屋，不再居住案涉房屋。8. 2023年6月6日、2023年6月14日的《接处警工作登记表》各一份，载明陆某投诉案涉房屋附近有装修噪音扰民；王某与某物业公司于2015年3月签订的《前期物业管理服务协议》一份，载明物业服务费按建筑面积计，办公用房为4.3元/月/平方米，前两年按3.4元/月/平方米优惠收取；案涉房屋门口照片一张。上述证明共同拟证明：物业服务存在缺陷，物业费应予以减免。本案一审审理过程中，陆某向一审法院提出司法鉴定申请，申请对案涉房屋漏水原因、沙发等财物损失的价值及财物损坏与房屋漏水存在因果关系进行鉴定。王某则不同意对上述事项进行鉴定，认为陆某主张的损失与案涉房屋渗水有无直接因果关系存疑，即便存在一定的关系也系因陆某不配合解决渗水问题所致。一审庭审中，王某陈述（摘要）：我已交纳2019年1月1日至2025年6月12日期间的物业费，根据实际交纳金额向陆某主张，其中2020年1月1日至2024年12月31日的物业费，物业公司予以九折优惠。陆某应支付2024年12月1日至2025年6月12日期间的租金19200元，并承担后续的房屋占用费及物业费。陆某陈述（摘要）：因案涉房屋不具备居住条件，我承租后进行装修，实际于2016年5月9日前都未实际居住。租赁房屋期间，我多次提出因房屋漏水及物业服务不周，要求减免租金及物业费，但王某和物业公司相互推诿，一直未予解决，导致我长期未能实际居住案涉房屋。王某曾承诺每年补贴我物业费800元，后又承诺承担一半的物业费，此后还口头承诺我物业管理费由其全部承担，王某丈夫曾承诺给予我半年的免租期。我于2020年12月支付的物业费应当是预交了2021年度的物业费。2025年5月1日，王某及物业公司阻拦我搬离房屋，经报警后放行三辆车的物品，还有一辆车的物品和未装车的室内部分物品被留置在现场。双方一致确认，陆某已支付房屋租金至2024年11月30日，另已支付押金3000元。一审另查明，2025年2月20日，孙某提交一份情况说明，载明（摘要）：我和王某系夫妻关系，案涉房屋系我与王某共同共有。现全权委托王某处理关于案涉房屋一切事务（含诉讼）。一审法院认为：王某与陆某订立的三份《个人房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同的约定，遵循诚实信用原则，全面恰当地享有权利和履行义务。## 一、关于房屋返还及房屋占用费根据2021年10月15日订立的合同约定，租赁期限为2021年10月16日至2024年10月15日，每月租金3000元，每半年支付一次，乙方需提前一个月支付下半年的租金18000元。2024年10月15日，租赁期限届满后，陆某并未搬离案涉房屋，而是继续使用案涉房屋。双方一致认可租金已支付至2024年11月30日，应视为租赁期限延长至2024年11月30日。但陆某在其与王某就续租未能达成一致的情形下，仍未在2024年11月30日之前腾退案涉房屋，应当继续承担房屋占用费。考虑到王某曾于2024年12月8日在微信中提示陆某租金已宽限半个月，超过12月15日需继续支付租金，应视为2024年12月1日至12月15日系王某给予陆某的腾退房屋时间，在此期限陆某无需承担租金。但陆某仍未在2024年12月15日前腾退房屋，其应当自2024年12月16日起参照合同约定的租金标准继续承担房屋占有使用费，至2025年6月12日（5个月27天）的房屋占用费为17700元（计算方法： 3000×5 + 3000÷30×27 ；还应继续按照该标准承担自2025年6月13日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费。王某的主张具有事实依据，一审法院予以支持。同时，陆某应将案涉房屋腾空后返还王某。陆某辩称，王某承诺给予其6个月免租期，但并未举证证明，一审法院对此不予采纳。陆某还辩称，王某及某物业公司于2025年5月1日阻拦其搬离案涉房屋，并非其不办理房屋交接手续。经查，其一，王某于2025年5月1日上午9时许通过微信询问陆某是否于当日搬家并向其确认物品归属，同时要求陆某交还房屋钥匙，但陆某均未予回复，而未要求王某协调物业公司放行。其二，根据《物品出入登记表》及《大件物资放行条》载明内容，物业公司于当日11时42分放行，并未超过合理的时间和必要的限度。其三，陆某此后仍未主动腾空房屋和交回房屋钥匙，并有部分物品遗留继续占用案涉房屋。综上，陆某在客观上并不存在无法腾退房屋的障碍，其未将房屋腾空返还系其主观方面的原因，应当继续承担房屋占用费，故一审法院对其辩称意见不予采纳。## 二、关于物业管理费、公摊服务费按照案涉合同的约定，物管费由乙方直接到物业部门交纳，按实际费用每年一交，故陆某应当承担租期内及房屋占用期间的物业管理费公摊服务费。案涉房屋规划用途为办公，根据王某与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》、陆某及王某支付物业费的情况、物业公司向陆某及王某开具的物业费发票等证据，可以确认案涉房屋物业费标准为每月4.3元/平方米，案涉房屋面积为68.47平方米，据此计算每月物业费数额为294.42元。王某已代为向物业公司交纳2019年1月1日至2025年6月12日期间（6年6个月12天）的物业管理费、公摊服务费，在此期间的费用数额为23082.61元[计算方法： 4.3×68.47×(6×12 + 6 + 12÷30) ]。其中，物业公司系按照九折收取2020年1月1日至2024年12月31日期间的费用，王某就上述期间的费用实际垫付21021.89元（计算方法： 3533.16 + 17488.73)。陆某提出，王某在微信中承诺每年补贴其物业费800元。经查，2022年12月15日，王某在微信中提出让陆某向物业公司就公摊收费争取优惠，如无法争取到优惠，则由王某每年承担800元的费用，并在陆某实际付费后支付。2023年8月23日，王某再次在微信中提出，在陆某找物业谈的基础上，承担每年800元的费用。上述意见表明，王某在陆某主动与物业公司交涉商谈优惠无果，且陆某已实际支付欠付费用的情况下，自愿自2019年1月1日起每年由其承担800元的物业管理费。此后，陆某仅与物业服务人员就漏水等问题进行了交涉，且未支付2019年1月1日以来的费用，不符合上述每年承担800元费用的要求，但王某的上述意见可以视为其亦认同物业服务存在不到位之处，对陆某承租房屋带来一定不利影响，同意在物业管理费上适当减轻陆某的付款义务。故王某应承担2019年1月1日至2023年12月31日期间的物业管理费4000元（计算方法：5×800），按比例承担2024年1月1日至2024年11月30日期间的物业管理费733元（计算方法：11÷12×800），合计4733元。王某自愿承担每年的物业管理费800元，应仅限于双方约定的房屋租赁期限内，并不及于房屋被占用期间，且陆某在王某多次催告下拒绝腾退房屋，故2024年12月1日之后房屋被占用期间的物业管理费全部由陆某承担。据此，陆某应承担2019年1月1日至2025年6月12日期间的费用16288.89元（计算方法：21021.89- 4733）。王某还主张陆某承担自2025年6月13日起至房屋实际返还之日止按照每月294.42元标准计算的物业管理费、公摊服务费。王某虽未实际支付2025年6月13日后的费用，但双方合同已经终止，王某作为房屋产权人仍需实际承担后续费用，而案涉房屋由陆某继续占用，王某主张陆某承担后续费用并无不当，应予支持。关于陆某提出王某承诺承担一半物业费的问题。经查，王某于2024年8月11日在微信中提出，如果陆某续租，则由其承担一半的物业管理费。但陆某实际并未与王某签订书面续租合同，仅在合同约定的2024年10月15租期届满后将租期延长至2024年11月30日，故陆某无权要求减少一半的物业管理费。至于陆某还提出王某还口头承诺全部物业费由其承担，但对此并无证据证明，一审法院对该意见不予采纳。陆某又辩称，物业公司未对案涉房屋漏水进行维修，且物业服务存在缺陷，物业费应予以减免，并提交其投诉噪音扰民的《接处警工作登记表》、案涉房屋照片等证据予以证明。对此，一审法院认为，在王某已向物业公司交纳物业费的情形下，陆某应向王某承担该物业费，且部分物业费已由王某承担，适当减免了陆某应承担的物业费数额，故一审法院对该辩称意见不予采纳。至于陆某反映的物业服务质量问题，其在本案中并未充分举证证明，陆某可另行向物业公司提出主张，本案中不予理涉。三、关于返还25个月租金的问题陆某主张，因案涉房屋不具备居住条件及漏水等原因，导致2015年10月15日至2016年5月9日、2019年7月1日至2019年10月28日、2024年5月5日至2025年7月2日期间累计25个月未能实际居住，要求王某返还该期间的租金71330元，并提交案涉房屋照片、微信聊天记录截图、2016年1月至2025年7月期间的水费用量明细单、酒店住宿发票、与案外人签订的《房屋租赁合同》及微信转账记录等证据予以证明。对此，一审法院认为，其一，陆某并未就其在上述期间内无法居住充分举证证明，其提交的用水明细单、酒店住宿发票均不足以证明与房屋无法实际居住之间存在关联性。其二，王某与陆某共签订三份房屋租赁合同，租赁期限分别为2015年10月15日至2018年10月15日、2018年10月15日至2021年10月15日、2021年10月16日至2024年10月15日，其中前两份合同早已履行完毕，陆某在上述合同期间内从未提出案涉房屋不能实际居住，如确实存在上述问题，理应在续租合同中提出，而非在合同履行完毕数年后主张2015年10月15日至2016年5月9日、2019年7月1日至2019年10月28日期间未能实际居住而要求返还租金，该主张缺乏依据，且有违常情常理。其三，陆某主张2024年5月5日至2025年7月2日期间因房屋漏水未能实际居住。经查，陆某于2024年11月23日才在王某询问是否续租时首次提出案涉房屋自2024年5月开始无法居住，希望减少房租，而王某在此前自2023年12月起即已多次提出对案涉房屋漏水原因进行查验并重新装修，但陆某均以自身的种种原因予以推延，始终未配合王某提出的查验和维修房屋，故即使其房屋长期无法居住属实，也不应归责于王某，陆某完全可以通过有效配合王某查验维修予以解决。此外，陆某并未支付2024年12月1日之后的租金，无权要求返还2024年12月1日至2025年7月2日期间的租金。其四，陆某虽于2024年12月31日另行租赁房屋，但在王某多次询问陆某何时搬离案涉房屋并发送《限期搬离通知函》的情形下，陆某均不予回复且未返还案涉房屋，房屋仍实际由陆某占用至今。综上，陆某以没有实际居住案涉房屋为由主张王某返还租金缺乏依据，一审法院不予支持。但根据双方提交的证据，案涉房屋漏水的事实存在，一定程度上影响了陆某的正常居住使用。一审法院根据上述情况，结合王某在2024年11月23日的微信聊天记录中陈述因装修空置期可以免一个月房租，酌情减免陆某一个月的租金，从陆某应承担的2024年12月16日至2025年6月12日期间的房屋占用费中扣除，即陆某应承担该期间占用费14700元（计算方法：177XXXXX0）。四、关于二次装修损失、维修维护费用陆某主张王某赔偿对案涉房屋进行二次装修的损失17461元、维修维护费17140元，并提交公寓造价单、付费票据等证据予以证明。对此，一审法院认为，其一，陆某于2015年10月15日开始承租案涉房屋，双方并未约定由王某承担该房屋的二次装修，且根据双方签订的第一份房屋租赁合同及所附屋内设施照片，足以证明陆某在承租时即已明确知晓案涉房屋实际情况并接收王某按照当时的状况交付的房屋，后陆某出于自身居住使用需要而对案涉房屋进行装修，其向王某主张该装修费用并无依据。此外，陆某已承租使用案涉房屋近十年，该装修价值已在承租期间内逐渐消耗，其并无证据证明当前的装修残值。其二，双方合同约定，租赁期间，乙方导致租赁物有关的设施损毁，维修费由乙方承担。陆某主张的更换木门、门锁等各项维修费用，但并未就木门、门锁等损坏的原因进行举证，不能排除系陆某自身使用过程中造成损坏而按照约定应由其自担维修费用的情形。此外，上述维修费用发生于2016年4月至2021年9月之间，该期间对应的两份房屋租赁合同早已履行完毕，如维修事项按约应由王某承担，陆某应在维修费用实际发生后及时提出冲抵租金等要求，而非双方就合同履行发生纠纷后在诉讼阶段才提出，故该主张亦缺乏充分依据。综上，一审法院对上述两项反诉主张不予支持。五、关于案涉房屋漏水造成的财物损失陆某主张王某赔偿案涉房屋漏水造成的财物损失，并申请对案涉房屋漏水原因、皮沙发等财物损失的价值，以及房屋漏水与财物损坏之间存在因果关系进行司法鉴定。经查，陆某于2023年8月首次向王某及物业公司反映案涉房屋因漏水导致墙面发霉、开裂，从陆某微信陈述和照片显示的内容看，漏水问题应发生在此之前，陆某应及时联系王某及物业服务人员排查原因、有效维修，若能及时查明原因并维修到位，完全可以将损失限定在最小范围内，但在王某此后多次联系协商上门检查和维修事宜，陆某均未能积极予以配合，致漏水问题迟迟未得到解决造成损失扩大，而陆某在发现漏水后未及时采取有效措施和配合王某采取有效措施，应对损失的扩大自担责任，其不得就扩大的损失请求赔偿。故房屋漏水与陆某所主张的财物损失如果存在客观上的因果关系，该损失也系在长期漏水过程中所形成，无法区分漏水造成的初始损失和扩大损失，故对陆某提出的鉴定申请已丧失基本条件，一审法院不予准许。六、关于迟延支付的滞纳金王某主张陆某承担迟延支付租金及物业费金额 30% 的滞纳金12000元，并承担以欠付金额40221.89元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止按同期LPR计付的逾期付款利息，并要求不予返还押金3000元。经查，案涉合同第五条约定，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的 3% 收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。王某主张陆某承担滞纳金、逾期付款利息，实质系主张陆某承担逾期支付租金、物业费的违约责任。对此，一审法院认为，违约金的数额应以填补损失为主，兼具适当惩罚性。王某并未举证证明其遭受的实际损失，在此情形下，其损失主要是陆某逾期付款造成的利息损失考虑到案涉房屋在租赁期间确实存在漏水等问题，对陆某居住使用房屋造成一定影响，并造成其一定财物损失，王某就此也构成一定程度的违约，故对其滞纳金的主张，一审法院不予支持。七、关于错付电费和开具发票陆某主张王某返还错付的电费3000元。经查，陆某于2020年9月30日向王某银行转账3000元，备注为“中南合牛坊电费”，王某已于同日通过微信转账向陆某返还该3000元，在陆某无其他相反证据的情形下，应认定3000元错付电费已经返还，故一审法院对该主张不予支持。陆某还主张王某向其开具已支付租金311000元的发票。经查，双方合同并未约定王某负有向陆某开具发票的义务，故一审法院对该主张不予支持。综上，陆某应承担截至2025年6月12日的房屋占用费14700元，物业管理费公摊服务费16288.89元，合计30988.89元，扣除已交纳的押金3000元，尚需支付27988.89元。同时，还应承担自2025年6月13日起至实际返还之日止，按每月3000元的标准计算的房屋占有使用费，按每月294.42元的标准计算的物业管理费、公摊服务费。对于陆某反诉主张返还的3000元押金，已在陆某应付款项中扣除，无需再行处理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十一条、第七百一十二条、第七百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条之规定，一审法院判决：一、陆某于判决生效后十五日内将位于盐城市解放南路268号某地的房屋返还王某；二、陆某于判决生效后十五日内支付王某房屋占用费、物业管理费、公摊服务费合计27988.89元，并承担自2025年6月13日起至房屋实际返还之日止按每月3000元计算的房屋占用费、按每月294.42元计算的物业管理费、公摊服务费；三、驳回王某的其他本诉请求；四、驳回陆某的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费714元，由王某承担114元，陆某承担600元；反诉案件依法减半收取764元，由陆某承担。本院对一审判决查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：1. 本案中王某是否未及时对房屋漏水问题进行维修处理，导致陆某财物损失，是否应当对财物损失价值进行鉴定；2. 陆某主张案涉房屋不具备居住条件，房屋漏水、王某承诺免租为由，要求减免租金是否具有事实与法律依据；3. 陆某主张的房屋二次装修费用及维修费用是否应当予以支持。本院认为，王某与陆某自2015年10月至2024年10月期间，签订三份租赁合同，每份租赁合同租赁期限为三年，该三份合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方均具有约束力。关于争议焦点一，根据双方所举的微信记录看，2021年10月11日，王某提出续租事宜，陆某提出“水把天花板漏发霉了，怎么弄”，但双方于4日后即2021年10月15日签订了第三份租赁合同，可以说明双方就此问题能够协商一致，且陆某能够接受房屋现状。此后直至2023年8月，双方商谈物业费问题时，陆某向王某及物业公司反映案涉房屋因漏水导致墙面发霉、开裂。后物业公司人员于2023年9月2回复“好的，领导说我们这边先弄防水的涂料处理”。从2023年12月2日，王某联系陆某有空约物业去看看，陆某称需要收拾一下，直到2024年1月7日双方会同物业公司查验漏水原因，但未找到漏水原因。2月1日，双方协商年后更换地板、维修漏水问题。2024年3月14日后王某多次联系陆某协商上门检查和维修事宜，陆某未能积极予以配合，致漏水问题迟迟未得到解决造成损失扩大。陆某主张其沙发、钢琴、电暖气片等损失，但在2023年8月其向物业反映问题时也仅提出沙发因漏水湿透，并未提起其他损失，且其在发现渗漏的情况下，更应及时采取有效防护措施保护室内财物，其不应就扩大的损失请求赔偿。一审法院考虑到，损失是在长期漏水过程中所形成，无法区分漏水造成的初始损失和扩大损失，对陆某申请损失鉴定并主张赔偿的请求不予支持，并无不当。对于初始损失，一审法院在处理王某向陆某延迟支付租金和物业费滞纳金时已经予以考虑到房屋漏水损失问题，对王某主张的滞纳金并未支持，实际适当支持了陆某主张的损失。二审中，王某作出书面承诺，同意在一审判决基础上放弃5000元，对陆某因漏水产生的损失予以补偿，双方在本案生效判决履行或执行中按此处理。关于争议焦点二，陆某主张因案涉房屋不具备居住条件及漏水等原因，导致2015年10月15日至2016年5月9日、2019年7月1日至2019年10月28日、2024年5月5日至2025年7月2日期间未能实际居住，要求王某返还该期间的租金。本院认为，对于陆某主张返还2015年10月15日至2016年5月9日、2019年7月1日至2019年10月28日期间的租金问题，该期间租金属于早已履行完毕第一份、第二份租赁合同内的租金，在第一份、第二份租赁合同履行期间以及第三份续租合同签订前，陆某均未提出上述问题，现其在合同履行完毕数年后返还租金，依据不足，对此不予支持。对于陆某主张返还2024年5月5日至2025年7月2日期间的租金问题，结合双方的微信记录看，自2024年5月王某多次询问陆某何时查验维修房屋，但陆某称其出差、不应不停催促等理由，未能积极配合王某查验和维修房屋。考虑到案涉房屋漏水的情况，一定程度上影响了陆某的正常居住使用，一审法院结合双方的微信沟通情况，酌情减免陆某一个月的租金，并无不当。另，陆某所称王某承诺予以减免6个月的租期，并无证据证明，对此本院亦不予支持。关于争议焦点三，对于二次装修费用，陆某于2015年10月15日签订第一份租赁合同时，陆某在承租时知晓案涉房屋实际情况，且双方并未约定由王某承担该房屋的二次装修，故对陆某以自身居住使用需要产生的二次装修费用，不应由王某承担。对于维修费用，陆某主张的更换木门、门锁等各项维修费用，但并未就相关设施损坏的原因进行举证，也无证据证明其在合同履行期间曾向王某提出维修或及时提出冲抵租金等要求，其主张依据不足，故对其主张该两项费用不应支持。综上，陆某的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2602元，由陆某负担。
