最新物权优先于债权的例外

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 物权优先效力的例外情形主要有： 第一，买卖不破租赁之情形。即承租人的租赁权先于后设定的物权，换言之，承租人的租赁权优先于受让人的租赁物所有权。我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即“买卖不破租赁”，学者又称为“租赁权的物权化”。根据上述规定，承租人的租赁权尽管具有债权的性质，但由于法律的规定，使租赁权具有优先于后成立的物权之效力，此为物权优先效力的又一例外情形。 第二、基于公益或社会政策的理由，法律规定某些物权不得有优先秩序，或者发生在后的某些物权有优先于发生在前的某些物权的效力。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 物权优先效力的例外情形主要有： 第一，买卖不破租赁之情形。即承租人的租赁权先于后设定的物权，换言之，承租人的租赁权优先于受让人的租赁物所有权。我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即“买卖不破租赁”，学者又称为“租赁权的物权化”。根据上述规定，承租人的租赁权尽管具有债权的性质，但由于法律的规定，使租赁权具有优先于后成立的物权之效力，此为物权优先效力的又一例外情形。 第二、基于公益或社会政策的理由，法律规定某些物权不得有优先秩序，或者发生在后的某些物权有优先于发生在前的某些物权的效力。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 物权优先效力的例外情形主要有： 第一，买卖不破租赁之情形。即承租人的租赁权先于后设定的物权，换言之，承租人的租赁权优先于受让人的租赁物所有权。我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即“买卖不破租赁”，学者又称为“租赁权的物权化”。根据上述规定，承租人的租赁权尽管具有债权的性质，但由于法律的规定，使租赁权具有优先于后成立的物权之效力，此为物权优先效力的又一例外情形。 第二、基于公益或社会政策的理由，法律规定某些物权不得有优先秩序，或者发生在后的某些物权有优先于发生在前的某些物权的效力。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 物权与债权的联系与区别。物权、债权都是一种民事权利，基本的财产形式，反映经济生活中的财产关系。当中物权是支配权，债权是请求权，物权和债权的保护方法不同。物权与债权的区别物权是和债权相对应的一种民事权利，它们共同组成民法中最基本的财产形式。财产权的静止状态体现为物权，在运动状态中又表现为债权，物权和债权反映着社会经济生活中最基本的财产关系。物权和债权尽管都属于财产权的范畴，但和债权相比较，物权是支配权，而债权是请求权，债权人一般不是直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定的行为。除此外，物权具有自身的特点，表现在： 第 一，物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。债权人的请求权只对特定的债务人发生效力，正是从这个意义上说，债权又被称为对人权。债权要成为物权必须要完成一定的公示方法。 第 二，物权具有优先性，债权具有平等性。物权的优先性，首先表现在当物权与债权并存时，物权优先于一般的债权。物权的优先性还表现在，同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权，这就是物权相互间的优先效力。 第 三，物权能够对 第三人产生效力，物权都具有追及性，所谓追及的效力，是指物权的标的物不管辗转流通到什么人手中，所有人可以依法向物的占有人索取，请求其返还其物。任何人都负有不得妨碍权利人行使权利的义务，无论何人非法取得所有人的财产，都有义务返还。 第 四，在权利设定上的区别。物权设定时必须公示，动产所有权以动产的占有为权利象征。动产质权、留置权亦以占有为权利象征，而不动产则以登记为权利象征，地上权、地役权、抵押权等亦以登记为权利象征。公示常常伴随着物权的存在。而债权只是在特定的当事人之间存在的，它并不具有公示性，设立债权亦不需要公示。因此当事人之间订立合同设立某项物权，如未公示，可能仅产生债权而不产生物权。物权的设立采取法定主义，物权的种类和基本内容由法律规定，而不允许当事人自由创设物权种类。然而债权，尤其是合同债权，主要由当事人自由确定。当事人只要不违反法律的禁止性规定和公共道德，则可以根据其意思设定债权，同时又可以依法自己决定债的内容和具体形式。 第 五，物权和债权的保护方法不同。

[律师回复] 解答如下, 《物权法》第170条规定，“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”据此，担保物权人对其担保财产享有优先受偿权，在债务人届期不履行债务或者发生约定的实行担保物权情形时，担保物权可以担保财产折价或者从该担保财产变卖、拍卖所得的价款中优先于一般债权人而获得清偿。但在法律另有规定的情况下，担保物权的优先受偿权则受到限制，具体包括： 在担保物权设定人欠税的情况下，国家的税收权优于担保物权。《税收征收管理法》(修订，自起施行)第45条规定，“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”第46条规定，“纳税人有欠税情形而以其财产设定抵押、质押的，应当向抵押权人、质权人说明其欠税情况。抵押权人、质权人可以请求税务机关提供有关的欠税情况。该规定的立法旨意在于防止欠税人以抵押、质押担保为名恶意转移资产，以维护国家税收的权威性和稳定性。同时，也为抵押权人、质权人、留置权人等担保物权人提供了防范风险的必要信息和手段。 特定情形下未清偿职工债权优于担保物权。《企业破产法》第132条规定，“本法施行后，破产人在本法公布之日起前所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划人职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，依照本法第113条的规定清偿后不足以清偿的部分，以本法第109条规定的特定财产优先于对该特定财产享有担保权的权利人受偿。”据此，在企业破产的场合，虽然担保物权人可以就破产人的特定财产享有优先受偿权，但对2006年8月27日《企业破产法》公布前形成的未清偿职工债权，在按照正常清偿顺序无法实现时，则以设定担保的特定财产受偿，此时未清偿的职工债权优于担保物权。 承租人的优先购买权优于担保物权。《物权法》第190条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”据此，在同一财产先出租后抵押的场合，根据“买卖不破租赁”原则，承租人的租赁权不受抵押权的影响。同时，根据《合同法》第230条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，承租人对出租财产享有优先购买权。根据上述法条规定，在担保财产先租赁后抵押的情形下，承租人的优先购买权优于抵押权等担保物权。 建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权。《合同法》第286条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”为平衡建设工程承包人和发包人的关系，保障建筑工人的劳动收入，维护消费者和劳动者等社会弱势群体的利益，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(公布)进一步规定，“人民在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。。