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物业服务合同可不可以行使不安抗辩权

#公司经营纠纷最新修订 | 2026-10-30

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律师解析: 物业服务合同能行使不安抗辩权。不安抗辩权指的是，在有先后履行顺序的双务合同中，先履行义务的一方，要是有确切证据证明对方丧失或可能丧失履行债务的能力，在对方没恢复履行能力或提供担保前，有权中止履行合同义务。
在物业服务合同中，通常是物业服务企业先提供服务，业主后支付物业费，这符合有先后履行顺序的双务合同特征。要是物业服务企业有确切证据，证明业主存在经营状况严重恶化、转移财产逃避债务、丧失商业信誉等可能丧失支付物业费能力的情况，就可行使不安抗辩权，暂时中止提供物业服务。
反过来，若业主有确切证据证明物业服务企业丧失提供服务的能力，像企业资金链断裂、主要管理人员大量流失等，业主也能行使不安抗辩权，暂停支付物业费。
但行使不安抗辩权得有确切证据，还得及时通知对方。要是对方提供了适当担保，就应当恢复履行。要是对方在合理期限内没恢复履行能力，也没提供适当担保，中止履行的一方可以解除合同。

案情回顾:

小丽所在小区的物业服务企业与业主签订了物业服务合同，通常是企业先服务，业主后付物业费。近期企业主要管理人员大量流失，业主们认为其可能丧失提供物业服务的能力。此时，小许因家中水管破裂需维修，向物业求助却未得到及时响应。小许和其他部分业主以企业丧失服务能力为由，决定暂停支付物业费，而物业则认为业主应按时缴费，双方产生争议。

案情分析:

1、本案属于物业服务合同纠纷，此合同符合有先后履行顺序的双务合同特征。业主有确切证据（企业主要管理人员大量流失、未及时响应维修求助）证明物业服务企业可能丧失履行能力时，可行使不安抗辩权暂停支付物业费。
2、业主行使不安抗辩权应及时通知物业服务企业，若企业提供适当担保，业主应当恢复支付物业费。若企业在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保，业主可以解除合同。

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