预售合同是否备案

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 根据1998年《城市房地产开发经营管理条例》第27条和2004年修正的《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，开发商应当在签订商品房预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 应当看到，上述立法的本意是防止“一房二卖”，即立法者试图通过加重开发商的法定义务来规范其销售行为，以保护购房者的利益。因此，备案义务人规定为开发商而不是购房者。但无论如何，上述备案不应当构成对购房者权利的限制。 那么，商品房预售合同备案的法律效力如何，是否会影响产权证的办理?从2003年最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条的规定可以看出，合同备案原则上仅为对抗要件，不会对合同效力产生影响，因此更不会影响债权转让合同的效力，即开发商接到通知后，及时对商品房预售合同备案内容进行变更为其应尽的义务，但其是否实际履行该等义务并不影响买卖双方合同的效力。接下来的问题是，不变更是否会导致债权受让人(买主)将来无法办理产权证明? 本文讨论的情况应归属于房屋所有权初始登记的范畴，法律依据为2001年修订的《城市房屋权属登记管理办法》。经查，除上述依据外，无锡市尚不存在适用的地方性法规等其他法律依据。按照上述规章第16条第1款的规定，新建的房屋，申请人(房屋所有权人)应当在房屋竣工后的3个月内申请所有权初始登记，提交的文件包括： (1)用地证明文件或土地使用权证; (2)建设用地规划许可证; (3)建设工程规划许可证; (4)施工许可证; (5)房屋竣工验收资料; (6)其他有关的证明文件。鉴于所需提交文件的来源、敏感性，开发商代为统一办理产权证已经成为本地的通行规则。无论如何，笔者无法看出办理房产证与商品房预售合同登记之间存在任何法定的联系。房产管理部门办理房产证登记的行为是行政确认行为，也是可诉的具体行政行为之 一，按照依法行政的要求，房产管理部门在为具体行政行为时不应当附加法律规定以外的要求，否则该行政行为即可能因违法而被撤销。因此，就目前来看，房产管理部门无权收取“更名费”，也不能因为债权转让后商品房预售合同备案内容没有变更而拒绝为买主办理产权初始登记。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 根据1998年《城市房地产开发经营管理条例》第27条和2004年修正的《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，开发商应当在签订商品房预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 应当看到，上述立法的本意是防止“一房二卖”，即立法者试图通过加重开发商的法定义务来规范其销售行为，以保护购房者的利益。因此，备案义务人规定为开发商而不是购房者。但无论如何，上述备案不应当构成对购房者权利的限制。 那么，商品房预售合同备案的法律效力如何，是否会影响产权证的办理?从2003年最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条的规定可以看出，合同备案原则上仅为对抗要件，不会对合同效力产生影响，因此更不会影响债权转让合同的效力，即开发商接到通知后，及时对商品房预售合同备案内容进行变更为其应尽的义务，但其是否实际履行该等义务并不影响买卖双方合同的效力。接下来的问题是，不变更是否会导致债权受让人(买主)将来无法办理产权证明? 本文讨论的情况应归属于房屋所有权初始登记的范畴，法律依据为2001年修订的《城市房屋权属登记管理办法》。经查，除上述依据外，无锡市尚不存在适用的地方性法规等其他法律依据。按照上述规章第16条第1款的规定，新建的房屋，申请人(房屋所有权人)应当在房屋竣工后的3个月内申请所有权初始登记，提交的文件包括： (1)用地证明文件或土地使用权证; (2)建设用地规划许可证; (3)建设工程规划许可证; (4)施工许可证; (5)房屋竣工验收资料; (6)其他有关的证明文件。鉴于所需提交文件的来源、敏感性，开发商代为统一办理产权证已经成为本地的通行规则。无论如何，笔者无法看出办理房产证与商品房预售合同登记之间存在任何法定的联系。房产管理部门办理房产证登记的行为是行政确认行为，也是可诉的具体行政行为之 一，按照依法行政的要求，房产管理部门在为具体行政行为时不应当附加法律规定以外的要求，否则该行政行为即可能因违法而被撤销。因此，就目前来看，房产管理部门无权收取“更名费”，也不能因为债权转让后商品房预售合同备案内容没有变更而拒绝为买主办理产权初始登记。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 预售合同要去房管局备案。 根据《吉林市房屋权属登记条例》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。　商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。

[律师回复] 1、只有当所售房屋符合一定的条件，预售合同才能登记备案。登记备案前，登记部门会对开发商所售房屋的材料进行查阅，看开发商是否已取得《商品房预售许可证》等。同一套房屋已出售并且办理了登记备案手续的，如开发商再将该房出售给他人，则合同不能办理登记备案手续，因此预售合同登记备案可防止开发商“一房多卖”。 2、商品房预售合同实行登记备案制度，就有利于保护购房者的合法权益，能够保证房地产交易的安全性。如果预售合同未办理登记备案手续的话，是不能办理房地产权属变更手续的，即购房者要取得产证才可以，预售合同必须登记备案。购房者为了保护自身的合法权益，在预售合同登记备案前，可延期支付房款，并要求开发商说明原因。

[律师回复] 预售合同是备案合同的。 预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。必须双方达成协议合同才生效。 法律依据： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。