什么情况下房屋抵押无效

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 低保户在满足了条件之后可以办理： 1、抵押物房屋应该已经取得房屋所有权证,抵押物房屋必须产权清晰, 2、借款人具有完全处置的权利,能做抵押登记 3、抵押人必须将抵押物房屋价值全额用于贷款抵押 4、房屋可以合法上市交易,容易变现,并且不存在以下情形： 5、危旧房屋、非法建筑或已经列入拆迁范围产权有争议 6、已经设置抵押已经出租给他人并且房屋产权人未依规定通知承租人，损害承租人利益 7、被查封或依法被以其他形式限制转让等。 8、工作稳定 在有抵押物作担保的情况下，银行会降低贷款门槛，但仍会要求借款人在现单位连续工作满半年，也就是说必须要有稳定的工作。 9、有可观的收入 申请银行房产抵押贷款的借款人，若有可观的收入，获贷几率将大大提高，因为收入情况是银行判断借款人是否具备按时足额偿还贷款本息能力的主要依据。 10、信用记录良好 虽然各银行对信用记录的要求不一样，但如果借款人信用完美，那么贷款成功率也比较高，所以一定要维护好个人信用。

[律师回复] 《担保法》第37条规定，以下列财产设定抵押的，抵押合同无效： (1)土地所有权; (2)耕地、宅基地、自留地等集体所有土地使用权。但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押;以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押; (3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生和其它社会公益设施; (4)所有权、使用权不明或有争议的财产; (5)依法被查封、扣押、监管的财产。 　　《担保法》规定必须进行登记的抵押合同未登记的，如以航空器、车辆、船舶、林木、企业设备等动产，以城市房屋、土地使用权等不动产抵押的合同，必须到主管部门进行登记，未到主管部门登记的为无效合同。 　　破产企业在法院受理企业破产案件前6个月至破产宣告期间，对原没有设立抵押的债务设立抵押的合同无效。 　　债务人有多个债权人的情况下，债务人将其全部或大部分财产抵押给一个债权人，侵犯了其他债权人的利益，从而丧失履行其他债务能力的，抵押合同无效。 国有企业的已确认为关键设备、成套设备或重要建筑物设立抵押未经政府主管部门批准的抵押合同无效。 目前贷款首付、期限政策： 在现在的房地产市场中，首套房贷款首付一般是30%，公积金贷款是20%；二套房抵押贷款首付60%。 二手房房龄+贷款年限≤65年，借款人在借款的时候不仅要出示个人的证件，还要注意携带家庭房产证明等，以下资料必须准备齐全： 1.借款申请书； 2.具有法律效益的身份证件； 3.支付所购住房首期购房款的证明； 4.贷款人认可的经济收入证明； 5.购买住房的合同、协议和其他有效文件。

[律师回复] 协商吧

[律师回复] 抵押合同的生效是从双方签订抵押合同时起，合同生效。如果一方违约，违约方要承担违约责任。抵押权的设立是从抵押合同在登记部门登记后，开始设立抵押权。正常情况下是，抵押合同生效在前，抵押权设立在后。不存在抵押合同生效和抵押权设立同时的情况。如果抵押合同生效，而未去登记，债务人将抵押物又抵押给了第三人，并办理了登记，此时的抵押权归第三人，债权人可以依据抵押合同向债务人主张赔偿。如果抵押合同无效，而抵押权又设立了，那么又牵扯到登记部门的违规，如果登记部门在没有过错的情况下，债权人直接主张债务人进行赔偿就可以。另外还有个前提：第三人必须是善意第三人。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、抵押合同无效的情形有哪些 1、 债务人有多个债权人时，而将其全部财产抵押给其中一个债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，这种抵押合同无效; 2、 对国有企业业已确认为关键设备、成套设备或重要建筑物设立抵押而未经政府主管部门批准的抵押合同无效; 3、 破产企业在受理企业破产案件前六个月至破产宣告期间，对原没有抵押的债务设定的抵押而签订的抵押合同无效; 4、 债务人与个别债权人恶意串通，将其大部分财产抵押给一个债权人，从而丧失履行其他债务能力的，该抵押合同无效。 二、签订质押合同需要注意什么 1、明确抵押合同是主合同(借款合同)的从合同，主合同无效时，抵押合同也无效。目前我国法律是禁止企业间进行借款的，而对个人之间借款没有此规定，故在签订抵押合同时要特别注意主合同的有效性。 2、当事人应当以书面形式订立抵押合同。 3、抵押合同中不能约定“在债务履行期届满，抵押权人没有清偿债务能力时，就将抵押物的所有权转移给债权人所有”。此约定没有法律效力。 4、用必须办理抵押登记的财产比如房产、土地、汽车等作抵+押物的，应向有关部门申请抵押登记，不办理抵押登记手续的，抵押合同不生效;用其他财产作抵押物的，可以自愿向公证部门申请抵押登记，并且只有办理了抵押物登记手续的，才有对抗第三人(抵押合同以外的人)的效力。