建设用地使用权提前收回的应当如何对建设用地使用权人进行补偿

[律师回复] 物权法第一百四十八条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的土地出让金。 以出让方式设立的建设用地使用权都有期限。根据土地管理第五十八条的规定，为了公共利益需要使用土地的，由有关政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权，并对土地使用权人应当给予适当补偿。在实践中，当事人一般也在建设用地使用权出让合同中对提前收回的情况作出约定。物权法对提前收回的补偿标准做了更为细化的规定。 首先，对于建设用地上的房屋及其他不动产，应当依据征收的规定给予补偿。物权法第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。因此，有关征收的规定是补偿的依据。 其次，对于房屋所占用的建设用地，不适用征收的规定。征收是国家把集体所有的土地、单位和个人的不动产变为国有的财产，是一种改变所有权的法律行为。我国城市的土地属于国家所有，建设用地使用权人取得的是对土地使用的权利，国家收回本来就属于自己的建设用地，不适用有关征收的规定。但是，由于建设用地使用权人是按照建设用地的使用期限交纳出让金的，因此，提前收回建设用地使用权的，出让人还应当向建设用地使用权人退还相应的土地出让金。比如，某企业通过出让的方式取得某处工业用地，期限为五十年，如果该企业用地四十年后被征收，那么需要根据征收的规定，对该企业用地上的房屋以其他不动产给予补偿，此外，还应当退还该企业十年的出让金。

[律师回复] 物权法第一百四十八条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的土地出让金。 以出让方式设立的建设用地使用权都有期限。根据土地管理第五十八条的规定，为了公共利益需要使用土地的，由有关政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权，并对土地使用权人应当给予适当补偿。在实践中，当事人一般也在建设用地使用权出让合同中对提前收回的情况作出约定。物权法对提前收回的补偿标准做了更为细化的规定。 首先，对于建设用地上的房屋及其他不动产，应当依据征收的规定给予补偿。物权法第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。因此，有关征收的规定是补偿的依据。 其次，对于房屋所占用的建设用地，不适用征收的规定。征收是国家把集体所有的土地、单位和个人的不动产变为国有的财产，是一种改变所有权的法律行为。我国城市的土地属于国家所有，建设用地使用权人取得的是对土地使用的权利，国家收回本来就属于自己的建设用地，不适用有关征收的规定。但是，由于建设用地使用权人是按照建设用地的使用期限交纳出让金的，因此，提前收回建设用地使用权的，出让人还应当向建设用地使用权人退还相应的土地出让金。比如，某企业通过出让的方式取得某处工业用地，期限为五十年，如果该企业用地四十年后被征收，那么需要根据征收的规定，对该企业用地上的房屋以其他不动产给予补偿，此外，还应当退还该企业十年的出让金。

[律师回复] (1)建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。既然建设用地使用权是以保存建筑物或其他工作物为目的，则其必须与建筑物共命运，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。但是，在设定建设用地使用权时如果当事人对建设用地使用权的转让做了限制，则建设用地使用权人不得转让其建设用地使用权。 (2)抵押。建设用地使用权可以为抵押权的标的物，此时，其地上的建筑或其他工作物也随之抵押。另外，当地上的建筑物或其他工作物抵押时，其使用范围内的建设用地使用权也随之抵押。 (3)出租。建设用地使用权人可以作为出租人将建设用地使用权连同地上的建筑物或其他工作物租赁给他人使用并收取租金。在建设用地使用权出租后，建设用地使用权人(出租人)仍须向土地所有人履行义务。但是，通过土地划拨取得的建设用地使用权，只有在下列几种情况下，才可以转让、抵押、出租： ①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人; ②领有国有土地使用证; ③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明; ④签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。在其他情况下，通过划拨土地取得的建设用地使用权不得转让、出租、抵押。3.附属行为。

[律师回复] 《关于加强耕地保护促进经济发展若干政策措施的通知》（国土资发[2000]408号）规定：基础设施项目的控制性工程经过批准后，可以先用地，然后办理用地手续。凡国家立项的重大建设项目、依法由批准用地的地方批准（核准）建设的民生工程、基础设施、生态环境和灾后重建项目的控制工期的单体工程，以及有工期要求或受季节影响急需开工工程的用地，建设单位可申请先行用地。先行用地须报请国土资源部批准。

[律师回复] 解答如下, 法律上所说的建设用地使用权是指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施的权利。 建设用地使用权的取得有两种方式，分别是划拨和出让。 所谓土地划拨，是指土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人支付租金及其他费用。 所谓出让，是指国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。与划拨相比，出让具有交易性、有偿性、期限性的特点。其形式主要有：协议、招标、拍卖和挂牌