判决法院：湖北省武汉经济技术开发区人民法院
判决时间：2026年9月17日
代理律师：谢涛
代理身份：被告
案件详情
本案属于集体资产项下无证建筑引发的房屋租赁合同纠纷。出租方为村集体改制成立的工贸企业，承租方为本地速运经营企业。双方先后于2024年、2025年就开发区一处厂房夹巷空间签订两份《农村集体资产租赁合同》，约定该夹巷场地用于企业经营使用，合同约定月租金14400元，承租方缴纳履约保证金30240元。
合同履行过程中，承租方足额缴清2025年12月31日之前全部租金。后出租方以案涉场地存在消防隐患为由，通知承租方提前搬离。受该通知影响，承租方在2026年1月7日对场地80%面积完成腾退，仅留存少量物品占用小部分区域。后续经核实，该租赁夹巷并未纳入街道办集体资产证明附件明细表，未取得建设工程规划许可证，亦无产权登记手续。
出租方于2026年向法院提起本诉，提出多项诉求：要求承租方完整腾退场地；支付2026年1‑3月全额租金、欠付水费；合同到期之后按照原租金标准继续计收房屋占用费以及利息；同时主张两名股东在未实缴出资范围内，对公司债务承担补充赔偿责任。
接受委托之后，我方仔细阅卷梳理证据，发现本案核心争议聚焦三点：第一，案涉夹巷租赁合同法律效力；第二，在场地手续存在重大瑕疵、出租方自身存在过错前提下，房屋占用费应当如何核算；第三，出资期限尚未届满的股东，是否应当直接对公司债务承担补充赔偿责任。
庭审中，出租方坚持认为，即便场地手续不完备，承租方已经实际占有使用，就应当按照合同标准足额付费，拒绝退还履约保证金，否认自身对合同无效存在过错。我方结合租赁合同司法解释、集体资产证明文件、消防行政处罚材料开展抗辩，同时依法提起反诉，请求法院确认两份租赁合同无效。本案适用简易程序公开开庭进行审理，法庭围绕合同效力、场地腾退现状、双方过错划分、股东出资期限利益展开法庭调查与辩论。
我方抗辩及反诉请求
本诉抗辩意见
1. 出租方提交的街道办证明仅覆盖附件列明厂房，并不包含案涉夹巷，案涉场地无建设工程规划许可、无不动产权证书，案涉租赁合同依法应当认定无效，出租方无权依据无效合同主张合同约定租金、利息。
2. 承租方已经完成绝大部分场地腾退，出租方明知场地消防、规划手续缺失仍然对外出租，对于合同无效具有主要过错，不应按照原合同全额标准计取占用费用，出租方也未能提交有效证据证实水费实际发生。
3. 两名股东认缴出资期限尚未届至，在没有证据证明公司已经丧失清偿能力的前提下，债权人不能直接要求未到期出资股东承担补充赔偿责任。
4. 出租方在合同到期后未及时采取措施减少损失，对于扩大产生的损失部分，不应由承租方承担。
反诉诉讼请求
1. 请求确认双方2024年3月27日、2025年3月27日签署的两份《农村集体资产租赁合同》无效；
2. 判令出租方退还承租方已付租金311040元以及履约保证金30240元；
3. 判令出租方赔偿承租方经济损失8415.6元；
4. 本案全部诉讼费用由出租方承担。
案件结果
1. 法院判决案涉两份《农村集体资产租赁合同》确认无效；
2. 判令承租方于判决生效十日内完成案涉夹巷房屋腾退；
3. 酌定按照原月租金20%即每月2880元，计算2026年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占用损失，由承租方承担；
4. 判令出租方于判决生效十日内向承租方返还履约保证金30240元；
5. 驳回出租方其余全部本诉请求，驳回承租方其余反诉请求。
6. 本诉案件受理费513元，出租方承担332元，承租方承担181元；反诉案件受理费3273元，出租方承担283元，承租方承担2990元。
裁判要点：股东享有出资期限利益，无证据证明公司不能清偿到期债务时，未届出资期限股东无需承担补充赔偿责任；出租人就无建设工程规划许可的房屋订立租赁合同无效，法院可结合双方过错、实际腾退情况酌定房屋占有使用费标准。
律师办案总结
本案的典型意义在于集体厂房附属夹巷类空间租赁风险处理。很多企业经营中会承租厂房之间的夹巷、边角场地，这类场地往往不在产权、规划文件记载范围内，极易出现合同无效的法律后果。
案件中出租方持有街道出具的集体资产管理证明，但该证明附件没有包含案涉夹巷，不能弥补建设工程规划许可证缺失这一法定要件，法院最终采纳我方核心观点，认定两份租赁合同无效。同时法院充分考量出租方明知场地手续不全对外出租、以消防问题通知承租方提前搬离等事实，认定出租方承担主要过错，没有支持出租方按14400元/月全额收取占用费的诉求，大幅度调低占用费计算标准。
另外，本案成功阻却对两名股东的追责。司法实践中，并非只要股东没有实缴出资就一定要担责，出资加速到期有严格法定前提，在没有证据证明公司无清偿能力的情形下，股东可以依法享有期限利益。
虽然我方要求退还前期已付租金、赔偿经营损失的反诉未得到支持，但结合场地已经实际使用的客观事实，该裁判结果已经最大限度降低当事人经济负担，拿回全部履约保证金，免除绝大部分付费义务，实现诉讼阶段止损。
