案情详情

（一）案件基本事实

某年某月某日，原告、被告经第三人某房产经纪公司中介服务介绍，三方签订《九江市存量房买卖合同》，约定原告将其所有的某处房屋以总价若干元出售给被告。合同约定：被告应于过户当日支付定金若干元，于权属转移登记当日支付购房款及物业保证金。合同还约定了逾期履行超过十五个工作日构成根本违约及违约方承担守约方诉讼费、保全费、律师费等相关费用。

合同签订当日，被告向第三人支付定金若干元，另向第三人出具剩余定金欠条一份，载明于次日支付。嗣后，被告未再支付剩余定金，亦未履行后续购房义务。

（二）各方争议焦点

原告诉称： 请求判令解除买卖合同；判令被告支付定金共计若干元（已付部分+欠付部分）；判令被告支付违约金；判令本案诉讼费、保全费、律师费等由被告承担。理由：被告仅支付部分定金，剩余定金及购房款均未支付，逾期付款已超十五个工作日，构成根本违约，导致房屋交易搁置。

被告辩称： 定金为实践性合同，未支付部分不生效；定金与违约金不得同时适用；原告无实际损失，违约金主张缺乏依据且标准过高；律师费主张缺乏完整证据链；合同签署存在中介机构不当促成因素，被告过错程度较低。

第三人述称： 所有过程经双方同意，当晚到被告家中签合同，被告对合同内容看得很清楚并针对合同内容要求更改，且承诺次日补齐剩余定金。

处理结果

（一）关于合同解除

法院认为，合同系三方真实意思表示，合法有效。现双方均无意继续履行合同，应予解除。

（二）关于定金

法院认为，根据《民法典》第五百八十六条，定金合同自实际交付定金时成立。合同约定定金为若干元，但被告仅实际交付若干元，故本案定金应以若干元为准。被告未履行购房义务构成违约，根据定金罚则，无权要求返还定金。原告要求被告支付剩余定金的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。

（三）关于律师代理费

法院认为，合同明确约定违约方须承担守约方诉讼费、保全费、律师代理费等费用。原告聘请律师并支付代理费若干元，有发票佐证，符合行业收费标准，被告应承担该项费用。

（四）判决主文

一、解除买卖合同；

二、被告已支付的定金归原告所有，第三人于本判决生效之日起五日内将保管的定金交付给原告；

三、被告于本判决生效之日起五日内向原告支付律师代理费若干元；

四、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费减半收取及申请财产保全措施费，由被告负担。

案件总结

（一）裁判要旨

定金的实践性合同性质：定金合同自实际交付定金时成立。合同约定的定金数额虽大于实际交付金额，但定金以实际交付的金额为准成立，未支付部分不产生定金效力。守约方不得主张违约方支付未实际交付的剩余定金。

违约金与定金的择一适用：定金与违约金不能同时适用，守约方应选择适用定金罚则或违约金条款。

合同中律师费承担条款的效力：合同明确约定违约方承担守约方律师费的，守约方提供了律师费发票且符合行业收费标准的，违约方应承担该项费用。

（二）典型意义

本案系二手房买卖合同纠纷中典型的买方违约案件，涉及定金的实践性合同性质、定金与违约金的关系、律师费承担等核心法律问题。法院明确了定金的实践性特征——未实际交付的定金不产生定金效力，买受人仅就实际交付部分承担定金罚则责任，但已付定金不予退还。本案也确认了合同中约定的律师费承担条款的有效性，守约方提供发票即可主张该项费用。本案为同类房屋买卖合同纠纷中违约责任的认定和责任范围提供了参考。

（三）张韩灵律师在本案中的核心价值

张韩灵律师在本案中展现了在买方违约的房屋买卖合同纠纷中，以定金罚则和合同约定的律师费条款实现守约方权益最大化的专业诉讼能力：

其一，精准把握定金的实践性合同性质，理性主张定金罚则而非要求支付未付定金。 原告主张被告支付定金共计若干元（含已付部分和欠付部分）。张韩灵律师准确理解《民法典》第五百八十六条关于“定金合同自实际交付定金时成立”的规定，在庭审中理性认识到未付部分不产生定金效力，将诉讼策略聚焦于“已付定金不予退还”这一核心主张，而非坚持要求被告支付未付的剩余定金。法院最终全面采纳这一观点，判决已付定金归原告所有。这一精准的法律适用确保了诉讼主张的合法性和可支持性。

其二，有效利用合同中律师费承担条款，为守约方争取到律师费全额赔偿。 买卖合同第九条第（五）款明确约定违约方承担守约方律师费。张韩灵律师提供了律师事务所开具的律师费发票，虽未提供委托代理协议和转款凭证，但结合收费标准与案件复杂程度，法院认定该费用“符合相关行业收费标准”，全额支持了律师费诉请若干元。这一安排使原告能够以“零维权成本”实现权利救济。

其三，在撤回违约金诉请后仍实现核心维权目标，体现诉讼策略的灵活性。 原告原诉请中包括违约金若干元，后在庭审中撤回该项主张。这一策略性撤回在事实上是有利的——在定金已获支持的情况下，继续主张违约金可能面临被告“定金与违约金不得并用”的抗辩；撤回违约金诉求也未影响法院对定金罚则和律师费的支持，最终判决结果已充分维护原告核心权益。

其四，在被告抗辩“中介不当促成”的情况下，有效维护合同效力和守约方权益。 被告抗辩称系在中介不当促成下情急签订合同、未仔细审查。张韩灵律师通过提交微信聊天记录、欠条等证据，证明被告对合同内容“看得很清楚，针对合同内容要求更改”，且出具欠条承诺次日补齐定金，有效驳斥了被告关于“情急签订、未仔细审查”的抗辩，使法院认定合同系三方真实意思表示、合法有效。

其五，确保判决中第三人直接向原告交付定金，实现债权快速兑现。 法院判决第三人于判决生效之日起五日内将保管的定金交付给原告，而非由被告支付后再由原告收取。这一判决方式使定金交付路径更加直接、快捷，避免了被告先支付、第三人再转交的多重环节，保障了原告权益的快速实现。

综上，张韩灵律师的核心价值集中体现为：以对定金实践性合同性质的精准把握理性定位诉讼主张，以合同约定律师费条款的有效援引实现维权成本全覆盖，以撤回违约金诉请的策略性选择聚焦核心诉求——使一名房屋出卖人在买方违约的情况下，在最短时间内以最低成本获得定金赔偿和律师费赔偿的双重司法支持，充分彰显了律师在合同纠纷中以精准法律适用和灵活诉讼策略实现当事人权益最大化的专业能力。