【案例专长】
房屋买卖合同纠纷、中介合同纠纷、格式条款效力审查及“跳单”行为认定。
【法院】
二审：福建省南平市中级人民法院；一审：福建省邵武市人民法院。
【代理方向】
上诉人（原审被告）江X的二审代理，主张撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人某介绍所的全部诉讼请求。
【案情经过】
2019年9月，江X与某介绍所签订《协议书》，约定某介绍所为江X及其亲属提供售房信息，并带看位于某市某路某号某室的房屋，售价三十余万元。协议约定，办理完交易登记手续即视为中介服务达成，需支付售价2%的中介佣金。同时约定，江X及其亲属无论何时通过任何途径（包括其他经纪公司）与售房方成交，均视为某介绍所介绍，需支付佣金及同等数额的违约金，并承担诉讼费等。
看房当日，江X签字确认。但随后江X认为价格不合适，未通过该介绍所交易。同年9月，售房方黄X与江X及丁X通过另一家中介公司签订房产买卖协议，以三十余万元成交该房屋，并于10月完成过户。某介绍所遂起诉江X，要求支付中介佣金七千余元、违约金七万余元及律师费三千元。一审法院认为《协议书》有效，江X利用某介绍所提供的信息绕开中介成交，构成违约，判决江X支付中介费七千余元及违约金七万余元。江X不服，委托叶芳芳律师提起上诉。
【争议焦点】
1. 涉案《协议书》中“无论何时通过任何途径成交均视为中介介绍”的条款是否属于无效的格式条款？
2. 江X通过其他中介促成交易的行为是否构成《民法典》规定的“跳单”违约，是否应当支付中介报酬及违约金？
【裁判结果】
二审法院经审理认为，首先，涉案《协议书》系某介绍所事先单方拟定、针对不特定人重复使用的格式合同。其中要求江X独家委托却未规定中介方对等义务的条款，不合理地免除中介责任、限制消费者选择权，明显加重消费者责任，且某介绍所未举证证明其采取了合理方式提示说明，故该条款无效。其次，江X通过其他中介获知相同房源信息，有权选择报价低、服务好的中介促成交易，其行为不属于绕开中介私下成交。现有证据不足以证实江X利用某介绍所的交易机会。最后，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。江X与卖方的买卖合同由其他中介促成，某介绍所仅提供房源信息和看房服务，未促成合同订立，无权要求支付报酬。一审判决将佣金和违约金作为预期利益显然不当。最终，二审法院撤销一审判决，驳回某介绍所的全部诉讼请求，一、二审案件受理费均由某介绍所负担。
【本案适用于遭遇哪些情形的客户可联系律师】
1. 在房屋买卖或租赁过程中，被中介公司指控“跳单”并要求支付高额违约金及中介费的客户；
2. 签订了中介公司提供的含有“独家委托”、“无论通过何种途径成交均需付费”等不公平格式条款，面临不合理索赔的购房者或售房者；
3. 对一审中介合同纠纷判决不服，希望通过二审程序推翻“跳单”认定、免除不当债务，维护自身合法权益的当事人。
