征收土地评估

[律师回复] 对房屋征收评估中的两种表述分别是针对房屋的价值进行评估，和针对产权调换互找差价的评估。对房屋的价值评估是按类似于当地房地产市场价进行估价补偿的，但对房屋产权调换的差价评估依据什么呢产权调换时会出现几种情况，一是用于产权调换的房屋早已建成，原先的定价与现行价格会由于市场价格变化因素造成不一致，这就要将这用于产权调换房屋的价格时点调整到与被征收房屋的时点一致，然后分别按类似于当地房地产市场价格评估后互找差价；另一种是用于产权调换的房屋还没有建成，这需要将未建成房屋预测交付时的价值，与被征收房屋补偿资金加上补偿资金的时间价值计算出相互差价，这样才合理。这就是两种估价表述的同，明白了吗供你参考。

[律师回复] 评估费用原则上是由交易双方自由协商的，可以约定由买方支付，也可以约定由卖方支付，还可以约定由中介公司从中介费中支付。一般情况下，二手房评估费大多由买方支付。法律依据：《城市房地产管理法》第六十条房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

[律师回复] 对房屋征收评估中的两种表述分别是针对房屋的价值进行评估，和针对产权调换互找差价的评估。对房屋的价值评估是按类似于当地房地产市场价进行估价补偿的，但对房屋产权调换的差价评估依据什么呢产权调换时会出现几种情况，一是用于产权调换的房屋早已建成，原先的定价与现行价格会由于市场价格变化因素造成不一致，这就要将这用于产权调换房屋的价格时点调整到与被征收房屋的时点一致，然后分别按类似于当地房地产市场价格评估后互找差价；另一种是用于产权调换的房屋还没有建成，这需要将未建成房屋预测交付时的价值，与被征收房屋补偿资金加上补偿资金的时间价值计算出相互差价，这样才合理。这就是两种估价表述的同，明白了吗供你参考。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。通过上述规定可以了解到，拆迁中，评估机构是有被征收人通过协商或者多数决定、随机蒜丁的方式确定的。因为在拆迁中评估结果直接关系到被拆迁人的补偿利益，所以评估机构是否可以、客观、公正的进行评估就尤为重要，所以法律通过对评估机构选择的规定上，从程序上保证了评估的正当性。在征收中，被征收人也要关注评估机构的选择是否是按照该规定进行的。

[律师回复] 被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。     【法律依据】     《国有土地上房屋征收评估办法》第二条，评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。     《国有土地上房屋征收评估办法》第三条，房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。     任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。