城市房屋拆迁之前要进行哪些审批

[律师回复] 你好，建议直接来电为你具体的解释提供帮助。

[律师回复] 长沙城市房屋拆迁补偿标准如下 一、夫妻一方户口在本市市区以外的，按两人安置； 二、原属被拆除房屋使用人，因服兵役、劳教、服 刑（被注销城市户口的除外）、入学、入托已迁出拆迁 范围的； 三、独生子女并领取独生子女证的，按两人安置； 四、孤寡老人，按两人安置； 五、公告发布后，因出生、死亡、婚姻和按政策规 定需入户、分户和注销户口的，按实际增减人数安置。 第三十三条 有下列情形者，不属拆迁安置对象： 一、拆迁公告发布后，除本实施办法第三十二条第 五项所列的情况外，在拆迁范围内迁入户口的； 二、使用违章建筑及临时建筑（含临时商业网点） 的； 三、未办理合法手续而使用、占有、交换房屋的； 四、其他不属于安置的对象。 第三十四条 拆迁人拆除居民住房的，按照被拆迁 人的原居住面积安置；被拆迁人原居住面积个人平均不 足八平方米的，按平均每人八平方米安置。 第三十五条 拆除住宅而新建住宅的，被拆迁人原 则上就地安置；拆除非住宅而建住宅的，除因城市规划 建设需要外，也应就地安置。 第三十六条 被拆迁人从市中心区被安置到市中心 区以外，可根据新安置不同的地域，适当增加安置面积， 但最高不超过原面积的百分之五十。 原居住在七楼（含七楼）以下的，安置到没有电梯 的八楼以上居住的，从第八层起，每递增一层，分别增 加百分之五的居住面积。 以上两款增大的房屋面积计入产权面积。市中心区 的地域标准由市房地产管理处制定，并报市建设主管部 门批准。 第三十七条 拆除用于住人的自搭阁楼，层高净空 不小于一点五米，层底净空不小于二点二米，按百分之 六十的面积折算安置，但抵算面积，不得超过十平方米 。属于人字形或斜面结构的阁楼面积，从垂直高度一点 五米以上（含一点五米）处开始计算。 第三十八条 被拆除房屋使用人因拆迁而迁出的， 其搬迁费和周转房屋，按下列规定办理： 一、临时搬迁房的安置标准，参照原住房面积安置。 如临时搬迁房小于原居住面积的，其差额面积按原房屋 租金的标准计算，由拆迁人补偿给房屋使用人。 二、被拆迁人的临时搬迁或永久迁出，均由拆迁人 按市房地产管理处规定的标准付给搬家补助费。 三、被拆迁人自行解决临时搬迁房的，搬迁期间由 拆迁人付给临时安置补助费；被拆迁人所在单位帮助解 决临时搬迁房的，其临时安置补助费的百分之八十归单 位，百分之二十归被拆迁人。 四、被拆迁人由拆迁人提供周转房的，不付给临时 安置补助费，房租按民用公房租金标准计算；但居住临 时简易搭建的房屋，免交房租。被拆迁人是居住自有房 屋的所有权人，不论临时安置居住何种房屋，均免交房 租。 五、拆迁期间，原出租房屋的房租，由拆迁人付给 所有权人，直至承租户实际回迁之日为止。 六、被拆迁人临时居住期间的水电费用一律自行交 纳。 第三十九条 拆迁人非因不可抗力，不得延长过渡 期限，确需延期的，应及时向被拆迁人和市房地产管理 处通报。被拆迁人迁入新安置的房屋，应同时将周转房 退还拆迁人。原私房承租人要从迁入之日起按规定与房 屋所有人订立新的租约。 第四十条 由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人 延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人， 从逾期之日起，每月应按临时安置补助费付给；对由拆 迁人提供周转房的被拆除房屋使用人，从逾期之日起， 每月按临时安置补助费的百分之三十付给。 第四十一条 国营或集体的工商业用房，因拆迁造 成被拆迁人停产、停工、停业的，从其停产、停工、停 业之日起，被拆迁人的职工工资、退休金，由拆迁人按 月给予补偿，直至复建房屋投入使用。 第四十二条 个体工商业用房因拆迁而造成被拆迁 人停产、停工、停业的，从其停产、停工、停业之日起 由拆迁人按房屋拆迁公告发布前六个月的由税务部门核 发的税后平均利润按月百分之七十计算补偿，直至安置 为止。补偿金额每人（包括在册从业人员）每月不足一 百元的，按一百元补偿。 如属占用街道、道路开设的摊档，拆迁时由原批 准发证单位负责处理，被拆迁人须在房屋拆迁公告规定 的期限内自行拆迁，拆迁人不予安置补偿。 第四十三条 工商业用房按市房地产管理处规定的 标准交付租金的，或因拆迁而异地永迁安置、确因地域 差异影响其营业收入的，由市房地产管理处估算其可能 受到的经济损失，由拆迁人给予被拆迁人一次性适当补 偿。 第四十四条 拆迁人经批准后将所有权人的工商业 用房安置为居住用房的，应按市房地产管理处根据市场 交易的价格估算其兑价，由拆迁人给予所有权人以经济 补偿。如属出租的，造成租值损失，拆迁人应按市房地 产管理处规定的租金标准，一次性按八年租金值差额给 所有权人补偿（扣除国家有关税收部分）。 第四十五条 被拆迁人在市房地产管理处发出房屋 拆迁公告后领取营业执照或虽在公告前领取营业执照， 但公告发布时尚未开始营业的，其被拆迁房屋按公告发 布前的使用性质给予安置补偿。 第四十六条 拆迁粮油店、煤店营业性用房和公共 厕所应先安置，后拆除。 第五章 罚则 第四十七条 拆迁人、被拆迁人或被委托承担拆迁 的单位，非因不可抗力的原因，均应严格履行协议，否 则应承担违约责任。 对有下列行为之一的，由市房地产管理处会同有关 部门，视情节轻重予以警告、责令停止拆迁、吊销拆迁 证书、罚款的处理：

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 《两条例》对城市房屋拆迁的程序进行了明确规定，只有严格执行，才能圆满完成拆迁。一般而言，工作步骤如下： (一)拆迁人申领房屋拆迁许可证。 (二)房屋拆迁管理部门按房屋拆迁许可证内容向社会发布公告。 (三)房屋拆迁管理部门和拆迁人向被拆迁人、房屋承租人做好宣传、解释工作。 (四)确定拆迁补偿标准和安置方案。一般而言，对违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。拆迁补偿方式分为一般情形的补偿和特殊情形的补偿两类。一般情形的补偿分货币补和房屋产权调换、结算价差，被拆迁人可以选择补偿方式。特殊情形的补偿被拆迁人不能选择，或只作货币补，或只作房屋产权调换、结算价差。 (五)拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达成拆迁补偿安置协议(协议拆迁)。 (六)裁决拆迁。 (七)强制拆迁。强制拆迁前拆迁人有就拆除房屋的有关事项向公证处申请办理证据保全的义务。

[律师回复] 城市拆迁补偿标准包含以下三个方面： 1、被征收房屋价值的补偿。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 2、搬迁、临时安置的补偿。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条的规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房产产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。 3、停产停业损失的补偿。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产、停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产、停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 法律依据： 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 城市房屋拆迁的程序与形式是怎么样的 一、城市拆迁的程序 拆迁人进行拆迁时，必须持有国家规定的相关文件，在获得县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后，方可实施。城市房屋拆迁的基本程序如下： 1.申领规划用地许可证 城市房屋拆迁首先应当获得被拆迁房屋的土地使用权。拆迁人按规定向有关政府规划管理部门申请建设用地规划许可证，经审查符合条件的，由规划管理部门核发建设用地规划许可证，确定拆迁房屋的地域范围。同时，由规划管理部门通知被拆迁人停止房屋及其附属物的改建、扩建等工程。 2.编制拆迁计划和方案 拆迁人在获得土地使用权后，应当到当地公安派出所和房管所摘录拆迁范围内的常住人员及其房产状况，对被拆迁人进行逐一采访，摸清要求，并分类做好记录。拆迁人再根据核实的情况和国家、地方有关拆迁补偿安置的规定，编制出详细的拆迁计划和方案。 3.申领拆迁许可证 国家对房屋拆迁实行许可制度。拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。拆迁人申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：建设项目批准文件;建设用地规划许可证;国有土地使用权批准文件;拆迁计划和拆迁方案;办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查;经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。 房屋拆迁许可证是拆迁人获得许可从事房屋拆迁活动的法律凭证，只能对指定的项目在一定时间和一定范围内有效。拆迁人必须在房屋拆迁许可证规定的范围内从事拆迁工作，不得擅自扩大或缩小，应当在规定的期限内完成拆迁工作，不得擅自延长。由特殊原因需要变更拆迁范围和拆迁期限时，拆迁人应当及时向房屋拆迁主管部门报告、说明原因和理由，并得到拆迁主管部门的许可。 4.发布拆迁公告 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。 房屋拆迁管路部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。 房屋拆迁公告一般张贴于拆迁范围内及周围较为醒目、易于为公众阅读的地点，对于规模较大的拆迁，应登载在当地的报纸上。通过发布房屋拆迁公告，使被拆迁人在正常情况下有可能了解城市建设的进程，了解拆迁有关的法律和政策，了解其应当享有的权利和义务，积极争取被拆迁人的支持和配合，减少拆迁工作中不必要的麻烦和纠纷。房屋拆迁公告的内容主要包括：建设项目的名称、拆迁人、拆迁时间、拆迁范围、拆迁的实施单位及其他需要让被拆迁人了解的有关事项。 另外，拆迁范围确定后，由当地县级以上地方人民政府房屋拆迁主管部门通知房地产有关部门暂停办理房屋的买卖、交换、析产、分割、赠予、出租、调配等手续。通知房屋拆迁所在地公安部门暂停办理向拆迁范围内迁入居民户口和居民分户。因出生、军人复转退、婚嫁等确需入户或分户的，经县级以上地方人民政府批准后，由公安部门办理手续后回复房屋拆迁主管部门。 5.签订房屋拆迁补偿安置协议 拆迁公告发布后，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋拆迁补偿安置协议。房屋的所有人和使用人是同一人的，拆迁人只与房屋的所有人签订房屋拆迁协议。但如果房屋的所有人与使用人不是同一人的，拆迁人需要分别与所有人和使用人签订补偿安置协议。该协议在性质上属于民事合同的范畴，一般包括以下条款： (1)补偿方式，即选择货币补偿还是产权调换。 (2)补偿金额。 (3)原房状况及产权调换房屋的地点、楼层、户型、结构、位置和建筑面积。 (4)结算方式。 (5)搬迁过渡方式。 (6)搬迁期限与过渡期限。 (7)产权调换房屋交付的告知方式。 (8)违约责任与纠纷解决办法。 (9)拆迁补偿安置协议变更条件。 (10)当事人双方认可的其他条款。 此外，有房屋产权证或经城市规划管理部门批准的用作产权调换的房屋平面图，应作为协议附件。 根据《城市房屋拆迁管理规定》的规定，拆迁补偿安置协议订立后，可以到公证机关办理公证，并到房屋拆迁主管部门备案。房屋拆迁主管部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。 6.实施拆迁 拆迁人应当在规定的期限内完成拆迁任务。搬迁结束后，拆迁人应向被拆迁人出具包括被拆迁房屋所有人姓名或者名称、房屋产权性质、地点、面积、搬迁时间等内容的搬迁验收单。对完成搬迁后的房屋断水、断电、断热、断气，组织房屋拆除工作。拆迁人无正当理由超过规定的拆迁期限或者擅自延长过渡期限的，由房屋拆迁主管部门对拆迁人予以警告，并可以处以罚款。被拆迁人在房屋拆迁公告规定的或者拆迁主管部门裁决作出的拆迁期限内，无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。 二、城市房屋拆迁的形式 实施城市房屋拆迁，有两种形式： 1.自行拆迁 即拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。拆迁人自行拆迁的，应当对拆迁工作人员进行业务培训，使其掌握拆迁业务知识。 2.委托拆迁 即拆迁人委托具有拆迁资格的单位(即拆迁单位)进行房屋拆迁。房屋拆迁主管部门不得接受拆迁委托成为被委托人。