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如何处理建筑工程款优先受偿的例外情况

#工程款纠纷 最新修订 | 2025-09-23
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苟振华律师
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律师解析
1.消费者购房情况:
若房屋买家支付了大部分房款,承包人对该商品房的工程价款优先受偿权不能对抗买家。
此时,承包人可与开发商协商其他还款办法,像用其他资产抵债。
2.工程质量问题:
建设工程质量不合格且修复后仍不合格,承包人不能请求工程价款优先受偿。
承包人要尽力修复,若无法修复就自行担责,可协商或用其他方式追款。
3.主张期限问题:
承包人行使优先受偿权期限为18个月,从发包人应付工程款之日起算。
超期则失去优先受偿权,只能按普通债权主张权利。

案情回顾:

小朱的建筑公司承包了小许开发的楼盘建设工程,楼盘竣工后小许未支付工程款。此时小丽等购房者已支付大部分房款购买该楼盘房屋。同时,部分建设工程经检验质量不合格,小朱虽进行修复但仍未达标。而且小朱在发包人应付款之日起超过18个月才主张优先受偿权。小朱与小许就工程款支付产生争议。

案情分析:

1、在消费者购房情形中,因小丽等购房者已支付大部分款项,依据法律小朱的建筑公司就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人,小朱应与小许协商其他还款途径,如以其他资产抵债。
2、对于质量不合格且修复后仍不合格的情况,法院不会支持小朱请求工程价款优先受偿,小朱需自行承担损失,通过协商或其他债权主张方式追款。
3、由于小朱超18个月期限主张优先受偿权,已丧失优先受偿权,只能按普通债权主张权利。
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