交付房屋面积与实测面积发生误差时如何处理

一、关于购房面积的相关法律风险提示
1、陷阱条款：“该房地产建筑面积91.5平方米，以房屋证为准。”对买受人而言，通常会认为该房的建筑面积系出于房屋证，且明确“以房屋证为准”，不会存在任何风险。司法实务中，可能会认为，该条暗含着买下方已就房屋建筑面积与房屋证干了核对，已对房屋证原件干了审核，故在该房为典质性质、共有性质等影响合同履行和效力的情形出现时，买下人出于明知的主观状态可能会得到认定，甚至后果自负。故，不顾房屋证是在出卖方、中介，还是银行、房管所，都要眼见为实，而且不仅要看，还要验明真伪。即使真实，还是要就房屋事实上面积与登记面积可否可能存在差异、房屋权属的原始获到可否合法、房屋权属可否存在其他纷争导致移交出现障碍，做必要的调查、核实。
2、持证权利人登记面积与事实上产权面积或使用面积不一致，除了测量误差外，还存在过户时共有面积剔除的可能。实践中，受让人实地对权证面积进行测量，但对四址地界表述“以上两证权属界定为准”可能存在的风险未惹起重视，导致法院终认定持证人已事先对此权属瑕疵干了披露，裁判风险由买受人承受。
3、二手房买卖协议商定总价成交，或虽有面积商定，但未商定单位平方米价格情况下，嗣后买方以事实上面积与产权登记面积不符，诉请补面积差价的，通常不会得到支持。
4、二手房买卖前后，因采用的计量房屋面积准则分别，公摊面积的分摊方式计量方式不相同，导致新、旧证确定的房屋面积产生了误差，因房屋事实上面积并没有发生实质性的变化，当事人一方诉请补差价的，不予支持。
5、二手房交易前，买卖两方事实上上关注单价与总价，限于精力和测量要求，对计量基础的房屋面积的真实性往往关注不够，一旦出现事实上面积、产权面积前后相差，容易产生纷争。对买方而言，对房屋面积真实性的了解，应不仅限于卖方手中的购房合同对面积的记载，也不仅限于房屋证上登记面积，而是有必要在现场勘查时做一简单测量对卖方而言，能够明确商定现有房屋面积的依据，不因将来产权证或实测面积的前后差异，而影响案涉房屋整体价格的确定。
二、要怎样认定面积误差
我俩通常称面积误差为“房屋缩水”，事实上上表现形式各有分别，房屋面积不但有“缩水”，还有“涨水”。有些是交房时房屋建筑面积与商品房预售、销售合同中商定的建筑面积不符，比如前边案例所提到的这位买受人的遇到有些是套内使用面积与商定的不符，也就是我俩所说的使用率问题。
在房屋预售活动中，开发商声称自己房屋的使用率为75%，结果后只有70%，这就产生了误差，就会在买卖两方之间产生纷争有些则是因为公摊面积的问题，可能购房者后得到的建筑面积与预售合同商定面积符合，但是由于公摊面积增加，相应地其套内建筑面积必然减少。还有一种可能，就是公摊面积绝对数不变，但某些不应该被公摊的建筑也被作为公摊面积，消费者也会受到损害。
事实上上，在建设部《商品房销售面积计量及公用建筑面积分摊规划(试行)》中明确限定：商品房若按“套”或“单元”出售，则其销售面积为购房者所购的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。而套内建筑面积又是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。而其中任何一个面积组成部分出现误差，都称为面积误差，都会给购房者带来损失。
三、房屋面积误差纷争要怎样解决
高人民法院《关于审理商品房买卖合同纷争案件适用法律若干问题的解释》中第十四条限定：
出卖人交付的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同商定面积不符，而合同无商定或商定不明确，以面积误差比绝对值在3%(含3%)以内或以外作为可否支持解除合同及承受分别职责的准则，即：
(一)面积误差比绝对值在3%(含3%)以内，购房者应当按照合同商定的价格据实结算支付房款，购房者不得以此为因解除合同
(二)面积误差比绝对值超出3%，则购房者有权解除合同并要求开发商返还已付的房款及息金。如果购房者愿意继续履行合同，房屋事实上面积大于合同商定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房款由购房者按照商定的价格补足，面积误差比超出3%部分的所有权归购房者，并且对超出部分可不支付房款。房屋事实上面积小于合同商定面积的，购房者可要求开发商返还面积误差比在3%以内(含3%)部分的房款及息金，并两倍返还超出3%部分的房款。
买卖两方在签订商品房预售合同时，合同商定的房屋建筑面积为预测面积，买卖两方往往商定应予与房屋实测面积有肯定幅度的误差。为避免房屋交付时出现误差的面积超发生两方合同商定的幅度，发生不必要的纷争，建议两方请专业律师在房屋买卖合同中商定相关事宜。