未取得预售许可时签订的协议是否具有效力

根据相关法律法规的明确规定，出卖方如未能取得商品房预售许可证明，其与购买方所签订的商品房预售协议应被确认为无效;
然而，若在提起诉讼之前出卖方成功获得了商品房预售许可证明，则该商品房预售协议可被视为合法有效。
换言之，依据现行法规，只要是尚未完工的房地产项目进行销售，必须依法办理商品房预售许可证。
在此过程中，开发商需将相应的文件报送至市住房与城乡规划建设管理局进行申请，经审核批准后方可开展预售活动（现房项目无需此证明）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明；
与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。