不良资产房产拍卖流程

(一)投资债权(包)之前的工作

1、 在购买前尽调

投资债权(包)前会从银行，拍卖行等机构那里得到一些债权(包)的基本信息：包括债务地域，债务主体，债权法律状态，债务本息等。对包里一些价值较大的债权，卖方为吸引购买者投资有时也会列出该笔债权的亮点：债务涉及的债务主体工商信息，拥有的资产等等情况供投资者参考。

民间资产管理公司拿到这些信息后进行初次尽调，通常方式是利用信息获取成本较低的方式，网搜：工商信用网、法院被执行人查询网......等了解债务主体情况，资产情况。对有人脉关系的也会询问相关人。对于提供债权亮点的有时也会去工商局，房管局，土地局，税务局，法院等机构核实相关信息。甚至会实地去债务人办公所在地，工厂.....找工人，周边居民等了解情况。

2 、购买前阅卷(合同，判决书等)评估

民间资产管理公司初次收集信息汇总后对包进行评估，选出最有价值的几笔或者十几笔债权(一般是本金较大的债权)，结合自身资源，按照过往经验计算投入与产出，是否有投资的价值。如果有，会与卖方签订购买意向函，然后就可以去卖方那里阅卷：即该债权当时的贷款合同、法律文书等。阅卷后再次对收集的信息汇总(收集信息方式详见下文实质处置阶段)，对资产包进行评估，决定是否投资购买。如果有投资价值，投资者付款买包，移交卷宗。

通常一个资产包里有几笔相对较好的债权，比如资产较充足，或者债务人经营中，或者法律状态明朗....支撑整个资产包的价值，加上其他已破产企业的债权等，各占比例视具体情况而定，资产包定价也随之确定。

卷宗原件可以是由卖方保管也可是买方保管，或者第三方托管，双方协商处理。涉及国有资产卷宗原件保管有相关规定，具体参看第四部分。付款通常采取分期付款的方式，很少要求全款一次付清。通常是竞买，也有少数协议转让，参看其他竞标标的的方式，情况类似，围标等等。

(二)买债权(包)之后，进入实质处置阶段

在确定购买之前也已经展开处置不良。除了重复买债权之前的的一些手段外，更加细致的进行信息收集，当然购买债权(包)之前的尽调阅卷评估也会使用这些手段，并按照：编号，项目负责人，债务人，担保人(保证人)，本金，利息，所属地区，法律状态，诉讼时间，执行时间，银行及经办人，法院及经办人，资产亮点，项目进展栏目等建立资产包信息库。通常买包之后，民间资产管理公司会在内部进行项目具体到人负责，持续跟进：

1、尽可能找到涉及债权的所有人：债务主体的董事，管理人，财务人员.......合同中的经办人：银行放贷人员，等等.......法律文书中当时的代理律师，出席人员，执行法官等.......当时拍卖资产的拍卖行，评估公司涉及人员等等。

2、去相关机构查询，获取更多债权信息：工商局核查债务主体工商信息资料，去法院调判决书，执行书，去房管局土地局查固定资产，去税务局查税务，去银行查存款......以及法院，财政部，国务院，银监会，证监会，保监会，检察院等机构对不良处置出的法律法规等.......以及“衍生机构”，比如拍卖行，评估公司等，有时他们也会知道些信息。

主要目的就是知道足够的信息，还原“故事”-----债务怎么产生：是主体的经营问题，是当时结合银行、法院做的假案，还是其他原因;找到可供处置的资产;处置资产面临法律或者其他障碍;如何解决，寻找法律、政策支撑等等。

3、找到资产以及解决方案后，资产管理公司动用一切合法合理手段和资源回现。处置方式视该笔债权以下：债务主体情况(经营中、正准备上市、歇业、改制、破产等，社会背景)、债务主体管理人员背景、资产情况(有无固定资产、流动资产等，估值是否覆盖本息等)、法律状态(已诉、未诉、判决、执行、诉讼时效等)、当地司法环境、政策环境、造成社会影响......以及资产管理公司自身所拥有的资源等具体情况而定。

(三)财务处理

这块本该第四部分简要列出相关法律法规即可，但问的人比较多，也就单独放第三部分来说。

一般民间资产管理公司在收购不良资产包时通常会新建立一个干净的项目公司与之对应，而项目公司性质通常投资管理公司或者咨询公司，这里财务处理空间较大，可以是投资管理咨询费，应收账款，对外投资收益等等。一般收款人可以是公司账户，甚至是个人账户，具体看债务人、债权人之间，以及法院之间如何沟通处理。走法律程序相关税收参看第四部分中的法条。和解的话，正规的资产管理公司可能会开发票，这里处理的会计方式可能相对来说空间较小，参看知乎上投资公司关于财务处理的方式，不深表。而如果是个人资产管理公司，操作空间是巨大的，甚至收据都不用开，个人收款。至于涉及避税参看其他合理避税，本质上没多大区别。不良资产甚至被用来合法洗钱，所以主要是看投资者或者购买者出于什么目的和能力，不良资产在这里是个“道具”。

也是最有效的定价方式是通过资产评估，且人民法院在拍卖前，必须先对欲拍卖的资产进行评估，在拍卖结束后，所得的价款优先用来支付评估所花费的费用，继而才能按照一定的顺序偿还债权人债务。