商品房买卖三方协议受法律保护吗

[律师回复] 您好，针对您的未办证的预售商品房买卖受法律保护吗问题解答如下, 1、房屋买卖合同登记过户并非房屋买卖合同生效的条件。根据《合同法》第四十四条、最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释 (一)》第九条第一款等有关法律法规规定，对于房屋买卖合同，法律法规规定应当办理登记手续，但未规定登记是合同生效要件，所以房屋买卖合同只要依法成立即产生法律效力，而登记过户是转移房屋所有权应履行的手续，不登记不产生房屋权属的转移物权效力，并不影响买卖房屋合同的效力。 2、物权行为与债权行为是的两个法律行为《城市房地产管理法》第三十七条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的房屋权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。该条第 (六)项中的规定实际是属我国法律与理论上长期以来受“不登记便无所有权”学说影响的结果。如果机械地按这样的规定执行，有损于交易安全和财产现实占有关系的稳定。而这种“不登记便无所有权”的观念已得到了法律上的矫正。从《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”、《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记;未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。”，可以看出物权法将物权变动的合同效力与物权登记的结果在法律上进行了区分，即明确了物权行为与债权行为是相互的两个行为。房屋买卖最直观的流程应是：当事人达成协议——买卖合同生效——转移标的物之占有——登记——取得权利凭证。因此，房屋买卖合同的成立并生效是对转让房屋进行登记的先决条件，是否取得房产证并不影响转让合同的效力。房屋买卖合同是物权变动的原因，而登记是确定该物权变动的效力，不登记只产生该房屋买卖不得对抗第三人的效力，并不排斥买卖合同的成立和效力。双方签订的房屋买卖合同有效，应依法予以保护。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、《商标法》第三条规定：经国家商标局核准注册的商标为注册商标，商标注册人享有商标专用权，受法律保护。由此看到我国的商标法律制度所保护的重点是注册商标，未注册商标是不易受到商标法律保护的。当然，商标法对已经使用但是未注册商标的保护也做了规定。如《商标法》第十三条规定：就相同或者类似商品申请注册的商标是复制、模仿或者翻译他人的未在中国注册的驰名商标，容易导致混淆的，不予注册并禁止使用;《商标法》第三十一条还规定：申请商标注册不得损害他人的现有的在先权利，也不得以不正当手段抢先注册他人已经使用并有一定影响的商标。这些都是对未注册商标的保护规定。未注册商标不易受到法律保护，也并不等于未注册商标就可以不受商标法规的约束随心所欲地使用。如《商标法》第十条所述的禁止作为商标使用的规定，未注册商标在使用中同样应当遵守。因为未注册商标不易受到法律保护，所以，未注册商标使用人始终处于一种权利无保障的不稳定、不完全状态，其所使用的商标随时可能因为与他人在同一种商品或类似商品上所使用的商标相同或者近似而受到他人的投诉。由于使用未注册商标的弊大于利，所以提倡企业尽可能不要使用未注册商标。 二、商标注册有什么作用 1、具有区别商品或服务出处的作用。商标的使用可以区别不同商品或服务最重要、最本质的功能和来源，引导消费者认牌购物或消费。在现代社会，同一商品的生产厂家成百上千，同一性能的服务比比皆是，消费者选择哪家的商品或服务呢商标可以帮助消费者达到识别之目的。由于商标是商品或服务的脸，代表着生产者或经营者的信誉，因此，商标能起到引导消费者获得满意商品或服务的作用。 2、可以促进生产者或经营者提高产品或服务的质量。商品或服务的质量是商标信誉的基础。在引导消费者认牌消费的同时，又鞭策、促进生产者或经营者为维护自己的商标信誉而努力提高产品或服务的质量。注册商标与所指定的商品或服务是互为作用的，商标信誉可反映质量，质量稳定又可提高商标信誉。消费者经过长期反复消费某一品牌的商品或服务，其心目中可以产生一种消费信任感。如果没有商标，消费者在消费时心中无数，甚至一旦受骗上当无处可查。而使用了注册商标的商品或服务，则增加了顾客对消费项目的安全感，即使其消费受到损害，也可以很快查到出处，提出索赔，挽回损失。商标虽不是商品或服务质量的标志，但它可以使消费者通过对同一商标商品或服务的消费实践，吸引消费者继续认牌消费。因此，注册商标在一定程度上起到了保证质量稳定，促进质量提高的作用。 3、有利于市场竞争和广告宣传。人们常说：商标是商战的利器，是开拓市场的先锋。一个国家或地区的经济发展状况，可以通过注册商标数量和驰名商标数量窥见一斑。因为商标代表着信誉和质量，信誉和质量关系到市场占有率;而市场竞争力越大，其经济效益就越高。因此说，商标是商战的利器。一种商品要打开销路，为广大消费者所认识，除保证质量的可靠性外，还必须通过商标这一焦点进行广告宣传，消费者的购买欲望，使消费者以最快捷的途径认识商品。从这一角度上讲，商标又是开拓市场的先锋。 4、商标是无形的财产，是信誉的载体。以可靠的产品质量为基础，会使其商标声名远播，不断升值，使企业的经济效益越来越好。甚至其产地的行政区划名称不为人们所知晓，而其商标名称则广为人们所熟知。从这个意义上讲，注册商标是无价之宝，是无形的财富。虽然，常说商标是权利人的无形资产，但一般指的是注册商标，对于没有注册的商标，也就是普通商标，这是不受法律保护的，因此可能就不能为权利人带来更多的经济利益，同时还有可能存在侵权的可能。因此，建议各位尽快的将自己的商标申请注册。

[律师回复] 解答如下, 　　 首先，买一送一完全是商家商场诱惑、消费。虽然合同法规定，赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。但是，商场的促销活动与消费者并非存在无偿赠与关系，而是附带义务。赠与的前提是消费者要买商家的商品，属于附带义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人应该在附义务的限度内承担与出卖人相同的义务。因此，商场、商家必须在该种商品(赠品)价值内承担民事责任。消费者有权力要求更换质量差的或者维修有瑕疵的赠品或退货赔钱。　　 其次，《中华人民共和国产品质量法》明确规定，生产者生产的产品质量必须“具备产品应当具备的使用性能”。“销售者应当执行进货检查验收制度，验明产品合格证明和其他标识”，同时，“销售者应采取措施，保护销售产品的质量。”可见，商家的产品 首先必须具备应当具备的使用性能。　　再次，商家在经营中应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则。如果商家以伪劣产品作为诱饵，诱导消费者作出错误决定，根据民法通则的规定，这种欺诈行为是无效的。所以，如果商家把伪劣产品、明知质量有问题的产品作为促销手段是法律所不允许的。　　所以，你在与商场交涉无果的情况下，可向当地消费者协会投诉，也可以依法向人民提讼。

[律师回复] 解答如下, 　　 首先，买一送一完全是商家商场诱惑、消费。虽然合同法规定，赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。但是，商场的促销活动与消费者并非存在无偿赠与关系，而是附带义务。赠与的前提是消费者要买商家的商品，属于附带义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人应该在附义务的限度内承担与出卖人相同的义务。因此，商场、商家必须在该种商品(赠品)价值内承担民事责任。消费者有权力要求更换质量差的或者维修有瑕疵的赠品或退货赔钱。　　 其次，《中华人民共和国产品质量法》明确规定，生产者生产的产品质量必须“具备产品应当具备的使用性能”。“销售者应当执行进货检查验收制度，验明产品合格证明和其他标识”，同时，“销售者应采取措施，保护销售产品的质量。”可见，商家的产品 首先必须具备应当具备的使用性能。　　再次，商家在经营中应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则。如果商家以伪劣产品作为诱饵，诱导消费者作出错误决定，根据民法通则的规定，这种欺诈行为是无效的。所以，如果商家把伪劣产品、明知质量有问题的产品作为促销手段是法律所不允许的。　　所以，你在与商场交涉无果的情况下，可向当地消费者协会投诉，也可以依法向人民提讼。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商品房买卖合同补充协议 根据《物业管理条例》第二十条“建设单位与物业受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，现将前期物业服务合同约定的主要内容补充如下： 根据《物业管理条例》第二十条“建设单位与物业受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，现将前期物业服务合同约定的主要内容补充如下： 一、本物业已按规定通过招投标的方式选聘(或经物业所在地__________产行政主管部门批准，采用协议方式选聘)________________物业管理有限公司对其实施专业化的物业管理，签订了《前期物业管理服务合同》，并报_______________房地产行政主管部门备案(合同备案号：)。 二、物业管理企业对下列事项实施管理与服务 (一)房屋建筑共用部位(含公共建、构筑物)的维修、养护和管理; (二)房屋共用设施设备(含附属配套)的维修、养护、运行和管理; (三)公共绿地、花木的养护和管理; (四)公共环境秩序(清洁卫生、道路交通、车辆停放和公共安全)维护和管理; (五)房屋装修管理; (六)法律、法规规定的其他服务内容。 三、前期物业管理服务合同期限。《前期物业管理服务合同》原则上不约定具体时间期限。《前期物业管理服务合同》自签订之日起生效，至业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效止。 四、双方权利义务 开发建设单位的权利义务： 在物业销售之前制定业主临时公约，并向买受人明示; 制定前期物业管理方案; 按规定保修期限和保修范围，承担物业的保修责任; 按规定比例提供物业管理用房、移交本物业相关图纸和资料等; 按时缴纳未出售或自用物业管理各项费用; 接受受托物业管理企业对物业进行交接验收、对交接验收提出的问题进行限期整改; 不得将物业保修责任、因质量原因或达不到使用功能进行的整改、修复的责任转嫁给受托的物业管理企业或第三方; 法律、法规规定的其他权利义务。 物业受人的权利义务： 遵守《业主临时公约》的规定; 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; 按时缴纳物业管理各项费用; 在物业装修前，持相关材料向本物业受托的物业管理企业申报登记，并签订《住宅室内装修管理服务协议》; 因处身原因造成损害公共利益或他人利益的，应恢复原状，造成损失的，应依法承担赔偿责任; 法律、法规规定的其他权利义务。 五、物业管理服务费用及相关费用。 (一)物业买受人应承担下列物业管理费用及相关费用，并按时缴纳。 1、物业管理服务费______元/月?(建筑面积)： A、多层住宅_______元/月?(建筑面积); B、小高层住宅______元/月?(建筑面积); C、高层住宅_______元/月?(建筑面积); D、商铺________元/月?(建筑面积); E、写字楼_________元/月?(建筑面积)。 2、维修专项资金______元/月(建筑面积)，计_______元; 3、建筑装潢垃圾清运费(一次性)________元/(建筑面积)，计______元; 4、停车费按物价部门规定支付; 5、公摊费用(共有部位、共用设备设施日常运行费用)由业主或物业使用人按其拥有的建筑面积按实分摊计算，按月向相关职能部门或受其委托的物业管理公司交纳。 (二)业主或物业使用人自用部位、自用设施的维修养护及其它特约服务的费用，由业主或物业使用自行支付。 (三)保修期内属保修范围的维修、养护费用由开发建设单位承担。 (四)业主委员会成立之前，不属于保养范围的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的费用，由业主按其拥有的权属分额共同承担。 (五)本物业经综合验收合格自交付之日起物业管理费由业主或物业使用人缴纳，在此之前的物业管理费由开发建设单位缴纳;由于特殊情况未经综合验收而交付使用的，综合验收合格前的物业管理费由开发建设单位缴纳。 六、本补充协议为商品房买卖合同的一部分，具有同等效力。 七、买受人物业座落：_____区_____幢______幢(座)室。 建设单位(盖章)法定代表人(盖章) 买受人(签章) 年 月 日 注： 1、买受人为单位的、应由单位法定人签章，并加盖单位印章; 2、详细内容见《前期物业服务合同》。