未交房时房地产企业破产，清偿顺序怎样
- 律师解析
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房地产企业在未交房时破产，其清偿有明确顺序。
第一步，先清偿破产费用和共益债务。破产费用包含破产案件诉讼费用、管理变价和分配债务人财产的费用等；共益债务像因债务人不当得利产生的债务等。这两者用债务人财产随时清偿。要是债务人财产不够清偿所有破产费用和共益债务，就先清偿破产费用。
接着，按照《中华人民共和国企业破产法》，破产财产在优先还完破产费用和共益债务后，按以下顺序清偿：一是破产企业欠职工的工资、医疗、伤残补助、抚恤费用，应划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律规定给职工的补偿金；二是破产企业欠缴的除前面提到的社会保险费用和税款；三是普通破产债权。
对于购房者，如果已付全部购房款，其权利比建设工程价款优先受偿权、抵押权等其他债权更优先。要是只付部分购房款，若管理人决定继续履行合同，购房者要按合同付完剩余款项，房子归购房者；若管理人决定解除合同，购房者的购房款返还请求权作为普通债权参与分配。
案情回顾:
小朱购买了一处房产，房地产企业在未交房时宣告破产。小朱已支付全部购房款，而其他部分购房者仅支付了部分购房款。此时企业尚欠施工方建设工程款，还存在抵押债权等其他债权。各方就企业破产财产清偿顺序产生争议，究竟谁的权益应优先得到保障。
案情分析:
1、根据法律规定，破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿，若财产不足则先行清偿破产费用。之后依次清偿企业所欠职工相关费用、除前项外的社会保险费用和税款、普通破产债权。
2、对于购房者，小朱已支付全部购房款，其权益优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。仅支付部分购房款的购房者，若管理人决定继续履行合同，需支付剩余款项后获得房屋；若管理人决定解除合同，购房款返还请求权作为普通债权参与分配。
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